Ст671 гк рф комментарии

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарии к ст. 671 ГК РФ

Настоящая статья содержит общее определение договора найма жилого помещения, устанавливая основные обязанности сторон сделки. Пункт 2 указывает на особенность предоставления жилого помещения юридическим лицам. Исходя из содержания статьи следует сделать вывод о том, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо — гражданин. Юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды либо иному договору. При этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. Более подробно вопросы найма жилого помещения рассматриваются в специальных статьях Жилищного кодекса РФ.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Комментарий к статье 677 Гражданского Кодекса РФ

1. Коммент. ст. посвящена нанимателю, гражданам, которые с ним постоянно проживают, их правам и обязанностям по отношению друг к другу и к наймодателю. В п. 1 еще раз (вслед за ст. 671 ГК) подчеркивается, что договор найма жилого помещения заключается только с гражданами. Требований о том, чтобы гражданин был совершеннолетним и имел при этом самостоятельный заработок, действующее законодательство не выдвигает. Разумеется, если гражданин недееспособен, он может заключить договор найма только через своего законного представителя.

2. Хотя договор жилищного найма заключается, как правило, одним лицом, право на пользование жилым помещением обычно приобретается не только этим лицом, но и членами его семьи. Поскольку собственнику жилья небезразлично, сколько лиц и кто конкретно будет проживать в сдаваемом внаем жилом помещении, в договоре должны быть указаны все лица, которые будут постоянно в нем проживать. Кроме того, это диктуется необходимостью соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см. коммент. к ст. 679 ГК).

Если в договоре отсутствует указание о лицах, имеющих право постоянно проживать на сдаваемой внаем жилой площади, то никто, кроме самого нанимателя, постоянно проживать на ней не может. Для вселения на жилую площадь других лиц требуется согласие наймодателя (ст. 679 ГК). По смыслу закона, давая согласие на вселение, наймодатель соглашается на изменение договора. Если, однако, стороны не оформили это изменение в письменном виде, они не могут ссылаться в случае возникновения спора на свидетельские показания.

3. Правовые отношения между нанимателем и гражданами, которые с ним постоянно проживают, строятся на следующих принципах. Во-первых, все проживающие на жилой площади лица пользуются равными жилищными правами. Во-вторых, обязанности перед наймодателем и даже ответственность за действия проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора, несет наниматель. В-третьих, отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Нетрудно заметить, что исключение возможности договорного регулирования отношений между нанимателем и проживающими с ним гражданами не имеет под собой разумных оснований, кроме, пожалуй, того, что своим соглашением наниматель и проживающие с ним лица не могут ущемлять интересы наймодателя. По всей видимости, законодатель преследовал именно эту цель, а вовсе не желал ввести общий запрет на заключение между проживающими на площади лицами соглашений об условиях пользования площадью и несению расходов по ее оплате и содержанию. Иной подход представляется тем более странным с учетом того, что закон, во-первых, не объединяет нанимателя и проживающих с ним лиц в единую семью и, во-вторых, не содержит никаких правил, которые бы регулировали их взаимоотношения.

4. Закон предоставляет проживающим на площади лицам право заключить между собой договор о солидарной ответственности перед наймодателем. В этом случае они превращаются в сонанимателей, т.е. становятся стороной договора найма. Поскольку, видимо, считается, что в этом случае интересы наймодателя никак не ущемляются, он об этом лишь извещается.

Данное решение небесспорно. Во-первых, по смыслу закона договор жилищного найма может быть изначально по требованию наймодателя заключен на условиях того, что все проживающие на площади лица выступают в качестве сонанимателей. Во-вторых, если для заключения договора не требуется согласие наймодателя, то оно, видимо, не требуется и для его расторжения, что явно ущемляет права наймодателя. В-третьих, нет никаких видимых оснований для того, чтобы игнорировать волю наймодателя при перемене его контрагента по договору.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарии к статье 671 ГК РФ

1. Жилищное обязательство основано на свободе договора найма жилого помещения, исключительно на свободном волеизъявлении сторон без участия в отношениях административного акта, в т.ч. и в домах публичных форм собственности жилищного фонда (см. коммент. к гл. 35).

