Залог земельного участка подлежит государственной регистрации

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 августа 2014 г. № 14-исх/09541-ГЕ/14 О представлении заявлений о государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в дополнение к письму Росреестра от 30.06.2014 № 14-исх/07413-ГЕ/14 направляет копии ответов Минэкономразвития России (письма от 24.04.2014 № Д06и-382, от 04.07.2014 № Д23и-2847) на запрос Росреестра относительно применения вступивших с 01.07.2014 в силу положений Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее — Закон № 367-ФЗ).

Дополнительно полагаем возможным отметить следующее.

По вопросу 1 письма Росреестра от 17.01.2014 № 14-исх/00426-ГЕ/14.

Основываясь на нормах Земельного кодекса Российской Федерации, раздела II Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), учитывая позицию Минэкономразвития России, полагаем, что:

за исключением случаев, установленных федеральным законом (например, абзац четвертый статьи 69 Закона об ипотеке), заявления о государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) и земельного участка, на котором оно расположено, должны быть представлены на государственную регистрацию одновременно и такая регистрация также должна быть проведена одновременно. При этом непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки земельного участка является основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки расположенного на нем здания (сооружения);

если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, в отношении которых законом не установлено требование об одновременной ипотеке, заявления о государственной регистрации ипотеки таких объектов недвижимости могут быть представлены неодновременно.

По вопросу 6 письма Росреестра от 17.01.2014 № 14-исх/00426-ГЕ/14.

При государственной регистрации залога прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, а также залога права аренды, по мнению Росреестра, с целью обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота недвижимости, до приведения законодательства в соответствие с ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) следует руководствоваться пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке:

правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений;

правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Соответственно, залог права аренды и залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации.

По вопросу о необходимости государственной регистрации договоров об ипотеке, подписанных до 01.07.2014, но представленных на государственную регистрацию после 01.07.2014, а также дополнительных соглашений к договорам об ипотеке.

Согласно статье 3 Закона № 367-ФЗ:

положения ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ;

правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Законе о регистрации, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Закона № 367-ФЗ.

Статьей 10 Закона об ипотеке предусмотрено:

договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации;

несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным;

договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В силу статьи 164 ГК (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу с 01.09.2013):

в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации;

сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, договоры об ипотеке, составленные (подписанные) до 01.07.2014, подлежат государственной регистрации и после 01.07.2014, так как требование об их государственной регистрации было предусмотрено соответствующими нормами ГК и Закона об ипотеке, действовавшими до 01.07.2014 (т.е. на момент составления (подписания) данных договоров), и такие договоры считаются заключенными с момента их государственной регистрации, а положения ГК (в редакции Закона № 367-ФЗ) и Закона об ипотеке применяются к правоотношениям, возникшим после вступления в силу Закона № 367-ФЗ.

Соответственно государственная регистрация таких договоров об ипотеке осуществляется в прежнем порядке (на основании одного заявления о государственной регистрации договора об ипотеке совершается одно регистрационное действие независимо от количества объектов недвижимости, являющихся предметом договора; государственная пошлина взимается в размере, предусмотренном подпунктом 28 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом с учетом новой редакции статьи 164 ГК, вступившей в силу с 01.09.2013, дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам об ипотеке также подлежат государственной регистрации.

Дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, составленным (подписанным) после вступления в силу Закона № 367-ФЗ и соответственно не подлежащим государственной регистрации, не подлежат государственной регистрации. На основании таких соглашений, при необходимости, могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке в соответствии со статьей 23 Закона об ипотеке.

Приложение: на 9 л.

Обзор документа

По общему правилу заявления о госрегистрации ипотеки здания (сооружения) и участка, на котором оно расположено, подаются на регистрацию одновременно и регистрация проводится одновременно. Непредставление заявления в отношении участка является основанием для отказа в регистрации ипотеки здания (сооружения).

Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, в отношении которых требование об одновременной ипотеке законом не установлено, то заявления о регистрации ипотеки таких объектов могут быть представлены неодновременно.

Залог права аренды и залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, подлежат госрегистрации.

Договоры об ипотеке, составленные (подписанные) до 01.07.2014, подлежат госрегистрации и после этой даты. Регистрация проводится на основании одного заявления о регистрации договора, независимо от количества объектов совершается одно регистрационное действие. Дополнительные соглашения к зарегистрированным договорам также подлежат регистрации.

