Регистрация права общей долевой собственности по решению суда

Регистрация доли в праве собственности на недвижимость

Помимо случаев, когда право собственности на имущественный комплекс принадлежит одному субъекту, существуют ситуации, когда оно принадлежит одновременно нескольким лицам. Право общей собственности на недвижимость бывает долевой и совместной.

Понятие общей долевой собственности

При долевой собственности на общее имущество, принадлежащее двум и более субъектам, возможно определить долю каждого из них. Применительно к объекту недвижимости указанную долю не всегда можно выделить в натуре, поскольку она может не совпадать с физическими границами отдельным помещений. Наличие доли в общей собственности подразумевает не только правоспособность распоряжаться данной долей (с ограничениями, определенными законодательством), но и возлагает обязанность нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально размеру доли.

Размер доли в праве общей собственности на недвижимость может зависеть от многих факторов: количество субъектов права при первоначальном оформлении права общей собственности; отчуждение части доли (что ведет к образованию новых долей меньшего размера); приобретение долей (что приводит к образованию долей большего размера).

Реализация правомочий субъектов при наличии права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию долевых собственников, а в случае возникновения разногласий – путем судебного разбирательства.

Правовое регулирование государственной регистрации долевой собственности

Каждый из обладателей доли в праве общей собственности может распоряжаться лишь собственной долей. В отношении объекта недвижимого имущества такое распоряжение возможно только в случае наличия факта государственной регистрации права на существующую долю.

Правила и принципы государственной регистрации доли в праве общей собственности определены в Федеральном законе от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в нормах гражданского законодательства.

Также для совершения регистрационных действий применяется Административный регламент Росреестра по оказании государственной услуги по регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним (утвержден приказом МЭР от 09 декабря 2014 года № 789).

Процедура регистрации доли не отличается от общего порядка регистрации права собственности. Тем не менее, для отчуждения долей существуют свои особенности, связанные с соблюдением взаимных интересов остальных дольщиков.

Регистрацию доли в праве общей собственности осуществляют органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице территориальных подразделений. Для совершения регистрационных действий заявитель обращается в орган Росреестра по месту нахождения имущественного комплекса и предоставляет пакет документов, идентичный общим случаям регистрации прав, однако имеющий особенности, предусмотренные законом.

Основные правила совершения регистрационных действий

До недавнего времени любая сделка по отчуждении доли в праве общей долевой собственности требовала лишь соблюдение порядка извещения остальных дольщиков. В этой ситуации правообладатель доли был обязан уведомить с письменным извещением остальных участников общей собственности о предстоящем заключении договора, указав цену и иные существенные условия будущего отчуждения.

Законодательство предоставляет дольщикам один месяц на принятие решения о реализации права приоритетного выкупа доли на условиях, заявленных продавцом. В случае отказа остальных дольщиков от приобретения доли либо при отсутствии их решения, по истечении одного месяца собственник доли мог заключать следку по отчуждению доли на общих основаниях.

Указанное правило сохраняет свою силу и по настоящее время, однако в ФЗ-122 была введена новелла об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности, вступившая в силу с 1 сентября 2016 года. Данное условие действует и в случаях, когда в рамках одной сделки все дольщики отчуждают свои доли.

Обязательное удостоверение таких сделок у нотариуса позволяет уменьшить месячный срок, предоставленный на уведомление остальных дольщиков. Теперь, если нотариусу будут предоставлены документы, подтверждающие отказ остальных дольщиков от приобретения доли, сделка может быть совершена до истечения месячного срока.

При совершении регистрационных действий в отношении доли органы Росреестра указывают ее точный размер в числовом значении, а также сведения об остальных субъектах, владеющих долями в праве общей собственности.

Право общей долевой собственности, возникшее до введения в действие ФЗ-122 подлежит регистрации в общем порядке.

За совершение регистрационных действий в отношении сделок с долями на имущественный комплекс предусмотрена уплата госпошлины:

  • Регистрация доли в праве общей долевой собственности, в том числе и возникшей до введения в действие ФЗ-122 – 2 тысячи рублей для граждан (по отдельным объектам – 350 рублей) и 22 тысячи рублей для организаций;
  • Регистрация доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – 200 рублей.

