Продажа квартир за долги по ипотеке

Содержание:

Возможна ли продажа квартиры находящейся в ипотеке?

Продать заложенную квартиру возможно, но для этого необходимо согласие банка. Кроме того, следует подготовиться к небыстрой и непростой процедуре.

Первый шаг – договориться с банком. Первое, что нужно сделать, это поговорить с банковским сотрудником по вопросу условий, на которых банк согласится на продажу квартиры. Следует подготовиться к этому разговору, потому что банк непременно будет интересоваться причинами такого решения.

Однако, при наличии моратория на погашение кредита досрочно, будет невозможно продать квартиру.

Лишь после снятия моратория можно обсуждать продажу заложенной квартиры. То, что банк интересуется личными делами клиента, можно понять. Он уже одобрил вас как первоначального должника, произвел оценку своих рисков и вашей платежеспособности. Оценивать нового заемщика на ту же квартиру банк не заинтересован.

При этом любая сделка для своего проведения потребует времени. Скорее всего, банк настоит на заключении с покупателем нотариально заверенного предварительного соглашения. Благодаря этому документу покупатель обратится с иском в суд о принуждении к договору купли-продажи жилплощади. И на это уйдет немало времени.

Существует несколько схем продажи квартир, заложенных в банке

Самостоятельная реализация. Вслед за получением согласия банка и установлением суммы долга по кредиту на конкретную дату следует заключение в нотариальном порядке предварительного соглашения с покупателем квартиры.

Покупатель оплачивает ваш долг по кредиту, перечислив расчетный счет залогодержателя (кредитной организации) соответствующие денежные средства. Теперь вы остаетесь с закладной и банковским документом об отсутствии кредитного долга. В пределах срока, обозначенного в предварительном договоре, вам следует в регистрационной службе зарегистрировать:

  1. Освобождение продаваемой квартиры от обременения;
  2. Изменение собственника ипотечной жилплощади;
  3. Договор купли-продажи.

Сумму разницы между долгом по кредиту и стоимостью квартиры в день совершения сделки закладывают в депозитарную ячейку банка (любого). Доступ к ячейке станет открытым, как только договор пройдет регистрацию.

Сопровождение сделки банком. Эта схема похожа на предыдущую с той разницей, что банк сопровождает сделку, дает свою депозитарную ячейку, сам выходит на регистрационную службу. Денежные средства покупателя для погашения кредита вносятся в ячейку данного банка. При этом разница между кредитом и оговоренной стоимостью квартиры помещается в другую ячейку банка в соответствии с обычными условиями сделки по купле-продаже жилища.

О погашении кредита банк сообщает в регистрационную службу, затем передает закладную, и сделка с переходом прав регистрируется. Только после этого вы получаете разницу средств, заложенных в ячейке банка.

Продажа кредита. Этот способ продажи предполагает, что банк, одобрив нового заемщика, оформляет на него существующий кредит. Оформляется соглашение, по которому долг переходит к покупателю (новому собственнику). У него возникает право собственности на жилье, проданное вами, и обязанность оплачивать банковский долг. Таким образом, он заступает на место нового должника, сохраняя квартиру в залоге у банка.

На практике некоторые банки вообще не разрешают продажу заложенной квартиры. Но банки, дающие такое разрешение, предварительно всеми доступными методами отговаривают клиента от этого шага. Применяются даже серьезные штрафные санкции.

Встречаются, хотя и редко, более тяжелые случаи, когда банк не разрешает должнику самостоятельно продавать квартиру, а сразу выставляет ее по ликвидной стоимости на аукцион. Имеет смысл заранее поинтересоваться схемами поведения банка со своими должниками.

Украинцев запретили выселять из квартир за долги по потребительским кредитам

Банк может взыскать жилье и перерегистрировать его на себя, а выставить должника — нет

Украинские банки не имеют права выселять заемщиков из жилья, купленного не на кредитные средства. Об этом говорится в правовой позиции Верховного суда по делу №6-3057цс1, посвященного спору Приватбанка со своим клиентом.

ВСУ напомнил финансистам, что выставлять людей из жилья можно только в том случае, если они не платят по ипотечному кредитному договору. А если квартиру или дом купили за другие деньги, а жилье просто заложили при оформлении потребительского кредита (на текущие покупки) или займа на покупку машины, то банк может лишь взыскать недвижимость и переоформить на себя. А вот выселять из него не имеет права.

«Показательность данного случая не в новой трактовке: банки как не имели права выселять людей не из кредитной квартиры, так и не имеют. А в беспрестанном нарушении кредиторами действующего законодательства. Они прекрасно знают, что не могут выселять в ряде случаев, однако все равно подают соответствующие ходатайства наобум — вдруг судья недосмотрит или сторона в заседание не придет. Ничего не гнушаются, чтобы обойти права, данные должнику действующим законодательством. Потому Верховный суд снова напомнил судам низших инстанций, в каких случаях они не имеют право удовлетворять ходатайство о выселении кредитных должников. Это также распространяется и на случаи продажи банками такого жилья либо реализации его на публичных торгах», — объяснил UBR.ua старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Банку нужно документами доказать, что на жилье использовались кредитные средства. Все бумаги должны быть в порядке, иначе дело завернут.

«Верховный Суд при пересмотре данных судебных решений направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Причиной тому стало отсутствие установления судами всех составляющих суммы задолженности по кредитному договору и определения источников происхождения денежных средств, за которые покупался предмет залога», — отметил UBR.ua советник, руководитель практики банковского и финансового права АО «Suprema Lex» Роман Оксанич.