Дополнительные соглашения к договорам, составленным (подписанным) после 01.07.2014 и соответственно не подлежащим регистрации, не регистрируются. На основании таких соглашений при необходимости могут быть внесены изменения в регистрационную запись об ипотеке.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Залог земельного участка подлежит государственной регистрации

Общие положения о залоге имущественных прав на недвижимость

Для нормального развития экономики необходимы денежные средства, одним из самых распространенных способов получить которые является использование привлеченных средств. При этом мало кто готов предоставить кредит или заем, не обеспечивая возможность его вернуть; особенно актуальным вопрос обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств становится во время кризиса.

Пожалуй, к числу наиболее востребованных способов обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств, особенно в сфере строительства, относится залог недвижимого имущества либо прав на него. В силу норм гражданского законодательства залог является мерой обеспечения исполнения обязательств и, прежде всего передача в залог имущества или имущественных прав, направлена на защиту интересов кредитора по обязательству.

Особенностям передачи имущественных прав в залог и будет посвящена настоящая статья.

В силу норм статьи 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Действующее гражданское законодательство не содержит определения – что следует понимать под имущественными правами, однако анализ положений ГК РФ позволяет определить имущественные права как любые права юридических и физических на определенное имущество. Так, например, право аренды представляет собой имущественное право на пользование и владение определенным объектом в течение некоторого срока времени.

Но, в то же время, право собственности является по своей правовой природе не имущественным, а вещным правом, в связи, с чем право собственности в залог передать нельзя; предметом залога в таком случае будет являться само по себе недвижимое имущество.

Возможность внесения имущественных прав в залог зависит от объема правоспособности лица, ими обладающего – иными словами, в залог без соблюдения дополнительных прав могут быть переданы только те права, которые находятся в собственности залогодателя либо не обременены правами иных лиц. Так, например, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 295 ГК РФ, унитарное предприятие не вправе передавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы определения предмета и целей деятельности предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

В равной степени ограничения по возможности передачи в залог имущества распространяются на те юридические лица, которые обладают имуществом на праве оперативного управления.

В случае, если имущественные права на недвижимое имущество передаются в залог без согласия собственника, это может повлечь признание такой сделки недействительной (см., например, Определение ВАС РФ от 01 августа 2008 года № 8356/08 по делу № А41-К1-10034/05).

Основы правового регулирования залога установлены главой 23 ГК РФ и Законом РФ № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» (далее по тексту – Закон «О залоге»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

К предмету залога ГК РФ относит всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Очевидно, что в состав имущества, которое можно передать в залог, можно отнести также имущественные права, речь о которых и пойдет в настоящей статье.

Пунктом 1 статьи 54 Закона «О залоге» установлено, хотя и не четко, какие права, принадлежащие залогодателю, последний вправе передать залогодержателю, а именно:

  • права владения и пользования, в том числе права арендатора;
  • другие права (требования), вытекающие из обязательств;
  • иные имущественные права.

При этом, что понимается под «иными имущественными правами», законодатель не определил, однако очевидно, что перечень прав, поименованных в статье 54 Закона «О залоге», является открытым и стороны вправе передать в залог любые имущественные права, если это прямо не запрещено законом.

Необходимо отметить тот факт, что, как указывалось выше, право собственности не может быть предметом залога, поскольку, в отличие от имущественных прав (требований) представляет собой вещное право, но в тоже время, собственник имущества, может передать в залог не право собственности на него, но само имущество. Это объясняется тем, что право собственности на имущество неразрывно связано с лицом, обладающим им и, перейти оно может только в случае отчуждения имущества любым, допустимым гражданским законодательством способом (дарение, купля-продажа, мена). Таким образом, собственник имущества передает в залог не вещное право, а имущество.

Говоря о передаче в залог имущественных прав на недвижимое имущество, следует отметить, что процедурно данный вопрос регулируется двумя основными нормативно-правовыми актами: Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон «Об ипотеке» и Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон «О долевом участии в строительстве»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

По общему правилу, установленному в статье 5 Закона «Об ипотеке», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в тоже время пунктом 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве».