Раздел и выдел доли в доме в судебном порядке

В 2006 году приобрели часть дома, по его документам разделение было через суд с выделением доли каждому в 1997 году. Во второй половине хозяева не проживают и не знаем где и кто они, вопросов по документам не возникало. Земельный участок имеет свой кадастровый номер, у нас отдельный вход и абсолютно не зависим от второй половины. Адрес у нас один. При решении улучшить свои жилищные условия возникли проблемы. У нас в свидетельстве (раньше не обращали внимания) оказалось указана 1/2 доля общей долевой собственности, и без соседей ничего сделать не можем. Но ведь был суд, есть решение о разделе и выделение доли с четким оговором кому что принадлежит.

Теперь не знаем с чего начать.

Ответы юристов (4)

ДОля должна былла быть разделена в натуре, решение суда нужно было регистрировать, если такое было. Если там был просто раздел в долях, то он у вас и есть. Посмотрите решение или выложите

Есть вопрос к юристу?

Вам, как новому собственнику 1\2 доли в праве общей собственности на дом придется также обращаться в суд с иском о разделе дома в натуре, поскольку в том решении суда, о котором Вы говорите указаны иные субъекты правоотношения (а именно прежний собственник доли-это важно). Прежний собственник получил решение суда о разделе дома в натуре, но реальный раздел дома не произвел. Он должен был произвести техническое переустройство дома согласно плану, утвержденному решением суда. Далее обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет разделенного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на одну из квартир в этом доме. Новый собственник является уже другим субъектом правоотношений, нежели субъект.ы указанный в решении суда. Это обстоятельство является основание для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Правоприемником прежнего собственника в данном случае Вы не являетесь, поскольку данное правоприемство законом не предусмотрено.

Уточнение клиента

Не знаю, что они делали, это 97 год. Есть постановление главы города, где разрешено сделать отчуждение земельного участка с 1/2 домовладения и есть свидетельство на земельный участок с присвоенным новым кадастровым номером. Нигде не сказано об общей долевой собственности и договор купли-продажи у нас в 2006 году был на 1/2 долю жилого дома. Так как соседей нет и неизвестно где они находятся сделка была через суд и решение звучит так «Признать право собственности на 1/2 доли жилого дома, литер А, общей площади.. кв. м., жилой площади..кв.м., расположенного по адресу . и опять нет ни слова об общей долевой собственности

18 Сентября 2015, 21:09

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. У нас есть кадастровый план отдельный, присвоен новый кадастровый номер, следовательно все было зарегистрировано. С чего нам надо начинать, куда идти в первую очередь?

18 Сентября 2015, 21:14

Отталкиваемся от главного-от сведений из свидетельства о праве собственности. В нем указана информация о регистрации права собственности на 1\2 долю в праве общей собственности на дом, и на землю, полагаю 1\2 доля в праве общей собственности. Если Вам требуется разделить дом внатуре на две отдельные квартиры с отдельными входами, то Вам нужно подать в суд исковое заявление о разделе дома в натуре. Дальше с решением суда регистрировать право собственности на выделенную часть. Если кадастровый план на одну из частей (не на весь дом) у Вас уже есть и присвоен отдельный кадастровый номер, то выдел внатуре у Вас уже зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это значит, что у Вас должно быть свидетельство о праве собственности на выделенную часть дома. У этой части должен быть свой адрес-название улицы такое же, а номер квартиры другой. Какая-то у вас путаница. Надо смотреть документы. Все должно быть просто и последовательно: свидетельство о праве собственности на 1\2 долю в праве общей собственности——решение суда о выделе доли в натуре——свидетельство о праве собственности на одну из квартир в этом доме.

Уточнение клиента

земельный участок — вид права — собственность, кадастровый номер новый, адрес остался прежний, никто и не говорил его менять

дом — общая долевая собственность, доля 1/2, объект права жилой дом литер А

техпаспорт сделан на весь дом

Все оформлялось через агента. без нашего присутствия.

Сейчас вопрос стоит о повторном разделе именно дома,как я понимаю. Или как то можно обойтись без суда?