Суть жилищного обязательства — во взятой на себя обязанности наймодателя передать во владение и пользование нанимателю на определенный срок — как правило, длительный, на 5 лет — жилое помещение, занять которое последний согласился, что ставит этот договор в один ряд с другими договорами, направленными на передачу имущества его собственником (лицом, уполномоченным собственником) во владение и пользование другим лицам (гл. 34 и 36 ГК РФ) без утраты права собственности на это имущество. Отличие же в том, что участником договора найма жилого помещения в качестве пользователя помещения всегда выступает гражданин. Это присуще и договору социального найма. Цель передачи — проживание нанимателя в жилом помещении. Это самое важное, что отличает жилищный наем от имущественного найма (аренды), где арендованное жилое помещение передается во владение лишь юридическому лицу. Пользование будет осуществлять уже другое лицо — гражданин и по другому договору — договору найма жилого помещения. Наниматель обязуется оплачивать расходы наймодателя на содержание жилья, данного ему во владение и пользование. Однако краткосрочный наем (см. коммент. к ст. 683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей нанимателя и совместно с ним проживающих лиц.

В определении правомочий нанимателя не названа возможность распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя ГК РФ, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его ограниченными распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя и др. Стало быть, распоряжение нанятым помещением осуществляется в той мере, в какой не затрагивает его целостности (переоборудование, перепланировка и т.п.), не выводит нанятый объект в гражданский оборот и за границы семейной общности или общности лиц, совместно проживающих с нанимателем. Обмен нанятыми жилыми помещениями как акт распоряжения не предусмотрен нормами комментируемой главы, в отличие от правомочий нанимателя в договоре социального найма.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник (управомоченное им лицо): гражданин или юридическое лицо. Собственник многоквартирного жилого дома или жилого помещения может уполномочить — для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре — управляющую организацию, с которой заключается договор об управлении многоквартирным домом. Это один из способов управления многоквартирным домом. Другой способ — непосредственное управление собственниками помещений (ст. 161 ЖК). И третий вариант управления — объединение собственников помещений в товарищество (разд. VI ЖК). Товарищество собственников жилья по своему выбору определяют способ управления домом в порядке, установленном ЖК. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» отменил Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 2), а понятие «кондоминиум» (ст. 17) заменил понятием «многоквартирный дом».

Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополии или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником управляющей организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг. Следовательно, такая организация становится лицом, уполномоченным собственником. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации формой ее собственности, в т.ч. вправе определить частную фирму или государство (орган местного самоуправления) для выполнения этих задач. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решений (ст. 161 ЖК). Многоквартирный дом управляется только одной управляющей организацией.

К договору управления многоквартирным домом следует применять общие положения о подряде (§ 1 гл. 37 ГК РФ).

В отдельных субъектах РФ работам, выполняемым управляющей организацией, придается значение выполнения подрядных работ для государственных нужд, что должно соответствовать § 5 гл. 37 ГК РФ. В этом случае контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается государственным заказчиком, каким выступает только государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, и подрядчиком — юридическим лицом или гражданином (ст. 764 ГК РФ). Финансирование в этом случае должно осуществляться из бюджетных и внебюджетных источников (ст. 763 ГК РФ). Однако такого основания заключения государственного контракта на выполнение ремонтных работ в государственных и муниципальных жилых домах, при котором помещения сдаются внаем по правилам комментируемой главы, федеральным законом (ст. 768) не установлено.

2. Существенные условия договора найма жилого помещения — оплата, наниматель и объект договора образуют общие нормы для всех его разновидностей.

Договор найма — возмездный (см. коммент. к ст. 682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм комментируемой главы и переводит под действие гл. 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» (ст. 30 ЖК). К сожалению, безвозмездное пользование применительно к типу жилищных отношений ЖК специально не регулируется. Если же применять нормы гл. 36, не корректируя их договорными условиями, содержание жилья может оказаться для пользователя обременительным (ст. ст. 692, 695, 698, 699 ГК РФ). В договорных условиях сторонам следует руководствоваться нормами жилищного законодательства по аналогии (ст. 7 ЖК), а также использовать диспозитивный характер норм безвозмездного пользования, т.е. создать иные условия договора, нежели в договорах коммерческого найма и социального найма (например, установить запрет на передачу жилого помещения третьим лицам на условиях поднайма).