Итак, законодательство допускает передачу в залог права аренды, а также права требования участника долевого строительства и регламентирует процедуру такой передачи. В отношении иных имущественных прав (не аренды и не прав, возникающих из договора долевого участия) никаких особых требований законодателем не установлено, в связи с чем они в залог передаются в соответствии с общими правилами, установленными параграфом 3 Главы 23 ГК РФ – в частности, залог имущественных прав, возникающих из договора инвестирования, оформляется в простой письменной форме.

Залог имущественных прав, возникающих из договора аренды

В силу специфики арендных отношений, с одной стороны выступает, как правило, собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества, с другой стороны – лицо, которому передается имущество во временное владение и пользование (статья 606 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами. Так, в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона РФ № 2395-1 от 21.02.1992 года «О недрах» право пользования участком или участками недр, приобретенное юридическим лицом в установленном порядке, не может быть передано третьим лицам, в том числе в порядке переуступки прав, установленной гражданским законодательством, за исключением случаев, предусмотренных Законом о недрах или иными федеральными законами. Запрет на передачу права пользования предполагает и запрет на передачу этого права в залог.

Пунктом 1.1 статьи 62 Закона «Об ипотеке» установлено, что если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом, как указывает на это Президиум ВАС условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»).

Ограничение по передаче в залог права аренды установлено также статьей 35 Федерального закона № 116-ФЗ от 22 июля 2005 года «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», данное ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Положения статьи 615 ГК РФ также отражены в статье 335 ГК РФ и в статье 6 Закона «Об ипотеке» — в соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона «Об ипотеке» право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 ГК РФ, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

В отношении ипотеки права аренды следует также отметить, что залог права аренды недвижимого имущества не всегда является договором ипотеки и вот почему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора, такой вывод сделал Президиум ВАС РФ (см. пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28.01.2005 года «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке»).

В случае, если арендатор собирается передать в залог свои права по договору аренды, заключенному на срок до одного года, то данная передача в залог будет оформляться в соответствии с нормами главы 23 ГК РФ и Закона «О залоге».

Залог имущественных прав, возникающих из договора о долевом участии в строительстве

Поскольку в силу норм пункта 5 статьи 5 Закона «Об ипотеке» к залогу прав требования в рамках долевого участия в строительстве применяются положения об ипотеке, то договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации.

При этом, для регистрации договора залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве, необходимо наличие государственной регистрации самого договора долевого участия в строительстве. К такому же выводу, со ссылкой на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 от 28 октября 2005 года, приходит и Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского Округа (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского Округа № Ф04-5161/2008(10332-А70-43) от 21 августа 2008 года).

Требования к договору ипотеки имущественных прав. Регистрация договора залога (ипотеки) имущественных прав

Как упоминалось выше, в случае если договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, то договор залога права аренды на данную недвижимость также будет подлежать государственной регистрации в силу норм Закона «Об ипотеке». Поскольку договоры долевого участия в строительстве всегда подлежат государственной регистрации, в соответствии с нормами пункта 3 статьи 4 Закона «О долевом участии в строительстве», то договор залога прав требования в рамках долевого участия в строительстве также будет подлежать государственной регистрации.

В соответствии с нормами статьи 9 Закона «Об ипотеке» в договоре ипотеки должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Пунктом 2 статьи 9 Закона «Об ипотеке» установлено, что в случае если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если же обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, при этом в отделение ФРС подаются следующие документы:

  • договор об ипотеке и его копия;
  • документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;
  • документ об уплате государственной пошлины;

Если договор об ипотеке заверен нотариально, то в ФРС достаточно предоставить заявление от залогодателя либо залогодержателя.

В случае возникновения ипотеки в силу закона, ее регистрация осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Итак, мы рассмотрели основные правовые механизмы, позволяющие обеспечить исполнение обязательства, путем залога имущественных прав на недвижимость. Как видим, залог имущественных прав на недвижимость имеет свое особое регулирование, связанное с государственной регистрацией соглашения о залоге (договора) и, по нашему мнению, является одним из самых привлекательных способов обеспечения исполнения обязательств со стороны должника.

Залог (ипотека) права аренды земельного участка

Ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет право арендатору земельного участка передавать земельный участок в залог (ипотеку) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления в случае, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.

Также согласие собственника земельного участка не требуется в случае передачи в залог по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено.

Во всех остальных случаях в соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе передать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Если Вы приняли решение о передаче прав аренды земельного участка в залог, специалисты нашей компании обеспечат Вам полный комплекс услуг по оформлению ипотеки от момента составления договора до момента его государственной регистрации.