18 Сентября 2015, 21:42

Дом в натуре не разделен. В данный момент он является одним неразделенным объектом. В нем нет квартиры № 1 и квартиры № 2. Если хотите разделить дом на два объекта (квартиры)-подавайте в суд на выдел доли в натуре. Решение суда у Вас, похоже не о выделе доли внатуре, а о признании права на 1\2 долю в праве общей собственности на дом. Это разные вещи.

Уточнение клиента

в 97 году у них было именно выделение доли с перечислением комнат и сараев. Потом была дарственная, в которой тоже перечислялось, что дарит комнаты №№ такие-то и сараи, навесы

18 Сентября 2015, 21:51

Уточнение клиента

Елена, спасибо, я подготовлю документы для отправки

18 Сентября 2015, 22:07

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Регистрация права общей долевой собственности на недвижимость

Обращаясь к вопросу об общей собственности, К.И. Скловский отмечает, что «природе противна собственность нескольких лиц на вещь. С таким положением, — пишет он, — когда дом или участок находится во владении не одного лица, здравый смысл совладать еще сможет, но вот когда сразу несколько лиц объявляют себя хозяевами этого дома или участка, то тогда на самом деле правопорядок возмущается» *(395). Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «общая собственность, явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы» *(396). Вместе с тем, несмотря на «противоестественность» и сложность для понимания общая собственность наиболее распространена именно применительно к объектам недвижимого имущества и именно с применением ее к недвижимости возникают наибольшие трудности.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ «имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности». При этом «имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)».

Начнем с общей долевой собственности.

Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется, прежде всего, установленными законом (ст. 246, 250 ГК РФ) правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Согласно ст. 246 ГК РФ «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».

В соответствии же со ст. 250 ГК РФ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». При этом «продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».

Очевидно, что установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ. С этой целью и была включена в Закон о регистрации ст. 24 под названием «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество». Однако первоначальная редакция этой статьи оказалась столь неудачной, что ст. 24 оказалась первой, которая была изменена через три года после введения в действие Закона о регистрации *(397). Теперь уже не имеет смысла анализировать недостатки первой редакции данной статьи, которые были очевидны уже при принятии этого закона.

Остановимся на ныне действующем порядке регистрации общей долевой собственности. Согласно п. 1 ст. 24 закона в новой редакции «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек».

Действующая редакция, в отличие от предыдущей, исключает применение порядка, установленного данной статьей к каким-либо случаям, кроме продажи недвижимости, причем не сособственнику, а постороннему лицу. Однако и при такой редакции остается открытым один вопрос — о применении правил ст. 24 Закона о регистрации к отчуждению доли в праве собственности на недвижимость на основании договора мены.

Согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Означает ли это, что при мене долей в праве собственности на объекты недвижимости должно соблюдаться преимущественное право приобретения доли сособственником? По мнению автора, применение данного правила к недвижимости носит весьма ограниченный характер. На основании п. 1 ст. 250 ГК РФ «остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях». При мене движимого имущества на движимое возможность представления сособственником аналогичного имущества является достаточно реальной. Это можно отнести и к случаям мены доли в праве собственности на недвижимость на движимое имущество (например, мена доли в праве собственности на квартиру, на автомобиль или на строительные материалы). Но при мене доли в праве собственности на недвижимость на другое недвижимое имущество положение о прочих равных условиях практически невыполнимо.

Любой объект недвижимости всегда очень индивидуален (хотя бы в силу отличия его расположения при прочих общих характеристиках). В связи с этим сособственник никогда не сможет доказать в суде, что он мог предоставить объект, абсолютно аналогичный тому, который получил совладелец имущества в обмен на свою долю в праве. Поэтому представляется, что правила п. 1 ст. 24 Закона о регистрации не должны применяться к мене доли недвижимости на другую недвижимость (или долю в праве собственности на нее).

Пункт 1 ст. 24 Закона о регистрации в новой редакции не требует согласий на регистрацию от других сособственников. Заявителю предлагается представить «документы, подтверждающие, что продавец доли выполнил требования п. 2 ст. 250 ГК РФ об извещении о своем намерении остальных сособственников». Кроме того, могут быть представлены документы, подтверждающие их отказ от покупки доли. При наличии таких отказов регистрация проводится в общем порядке, а при их отсутствии — приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных участников, если на день подачи заявления такой срок не истек.