В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст. 608) в договоре жилищного найма в качестве нанимателя всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст. 677). Как правило, на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст. 677 ГК РФ. Множество лиц определено в коммерческом найме как лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст. 677). В коммерческом найме эти лица — или сонаниматели (если они заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

Естественно, что нанимателем (сонанимателем) становится дееспособное лицо, избранное постоянно проживающими или желающими постоянно совместно проживать. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключить договор найма жилого помещения с письменного согласия своего законного представителя; за малолетнего такой договор заключает его законный представитель. Опекуны и попечители несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, действуют лишь после предварительного разрешения органа опеки и попечительства. В таком же порядке может стать нанимателем соответственно недееспособный или ограниченно дееспособный (ст. ст. 29, 30, 37 ГК РФ).

От аренды этот договор отличается также специальным объектом — жилым помещением (см. коммент. к ст. ст. 288, 650, 673), которое удовлетворяет вытекающим из целей требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих лиц и на котором сторона остановила свой выбор. Перемена объекта с жилого помещения на нежилое прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование, перевод жилого дома, жилого помещения, в котором находится нанятое жилое помещение, осуществляется по правилам гл. 3 разд. I ЖК.

3. С момента введения части второй ГК РФ, т.е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения исключена из системы жилищных договоров; сохранили силу только ранее заключенные договоры аренды.

Это не означало исключения граждан вообще из числа субъектов в арендных отношениях (например, гражданин остается арендатором этих же помещений, домов в целях отдыха, а не постоянного проживания). Однако если жилое помещение, жилой дом используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то применяется не договор аренды, а договор найма жилого помещения. Договор аренды именно жилого помещения применяется в отношениях между юридическими лицами (п. 2 ст. 671) по правилам § 4 гл. 34 ГК РФ. Арендатор — юридическое лицо передает арендованное жилое помещение гражданину на условиях жилищного найма, т.е. найма жилого помещения или социального найма.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в целях проживания в данном случае недопустимы.

Юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю, а не как арендатору.

Вместе с тем отдельные субъекты РФ неосновательно разрешают юридическим лицам — арендаторам заключать с пользователями арендованного жилого помещения не договор найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя (см.: Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, ст. 36 — 44); Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы и предназначенных для продажи (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, ст. 33 — 43)).

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и ЖК (п. 2 ст. 30 ЖК).

Основные правила сдачи жилья в коммерческий наем установлены гл. 35 ГК «Наем жилого помещения». Очевидно, что нормы данной главы рассчитаны в первую очередь на наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Вместе с тем с учетом того что вопросы пользования жилой площадью государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенной для коммерческого использования, действующим ЖК специально не урегулированы, правила гл. 35 ГК подлежат применению и к сдаче в коммерческий наем государственной и муниципальной жилой площади. Вряд ли это оправданно, поскольку правовой режим государственной или муниципальной жилой площади, даже если последняя предназначена для сдачи в коммерческий наем, отличается от правового режима частного жилья.

2. Пункт 1 коммент. ст. содержит легальное определение договора найма жилого помещения. Данный договор нередко именуют также договором коммерческого найма, чтобы подчеркнуть его отличие от договора социального найма жилой площади. Сторонами договора являются наймодатель — собственник жилого помещения или уполномоченные им лица (например, агентство недвижимости) и наниматель — одно или несколько физических лиц, которые будут владеть и пользоваться жилым помещением в течение определенного договором времени (подробнее о нанимателе см. коммент. к ст. 677 ГК).

Данный договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. По общему правилу он заключается по свободному усмотрению сторон без учета критериев нуждаемости в жилом помещении и материального положения нанимателя. Однако если в коммерческий наем сдается жилая площадь, относящаяся к государственному или муниципальному жилищному фонду, условия и порядок ее сдачи должны быть определены в нормативном порядке. В настоящее время этот вопрос на федеральном уровне никак не урегулирован.