Договор залога (ипотеки) земельного участка заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного Сторонами сделки и подлежит государственной регистрации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Для того, чтобы Договор ипотеки прошел государственную регистрацию необходимо составить такой Договор, который будет полностью соответствовать требованиям действующего законодательства Российской Федерации, а для этого необходимо знать не только Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но и владеть основами гражданского, земельного и кадастрового права.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность передачи земельного участка в залог без согласия собственника, а лишь при его уведомлении.

Однако, в большинстве случаев, договорами аренды земельных участков в Москве, находящихся в государственной собственности, предусмотрена передача земельного участка в залог только с согласия правообладателя.

Таким образом, если Вы хотите передать принадлежащий Вам на праве аренды земельный участок в залог, обращения в Департамент городского имущества города Москвы Вам не избежать.

Департамент городского имущества города Москвы в течение 10 рабочих дней рассматривает соответствующее заявление и необходимый пакет документов, и принимает решение либо о согласии на совершении сделки с правом аренды, либо отказывает в совершении таковой.

Хотим Вас огорчить, что в том случае, если Департамент городского имущества города Москвы на арендуемом Вами земельном участке выявит объекты, обладающие признаками самовольной постройки, в том числе объекты, реконструкция которых произведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то Департамент приостановит на срок не более 60 дней выдачу Вам согласия на передачу земельного участка в залог.

Отказать в выдаче Вам согласия на передачу земельного участка в залог Департамент может в следующих случаях:

  • Представление заявителем документов, не соответствующих требованиям федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов города Москвы, иных правовых актов города Москвы
  • Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами
  • Права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания, строения, сооружения оспариваются в судебном порядке
  • Истечение срока приостановления предоставления государственной услуги
  • Неисполнение обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка
  • Оплата стоимости выкупа права аренды земельного участка не произведена в полном объеме

Залог земельного участка

В залог могут передаваться земельные участки государственной, коммунальной и частной собственности, если иное не установлено законом, а также права на них — право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если иное не предусмотрено законом.

Внимание!
Земельный сервитут не может быть предметом залога.

Договор залога земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и подлежит государственной регистрации. Моментом регистрации договора залога земельного участка является дата и время внесения соответствующей записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.
В договоре залога определяются суть, размер и срок исполнения обязательства, подается описание земельного участка, а также определяются другие условия, согласованные сторонами договора.

Важно!
Право залога земельного участка возникает с момента его нотариального удостоверения.

Земельный участок или право на него может быть передано в залог только при условии присвоения земельному участку кадастрового номера.
Передача в залог части земельного участка (или права на часть земельного участка) осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) в отдельный земельный участок в соответствии с документацией по землеустройству.

Внимание!
Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть передано в залог.

Земельный участок, находящийся в общей собственности (или право совместной аренды земельного участка), может быть передан в залог с согласия всех совладельцев (соарендаторов).

Обратите внимание!
Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть только банки.

Сделки залога, заключенные с нарушением установленного законом порядка, признаются недействительными по решению суда.

© 2014 Ассоциация «Земельный союз Украины». Все права защищены.
Данная информация была подготовлена ​​Ассоциацией «Земельный союз Украины». Запрещается воспроизведение и использование полностью или любой части данной информации в любом формате, включая графический, электронный, копирование, перепечатка или использование в любой другой способ без письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

Объявление

Ипотека земельного участка. Обременения прав на земельные участки

  • Регистрация: 15.12.2000
  • Сообщений: 554

Особенность есть и большая — залог части нежилого здания возможен только с одновременным залогом земельного участка функционально его обеспечивающим.
Иначе договор ипотеки считается недействительным.

Где-то уже это обсуждалось ниже. Посмотрите в поиске.

С уважением, Forge.

Комментарий

  • Регистрация: 09.06.2001
  • Сообщений: 806

Комментарий

  • Регистрация: 28.12.2000
  • Сообщений: 47

Комментарий

  • Регистрация: 21.06.2001
  • Сообщений: 621

Залог зем.участка нужен только при залоге «здания или сооружения» (п.3 ст.340 ГК). Этаж — это самостоятельный объект недвижимого имущества (т.наз. «нежилое помещение» — ст.1 ФЗ «О гос.регистрации права на недв.им-во»). Поэтому, залог участка здесь не нужен!