Из содержания рассматриваемой нормы следует несколько выводов. Во-первых, документы, подтверждающие выполнение п. 2 ст. 250 ГК РФ, являются обязательными, независимо от наличия заявления об отказе от покупки. Однако представляется, что это не означает, что сведения как об уведомлении, так и об отказе не могут содержаться в одном документе, составленном лицом, имеющим преимущественное право покупки. Так, например, у регистрирующего органа не будет оснований требовать дополнительных документов, если в заявлении об отказе содержатся сведения о том, что данный участник был письменно уведомлен о продаже с указанием всех условий, установленных п. 2 ст. 250 ГК РФ. При этом следует обратить внимание на то, что при правовой экспертизе документов регистратор должен установить полную идентичность условий сделки в уведомлении сособственника, его отказе от покупки (если есть отказ) и условий договора купли-продажи, который представлен на регистрацию. Если условия договора купли-продажи не соответствуют изложенным в уведомлении, в регистрации права на долю должно быть отказано в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству, так как они не свидетельствуют о надлежащем выполнении продавцом требований п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Во-вторых, отсчет срока, на который должна быть приостановлена регистрация при отсутствии отказов от покупки, идет не от момента обращения в регистрирующий орган, а от момента извещения продавцом остальных участников. Поэтому как для регистрирующего органа, так и для заявителей очень важным становится порядок определения дня, который считается днем извещения остальных участников.

К сожалению, закон ничего не говорит об этом, очевидно оставляя данный вопрос на усмотрение регистратора, что, как представляется, нельзя отнести к удачным решениям. Ничего не говорят на этот счет и указания Минюста России. Из чего же следует исходить регистратору в данном случае?

Разумеется, наилучшим вариантом является личная расписка лица в получении уведомления с указанием даты. В качестве доказательства получения может служить также почтовое уведомление о вручении. Как показало изучение практики, именно такое уведомление регистраторы признают документом, подтверждающим надлежащее уведомление продавцом других участников долевой собственности. Однако в первом случае возникает вопрос о подлинности подписи, а во втором — вопрос идентичности документа, уведомление о вручении которого пришло, тому документу, который в качестве извещения представлен регистратору. И в одном, и в другом случае возможны злоупотребления со стороны лица, отчуждающего долю, которые регистрирующий орган будет лишен возможности выявить.

Еще более сложной становится для регистрирующего органа ситуация, когда представлены документы, свидетельствующие только об отправке уведомления. Нужно ли в этом случае учитывать время на доставку уведомления и на доставку ответа на него? Как установить, что уведомление направлено по надлежащему адресу? В общем, при действующей редакции п. 1 ст. 24 упомянутого закона следует признать, что у регистрирующего органа практически отсутствует возможность объективно проверить выполнение продавцом доли требований ст. 250 ГК РФ. В данном случае возникает вопрос, для чего нужен такой порядок регистрации, если он не обеспечивает выполнение той задачи, для которой он введен, а рассчитан исключительно на добросовестность продавца доли?

Представляется, что законодатель, имея желание устранить нарушения прав участников долевой собственности, отчуждающих и приобретающих доли в праве, допущенные в первой редакции ст. 24 Закона о регистрации, пошел слишком далеко, ликвидировав механизм обеспечения прав других участников долевой собственности.

По мнению автора, оптимальным был бы порядок, при котором в случае отсутствия отказов от покупки доли регистратор должен сам направить соответствующее уведомление сособственникам, отсчитывая месячный срок с момента направления уведомления. При этом к месячному сроку необходимо добавить время на доставку уведомления сособственнику и время получения ответа на него. Таким образом, с момента направления уведомления срок приостановления должен составить 45 дней.

Уведомления регистрирующим органом должны направляться по адресам сособственников, которые указаны в ЕГРП. При этом регистратор не будет нести ответственности, если адрес сособственника изменился, о чем не было сообщено регистрирующему органу в порядке внесения изменений в ЕГРП.

С учетом этих предложений текст п. 1 ст. 24 Закона о регистрации мог бы выглядеть следующим образом:

1. Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, то государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится на общих основаниях.