3. Наряду с гражданами приобретать права на временное использование жилых помещений могут и юридические лица. Например, организация, пригласившая на работу иногороднего гражданина, может арендовать для него жилую площадь. Пункт 2 ст. 671 допускает такую возможность; подчеркивается при этом, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан.

Условия использования жилого помещения определяются договорами, которые заключаются между его собственником и юридическим лицом, а также между юридическим лицом и гражданином, который будет проживать в данном помещении. Условия обоих договоров не могут вступать в противоречие с действующим жилищным законодательством. Так, договор между собственником помещения и его арендатором может предусматривать возможность использования помещения в течение всего периода его аренды одним лицом (лицами) или допускать возможность краткосрочного проживания в помещении отдельных граждан (например, лиц, командированных на предприятие арендатора). Но не допускается заселение помещения с нарушением действующих санитарно-технических норм или фактическое превращение помещения в гостиницу или общежитие.

Другой комментарий к статье 671 Гражданского Кодекса РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) . При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2011.

См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2012. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК). Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, регулируемого гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п. 2 ст. 288 ГК).

В свою очередь договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) . Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2012 (8-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г. , к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере (Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963).

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстановил прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2001. N 21. Ст. 2063).

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды . Соответственно, в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам. В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право добросовестного арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

Текущая редакция ст. 671 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть, предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:
— наймодатель — лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;
— наниматель — лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:
— цель — исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:
— предмет — только жилое помещение;
— субъекты — наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:
— консенсуальным;
— возмездным;
— взаимным.

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, то с ними оформляется договор аренды, либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договоров найма, то есть, для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение, и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения) могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ.

3. Судебная практика:
— определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;
— определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;
— определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;
— постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/14;
— определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;
— постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;
— определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;
— определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;
— определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;
— определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;
— определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;
— постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;
— постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;
— постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;
— постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.

Консультации и комментарии юристов по ст 671 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 671 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Еще по теме:

  • Лицензирование образовательной деятельности ип Лицензирование образовательной деятельности ип Открытая общественная правовая информационная система Задать вопрос юристу Главная › Вопрос-Ответ › Образование › Нужна ли лицензия на образовательную деятельность для ИП с […]
  • Ликвидация ао предполагает АО "А" является единственным акционером (100% акций) АО "С". АО "А" является участником ООО "Б" (99,9%). АО "С" является участником ООО "Б" (0,01%). В настоящее время проводится процедура ликвидации АО "С". Предполагается, что после […]
  • Ст 14 ук рб Уголовный Кодекс Республики БеларусьСтатья 212. Хищение путем использования компьютерной техники 1. Хищение имущества путем изменения информации, обрабатываемой в компьютерной системе, хранящейся на машинных носителях или передаваемой по […]
  • Статья 162 01 Статья 162 часть 2 УК РФ Доброго времени суток. Хотели бы уточнить, возбуждено уголовное дело в отношении моего жениха по статье 162 часть 2 УК РФ. Это его первый привод, на момент совершения преступления являлся несовершеннолетним, свою […]
  • Как расторгнуть договор скайлинк Как расторгнуть договор скайлинк Добрый день, уважаемые. Хочу услышать совета по следующему вопросу. Пару лет пользуюсь интернетом от Скайлинка, полгода назад перешла на безлимитную связь, а недавно появилась альтернатива - провела […]
  • Как встать на учет нуждающимся в жилье Как встать на учет нуждающимся в жилье? Добрый день. Я с мужем и двое наших несовершеннолетних детей прописаны в квартире, где муж является собственником 1/5 доли. Так же в этой квартире прописаны родители мужа, брат (в браке, супруга не […]
  • Комментарии к ст 227 нк рф Статья 227. Особенности исчисления сумм налога отдельными категориями физических лиц. Порядок и сроки уплаты налога, порядок и сроки уплаты авансовых платежей указанными лицами (наименование в редакции, введенной в действие с 1 января […]
  • Получить материнский капитал без прописки Для получения материнского капитала прописка необязательна Мы переехали из другого города, пока приходится жить на съёмной квартире без прописки. Недавно в семье родился второй ребёнок. Могу ли я подать заявление на материнский […]