Выясняете, имеются ли зарегистрированные в ЕГРП либо зарегистрированные до 1998 г. местным исполнительным органом права собственника на этаж. Проверяете соответствие документов о собственности и документов БТИ друг другу. Аккуратно прописываете в договоре все данные помещения, а также все данные по договору, к-рый будет обеспечиваться залогом. Проблем с регистрацией быть не должно.

Комментарий

  • Регистрация: 07.02.2001
  • Сообщений: 1013

Часть здания — это уже помещение! И залога зем. участка не требуется. Оформляется обязательно у нотариуса по мету нахождения имущества, а потом регистрируется в местных органах регистрации (БТИ или террит. филиал Регистрац. палаты).

Комментарий

  • Регистрация: 15.12.2000
  • Сообщений: 554

To Fox: Залог зем.участка нужен только при залоге «здания или сооружения» (п.3 ст.340 ГК)

Еще точнее √ это правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Правило не будет применяться к залогодателю, который является землепользователем. (п. 45 Постановления Пленума ВС / ВАС РФ No. 6/8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» )

В остальном судебная практика не всегда придерживается такой позиции.

1) Постановление ВАС ╧ 5046/98 от 8.12.1999 г.Принимая судебные акты, первая и апелляционная судебные инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 06.10.97 правомерно признал договор о залоге нежилого помещения недействительным, поскольку по договору ипотеки в залог передано только здание без права аренды земли.

2) Постановление ФАС МО ╧ КГ-А40/1266-99 от 06.05.1999Компания при заключении договора залога недвижимого имущества не выполнила требования ст. 340 ГК РФ, ибо не была оформлена ипотека земельного участка, на которой было расположено спорное нежилое помещение — 4 верхних этажа здания, а поэтому в силу ст. 168 ГК РФ данный договор залога является ничтожной сделкой со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанции в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предметом является не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних его этажа, и, помимо этого, Закон РФ «Об ипотеке» был принят после заключения спорного договора, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п. 3 ст. 340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже закладываемое помещение находится.

3) Постановление ФАС МО ╧ КГ-А40/2641-98 от 03.11.1998Из материалов дела следует, что помещение клуба, переданное в залог по оспариваемому договору, является частью здания, расположенного на земельном участке, переданном в аренду ЗАО «Рускон». Помещение клуба состоит из подвала и двух этажей, является в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимым имуществом, использование которого неразрывно связано с использованием земельного участка, на котором оно расположено. Из изложенного следует, что залог объекта недвижимости , в результате которого может состояться его отчуждение, должен охватывать и земельный участок либо право его аренды. Поскольку по договору передано в залог только клуб без залога права аренды на земельный участок, такой договор, как противоречащий закону, является ничтожным на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свое время были проблемы с регистрацией договоров аренды нежилых помещений. п.2 ст. 651 ГК РФ«Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.» Ничего не сказано про аренду нежилых помещений. п. 2 ст. 609 ГК«Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». Получалось что аренда нежилых помещений подлежала гос. регистрации независимо от срока. ВАС разрешил эту коллизию в Инф.письме ╧53 от 01.06.2000.. п.2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. — говорит ВАС.

Что завтра ВАС скажет на счет одновременной ипотеки земельного участка совместно с ипотекой нежилого помещения неизвестно. Не лучше ли перестраховаться ? Это позволит избежать возможных финансовых издержек и потери времени в судебном разрешении спора.

С уважением, Forge.

Комментарий

  • Регистрация: 01.08.2001
  • Сообщений: 233

Комментарий

  • Регистрация: 08.05.2001
  • Сообщений: 1458

konsmet Каким образом должен выделяться для предоставления в залог один этаж

Все это должно быть очень подробно описано в самом договоре ипотеки. Примерно так: в залог передаются нежилые помещения (литеры по БТИ) общей площадью ___ кв.м, находящиеся на первом этаже здания, расположенного по адресу: _____.
Документы БТИ будут выданы на все здание.
_________________________________
С увж.,Баск

Комментарий

  • Регистрация: 02.12.2000
  • Сообщений: 147

Комментарий

  • Регистрация: Сегодня
  • Сообщений:

Комментарий

  • Регистрация: 02.12.2000
  • Сообщений: 147

Исх ФСИ ? 07-01/05
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (Статья 8 ГК РФ, Основания возникновения гражданских прав и обязанностей)

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (Статья 128 ГК РФ. Виды объектов гражданских прав).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п.1 статьи 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи)

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений).