В случаях, когда к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, к заявлению прилагаются нотариально заверенные документы, подтверждающие получение остальными участниками долевой собственности извещений продавца в соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При отсутствии вышеуказанных документов к заявлению о государственной регистрации прилагаются извещения, адресованные всем участникам долевой собственности, которые на момент обращения в учреждение юстиции по регистрации прав не отказались от покупки доли и не подтвердили получение извещения продавца. Указанные извещения в течение трех дней регистратором направляются адресатам.

Регистрация приостанавливается на месяц с момента получения последним участником долевой собственности извещения продавца, а при отсутствии нотариально заверенных документов, подтверждающих получение извещения, — на 45 дней с момента направления извещения регистратором.

Если до окончания срока приостановления будет получено заявление от участника долевой собственности о его желании воспользоваться преимущественным правом покупки, в регистрации перехода права на долю должно быть отказано.

После приостановления регистрация проводится при отсутствии заявлений об использовании преимущественного права покупки по истечении срока приостановления, либо при поступлении от всех участников долевой собственности заявлений об отказе от покупки.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Защищая действующую редакцию п. 1 ст. 24 Закона о регистрации, можно возразить, что ст. 250 ГК РФ возлагает обязанность извещения других участников долевой собственности на продавца, в связи с чем регистрирующий орган не должен принимать участия в этом процессе. Однако основная задача установления особого порядка регистрации возмездного отчуждения долей в праве собственности на недвижимость состоит не в защите интересов продавца, положение которого в случае «замены» покупателя не меняется, и даже не столько интересов сособственников, которые могут предъявить соответствующие иски для восстановления своих нарушенных прав. Нормы ст. 24 Закона о регистрации должны, в первую очередь, защищать то самое постороннее лицо, которое приобретает долю. Ведь в случае установления нарушения преимущественного права покупки именно это лицо будет лишено приобретенной недвижимости. При этом у приобретателя отсутствуют собственные возможности проверки четкого соблюдения продавцом доли правил ст. 250 ГК РФ. Вот почему предлагаемое решение представляется оптимальным, так как оно практически обеспечивает возможность для регистрирующего органа до решения вопроса о регистрации права покупателя сделать однозначный вывод о полном выполнении требований ст. 250 ГК РФ и тем самым гарантировать право покупателя от его оспаривания по этому основанию.

Согласно ст. 247 ГК РФ «владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, установленном судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле». Данное положение является особо актуальным применительно к недвижимости, поскольку при долевой собственности на объект недвижимости, как правило, устанавливается определенный порядок пользования объектом сособственниками, который связан с предоставлением определенных частей объекта в пользование конкретному субъекту долевой собственности. Это происходит и в объектах жилого назначения (право пользования конкретными комнатами), и нежилых зданиях и помещениях, находящихся в долевой собственности. Установленный порядок пользования отражается обычно либо в правоустанавливающих документах, либо в отдельных соглашениях между участниками долевой собственности.

Применительно к государственной регистрации здесь возникает одна проблема — должен ли быть отражен порядок пользования объектом в ЕГРП, если не должен, то может ли он быть там отражен.

Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то, что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения. Такая практика основана на том, что ни гражданское законодательство, ни законодательство о регистрации не относят права пользования участника долевой собственности конкретными частями объекта к правам, подлежащим регистрации. Однако, по мнению автора, подобный подход вряд ли можно считать оправданным.

Проанализируем права участников долевой собственности, между которыми определен порядок пользования объектом. Для примера возьмем нежилое помещение, состоящее из двух комнат, находящееся в долевой собственности двух лиц. Допустим, что доли этих лиц определены как равные (по 1/2), а комнаты имеют разную площадь (одна 22, а другая 15 кв. м). По соглашению о порядке пользования за каждым из сособственников определено право пользования конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем пользовании. Вполне очевидным является то, что установленный порядок пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а с другой стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства. Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и характеризует правоотношения «внутри» долевой собственности.

Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными, как заключенных под влиянием заблуждения.

Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка пользования имуществом, следует на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ признавать подлежащим государственной регистрации. Признание же этих ограничений подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых, невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в правоустанавливающем документе необходимость регистрировать право долевой собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре обременений ЕГРП, так и выдаваемом свидетельстве о регистрации.

Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора недвижимости (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В нашем случае речь также идет о праве пользования, причем последствия установления определенных границ пользования для участника долевой собственности имеют не меньшее значение, чем для арендатора. Вернемся к нашему примеру, где участники долевой собственности имеют равные доли, но пользуются разными по площади помещениями. Очевидно, что при согласованном отчуждении всего помещения они получат равные суммы, но при самостоятельном отчуждении доли тот участник, который пользовался меньшим помещением, очевидно, будет в менее выгодном положении. Введение обязательной регистрации порядка пользования устранило бы возможность заключения различных «секретных» соглашений между участниками долевой собственности после приобретения ими права собственности на объект.

Следует обратить внимание еще на одну особенность регистрации права общей долевой собственности. Она состоит в том, что право на долю не может быть зарегистрировано только за одним участником, если оно возникло одновременно у нескольких лиц. На это специально указывает Инструкция Минюста России «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» *(398) (далее — Инструкция). Согласно п. 5 этой Инструкции «в случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. Те же требования предъявляются и при регистрации права общей долевой собственности» (п. 12 Инструкции). Такой подход представляется абсолютно правильным, так как регистрации подлежит право собственности на объект недвижимости, в реестре должен быть отражен его субъект, который в данном случае характеризуется множественностью лиц. Поэтому в реестре не должен присутствовать только один или несколько участников общей долевой собственности, они должны быть отражены все с указанием доли каждого. Иначе право общей долевой собственности не может считаться зарегистрированным.

Однако это вполне разумное правило не работает в одном случае. Долевая собственность на недвижимость может быть установлена решением суда, решением суда может быть установлен размер долей и порядок пользования имуществом. Во всех этих случаях очевидно отсутствие нормальных отношений между участниками долевой собственности. Именно наличие конфликта может вызвать ситуацию, когда кто-либо из участников долевой собственности откажется подавать в регистрирующий орган заявление о регистрации права собственности совместно с другими участниками.

При действующем порядке в этом случае право общей долевой собственности, установленное решением суда, не будет зарегистрировано по причине отсутствия заявления одного или нескольких участников долевой собственности. При этом остальным участникам не останется ничего иного, как вновь обратиться в суд для осуществления регистрации в порядке ст. 165 ГК РФ. Ситуация, когда для того, чтобы зарегистрировать право, установленное решением суда, нужно снова обращаться в суд, представляется абсурдной. По мнению автора, в Законе о регистрации следовало бы указать, что при установлении права общей долевой собственности решением суда это право подлежит регистрации на основании заявления любого из участников долевой собственности.

Для решения данного вопроса можно было бы дополнить ст. 247 ГК РФ пунктом третьим следующего содержания:

3. Права пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности, установленные соглашением ее участников или решением суда, подлежат государственной регистрации.

При этом п. 2 ст. 24 Закона о регистрации можно было бы дополнить вторым абзацем:

Право долевой собственности, установленное решением суда, регистрируется по заявлению любого участника долевой собственности.

Весьма серьезные проблемы, связанные с регистраций права долевой собственности, вызвало принятие Федерального закона «Об инвестиционных фондах» *(399). Согласно ст. 1 данного закона «инвестиционный фонд — находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс». При этом в ст. 15 этого закона предлагается совершенно особый порядок регистрации права долевой собственности на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд. При том, что имущество паевого инвестиционного фонда является общей долевой собственностью пайщиков, предлагается в ЕГРП указывать название паевого инвестиционного фонда, в составе которого находится данное имущество, а также делать запись: «Собственники данного объекта недвижимости и данные о них, предусмотренные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев». При этом лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев, обязано составить список владельцев инвестиционных паев, содержащий данные о них, предусмотренные Законом о регистрации, и представить его в регистрирующий орган.

В то же время в соответствии с дополнениями, внесенными в ст. 24 Закона о регистрации Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, «при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности)».