Таким образом, квартира, как объем жилого назначения, относится к нематериальным благам и наряду с ПРАВАМИ является самостоятельным объектом гражданских прав. Гражданский кодекс РФ допускает регистрацию ПРАВ на помещения вне зависимости от регистрации ПРАВ на строение, в котором располагаются эти помещения, т.к. ГК РФ хотя и отождествляет права с имуществом, но выделяет имущественные права в самостоятельный объект гражданских прав (т.е. признается право на право, см. ст. 128 ГК РФ).

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению (Статья 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость)

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта (п. 2 Статьи 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним)

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (Статья 23. Закона о государственной регистрация прав.

Таким образом, Закон ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’ предусматривает последовательную регистрацию прав: вначале на земельный участок, затем на строения для обслуживания которых предоставлен земельный участок, и затем на помещения в строениях (см. ст. 23 ФЗ-122). В противном случает становится невозможным присвоение кадастровых номеров, т.к. в соответствии с ст. 1 закона о регистрации прав кадастровый номер помещения включает в себя кадастровый номер земельного участка и номер строения.

Имея ввиду, что специальные законы (в т.ч. закон о государственной регистрации прав на недвижимость), уточняющие отдельные положения общих законов (в данном случае ГК РФ), имеют большую значимость для решения специальных вопросов чем общие законы, Правление ФСИ считает неправомерным регистрацию прав и сделок с помещениями до регистрации прав на строения в которых расположены данные помещения. Соответственно представляется неправомерным и регистрация прав на строения до регистрации прав на земельный участок, на котором расположены данные строения.

С уважением,
Председатель Правления ФСИ
С.Киселев.

И во избежание разно споров относительно прав и обязанностей БТИ — ниже дословно служебка:

Об органах предоставляющих в Учреждения юстиции по регистрации прав описаний и планов недвижимости.
В соответствии с действующим законодательством, унитарные предприятия и учреждения вправе выполнять только те виды деятельности, которые поручены им учредителем и указаны в Уставе. БТИ не имеют каких либо «своих» функций, предписанных им Законом. Законы РФ содержат сведения о функциях, правомочиях, правах и обязанностях не БТИ, а учредителей БТИ.

Так, государственный учет жилищного фонда в соответствии с ст. 15 ЖК РСФСР и ст. 6 Основ федеральной жилищной политики, статьями законов «О местном самоуправлении в РСФСР» и «Общих принципах организации местного самоуправления в РФ» возложен на местные администрации. Исполнение учетно-технических работ по госучету жилфонда муниципалитет вправе поручить либо отделу администрации, либо муниципальному учреждению, либо муниципальному предприятию ( см. ст. 30 закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»).

Действующее постановление Правительства РФ от 13.10.97 г. ?1301 «О государственном учете жилищного фонда» , изданное в развитие ст. 25 ЖК РСФСР, рекомендует органам государственного управления субъектов Федерации и органам местного самоуправления поручать исполнение работ по государственному учету жилищного фонда государственным и муниципальным БТИ ( п.4 постановления, п. 3 Положения об учете). При этом государственные БТИ субъектов РФ выполняют методологическое руководство деятельностью МУП БТИ ( п.3 Положения), инвентаризацию и ведение реестра архивов ( п.16 Положения).

В соответствии с ст. 18 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» план земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества — соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Администрация города Н-ск, руководствуясь ст. 15 и ст 25 ЖК РСФСР , ст. 6 Основ федеральной жилищной политики и постановлением Правительства РФ от13.10.97г. ?1301 поручила исполнение учетно-технических работ по государственному учету жилищного фонда и инвентаризацию строений и сооружений на территории города ( ст. 23 Градостроительного кодекса РФ, далее ГСК РФ,) МУП БТИ гор. Н-ск, которое и является соответствующим органом учета объектов недвижимости в жилищной сфере, в сфере местного коммунального хозяйства, в т.ч. объектов инженерной инфраструктуры, а также объектов соцкультбыта. Использование для регистрации прав на данные объекты описаний и планов, изготовленных не уполномоченными Администрацией города Н-ск организациями, является нарушением ст. 18 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

Администрация гор. Н-ск не имеет полномочий и бюджетных средств на выполнение учета объектов градостроительной деятельности, т.е. объектов недвижимости в отношении которых осуществляется планирование, проектирование строительство и реконструкция (т.е. объектов незавершенного строительства, см. ст.1 и ст.4 ГСК РФ и п. 4 постановления правительства РФ от 04.12.01 г. ?921)), и не обязано осуществлять учет объектов незавершенного строительства.