В связи с такими формулировками непонятно, зачем регистрирующему органу при регистрации запрашивать список владельцев инвестиционных паев. Данные этого списка, с одной стороны, не подлежат отражению в ЕГРП, а, с другой стороны, могут утратить актуальность сразу же после проведенной регистрации. Не очень понятно и то, как можно зарегистрировать долевую собственность без отражения в реестре всех ее участников. Говоря о возникающих при регистрации прав участников паевых инвестиционных фондов, заметим, что право, возникающее у пайщиков, весьма отдаленно напоминает долевую собственность, о которой идет речь в ГК РФ, поскольку на отношения участников такой собственности практически не распространяются соответствующие нормы указанного кодекса. Автор не ставит своей целью проведение анализа и составление юридической квалификации отношений, возникающих на основе Федерального закона «Об инвестиционных фондах», однако представляется, что регулирование этих отношений в части определения режима собственности объектов недвижимости нуждается в совершенствовании.

Долевая собственность по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

регистрация права на долю в общей долевой собственности проводится без их. согласия. В противном случае регистратор отказывает в регистрации прав на.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.

Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации. (ст. 164), например при переходе доли в праве собственности на недвижимость
из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением.
4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость. Кадастровая оценка земли и природных ресурсов.

Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости.

5. Отчуждение доли в общем имуществе. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

• факт нахождения имущества в долевой собственности; • право спорящих сторон на свою долю
Необходимые доказательства: • правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности на жилое помещение, договор о передаче квартиры в.

об отношениях общей долевой собственности, ибо стать участником отношений. бездолевой (совместной) собственности не сможет лицо
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Каждый участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться.
ГК предусматривает дополнение норм о залоге положениями закона об ипотеке (п.2 ст.334 ГК) и Закона о регистрации прав на недвижимость. …

ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Общими признаками составов. На орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, возлагается обязанность удостоверить произведенную регистрацию по.

Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
Если свидетельство о праве собственности выдается на имущество, подлежащее. регистрации, то об этом делается отметка в самом свидетельстве.

устанавливает, что имущество является общей долевой собственностью.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Закон Об авторском праве и смежных правах Гражданский.

из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых.
режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним Комментарий к Федеральному.

имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Еще по теме:

  • Как проходит имущественный суд Раздел имущества при разводе Украина Самым конфликтным и тяжелым делом является раздел имущества при разводе, который чаще всего происходит как следствие расторжения брака (развода). Но раздел имущества не всегда связан с разводом. Раздел […]
  • Получение квартиры государственной семье Льготное жилье в Харькове: кто может претендовать на покупку Харьковские семьи платят ежемесячно 1300 грн по кредиту за квартиру Растущий курс доллара, нестабильная экономическая ситуация в последние годы для многих жителей города и […]
  • Как оформить ходатайство в суд образец Ходатайство о приобщении документов Если после подачи иска в суд необходимо дополнить материалы дела какими-то письменными доказательствами, подайте ходатайство о приобщении документов. Особенно сложных требований к составлению и подаче […]
  • Закон о репатриации россии Репатриация в Российскую Федерацию в 2018 году Термин «репатриация» не часто используется в одной связке с Россией – обычно он встречается при беседе с ассимилированными евреями, которые стремятся вернуться на родину, или же в разговоре с […]
  • Лицензирование образовательной деятельности ип Лицензирование образовательной деятельности ип Открытая общественная правовая информационная система Задать вопрос юристу Главная › Вопрос-Ответ › Образование › Нужна ли лицензия на образовательную деятельность для ИП с […]
  • Рассчитать количество дней отпуска при увольнении онлайн калькулятор Калькулятор отпускных Калькулятор отпускных - поможет рассчитать сумму отпускных. Калькулятор отпускных производит расчет по правилам ст. 139 ТК РФ и Положения об особенностях порядка исчисления средней заработной платы, утв. […]
  • Допустимая недостача при инвентаризации Недостача при инвентаризации: что делать и как списать Под понятием «недостача» следует понимать разницу между конечной стоимостью реализуемой продукции, которая должна быть в торговой точке, и полученной фактической цифрой. Сегодня […]
  • Ликвидация оао славянки в 2018 году Как проводится ликвидация ОАО в 2018 году Одной из самых распространенных форм организации юридического лица является ОАО. При этом его регистрация и функционирование имеет свои особенности. Аналогичным образом обстоит дело с […]