Учет объектов градостроительной деятельности ( т.е. незавершенного строительства) возложен на Госстрой РФ и должен осуществляться за счет бюджетных средств ( см. п.3 постановления правительства РФ от 29.07.98 г. ?856 «О ведении государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в РФ», а также постановления правительства РФ от 22.10.97г. ?1348 «О создании и порядке ведения реестра жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ» и от 04..12.01г. ?921 » О государственном учете объектов градостроительной деятельности»).

Учет объектов градостроительной деятельности должен осуществляться за счет бюджетных средств, а не за счет средств взимаемых с собственников (см. п.3 вышеназванного постановления Правительства РФ от 29.07.98 г. ?856.

Обращаю Ваше внимание на то, что уполномочение и аккредитация БТИ, предусмотренные постановлением Госстроя РФ от 30.12.99г. ?93 «Об учете объектов недвижимости:» не прошло регистрации в Минюсте и отменено Госстроем РФ, а порядок уполномочения и аккредитация БТИ на учет объектов незавершенного строительства в соответствии с вышеназванным постановлением Правительства РФ ?921 пока не установлен. Однако Государственное Унитарное предприятие технической инвентаризации Н-ской области (ГУП Н-ское БТИ), действуя по согласованию с Госстроем РФ, получило соответствующие полномочия и бюджетные средства на выполнение государственного учета объектов незавершенного строительства и обязано предоставлять планы объектов недвижимости в градостроительстве ( ст. 1 и ст. 4 ГСК РФ) в учреждения юстиции для регистрации прав и сделок только с этими объектами, а не с объектами сданными в эксплуатацию, государственный учет которых возложен на органы местного самоуправления.

Таким образом, непринятие для регистрации прав на эксплуатируемые объекты жилищного фонда, объекты коммунального хозяйства и соцкультбыта документов изготовленных МУП БТИ не имеет законных оснований.

Еще по теме:

  • Оформить автомобиль как такси Получение лицензии на такси в Москве и регионах РФ Зачем нужна лицензия на такси, как её получить и сколько стоит такое разрешение? Можно ли работать в такси без оформления лицензии, и что за это будет? Начнем по порядку. Перевозка […]
  • Мировой суд ленинского района воронежа официальный сайт Мировые Судьи Ленинского района Мировые судьи являются судьями общей юрисдикции субъектов РФ и входят в единую судебную систему РФ. Согласно законодательной базе Российской Федерации, мировой суд рассматривает судебные дела первой […]
  • Сдать экзамен пдд 2014 как в гибдд Экзаменационные онлайн билеты по ПДД 2017 года На этой странице вы можете потренироваться с экзаменационными онлайн билетами для сдачи в ГИБДД по ПДД с последними изменениями 2017 года. Все представленные здесь билеты вы будете решать при […]
  • Приговоры по ст 230 ук рф Апелляционное определение СК по уголовным делам Московского областного суда от 17 февраля 2015 г. по делу N 22-937/2015 (ст. 230 УК РФ. Склонение к потреблению наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов. Ключевые темы: […]
  • Пленум вс рф по ст238 ук рф Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15 мая 2018 г. № 10 “О практике применения судами положений части 6 статьи 15 Уголовного кодекса Российской Федерации” В связи с вопросами, возникающими у судов при применении положений части 6 […]
  • Подать на алименты тверь Обращения граждан Вы имеете право обратиться в судебный участок с запросом (предложение, заявление, жалоба), который будет зарегистрирован и рассмотрен в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации. Архив […]
  • Закон об ипотеке ст 69 Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится […]
  • Дом под снос в астане В Астане снесут дома В общей сложности сносу подлежат 14 домов. Аким астанинского района "Байконур" опубликовал список домов, которые планируются к сносу в 2018-2022 годах, передает Zakon.kz. "Уважаемые жители района "Байқоңыр"! […]