В этом же разъяснении ВСУ подчеркнул, что при судебных спорах за недвижимость, обязательно должна указываться начальная цена залога. Если ее не будет, то иск банка также должны завернуть. Такие огрехи обычно возникают в двух случаях: или банк перекупил кредит у своего коллеги и при передаче дел какие-то документы затерялись, или его служащие просто безалаберно отнеслись к судебному спору.

«Банки не смогут злоупотреблять правом на приобретение имущества и делать обращение взыскания на предмет ипотеки при необоснованной доказательной базе. ВСУ обязал суды низших инстанций детально изучать всю документацию по задолженности, устанавливать стоимость предмета залога для его дальнейшей реализации», — сказал UBR.ua управляющий партнер ЮК «Касьяненко и партнеры» Дмитрий Касьяненко.

В последнее время, чтобы не подчиняться строгим судебным правилам, банкиры стали чаще пользоваться внесудебным процедурам.

«Я имею ввиду взыскание недвижимости по исполнительной надписи, регистрацию права собственности за банком, реализацию от имени банка предмета ипотеки третим лицам, удовлетворение требований ипотекодержателя на основании договора между сторонами. Во-первых, это дешевле, а во-вторых — быстрее. Но в большинстве таких внесудебных взысканий нарушаются процедуры, предусмотренные специальным законодательством. Это невручение требований должникам, игнорирование прав малолетних, заниженная оценка предмета ипотеки и прочие», — признал Роман Оксанич.

Финансистам нельзя спускать такие вещи, ведь иначе все закончится сменой замков и физическим выживанием семьи из квартиры или дома. Всегда нужно проверять соблюдением банком всех формальностей процедур. И если они нарушены — тут же их оспаривать.

«Следует незамедлительно обращаться в суд с иском о признании действий нотариуса или государственного регистратора (кем было перерегистрировано имущество) неправомерными и об отмене таких решений. Также вместе с иском нужно подать заявление об обеспечении иска путем наложения ареста. Это нужно чтобы обезопасить себя от проблем в будущем, когда банк реализует имущество третьей стороне, и человеку нужно будет еще истребовать его у такого покупателя», — объяснил Дмитрий Касьяненко.

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, Google+, Facebook, Instagram.

Что делать, если банк забирает ипотечную квартиру

По статистике каждая пятая семья имеет в собственности жилье, которое было куплено по ипотечному кредиту. Сегодня может произойти разное, к примеру, финансовое положение сильно ухудшилось, оплачивать кредит стало просто нечем и это может грозить семье тем, что банк заберет квартиру за долги по ипотеке.

Часто, банк забирает ипотечное жилье только при условии, что заемщик не выходит на связь и не хочет выполнять взятые на себя обязательства. Если сообщение не дают желаемого результата, а в это время происходит начисление пеней и штрафов за просроченные платежи, то кредитная организация просто вынуждена продавать квартиру на торгах, и тем самым окупить свои затраты.

Заемщик должен знать, что лучше сохранить отношения с банком, в противном случае он не сможет жить в ипотечном жилье.

В каких случаях банк забирает ипотечную квартиру

Заемщику дают время, чтобы оплатить задолженность банку и тогда процесс отчуждения квартиры за долги начинать не станут.

Помимо этого, кредитная организация имеет право потребовать оплаты долга досрочно из-за несоблюдения обязательств заемщиком и только после этого предпринять попытку реализовать ипотечную квартиру.

Даже после реализации жилья на торгах его еще можно вернуть, если оплатить полностью всю задолженность, заплатить все расходы, понесенные банком в связи с продажей, работу юристов и адвокатов и т.д.

Кредитная организация может забрать жилье в определенных ситуациях:

  1. Если заемщик сдавал жилье в найм, зная, что согласно договору между ним и банком он этого делать не имел права;
  2. Если кредитной организации стал известен тот факт, что квартира служит залогом еще по одному кредитному обязательству;
  3. Если в результате халатных действий по отношению к жилью, оно стало непригодным для последующего проживания;
  4. Если клиент не выполнил требования по страховке;
  5. Если заемщик регулярно не позволяет представителям банка посещать квартиру, чтобы произвести осмотр;
  6. Если клиент решил продать недвижимость, не известив об этом кредитную организацию;
  7. Если сроки оплаты по кредиту регулярно не соблюдаются, а также, если были просрочки по выплатам более 3 месяцев. В этом случае, банк отберет квартиру за долги по ипотеке.

Могут ли выселить за долги по ипотеке?

Выселить из ипотечного жилья на сегодня является очень распространенным явлением. В практике судов частой причиной выселения из жилья становится продолжительная неуплата по кредитному долгу.

Жилье, если имеются задолженности, будет изъято, и банк продаст квартиру за долги по ипотеке.

Процесс выселения из ипотечного жилья состоит из трех этапов:

  1. Наличие просрочки по платежам за ипотечную квартиру, на основании договора, объектом залога служит купленное жилье;
  2. Банк подал исковое заявление в суд о взыскании долга по кредиту и обращает взыскание на залоговое имущество;
  3. Суд вынес вердикт об удовлетворении иска и определил способ продажи залоговой квартиры. Обычно это общественные торги.

Если, изъятое жилье не было продано с торгов, то оно отдается в собственность кредитной организации, которая может распоряжаться им как ему захочется. Если недвижимость будет реализована, то право собственности оформляется на победителя торгов.

В соответствии со статьей 78 Федерального Закона « 102 «Об ипотеке», заявление банком о взыскании заложенного имущества, а также, его продажа, являются основанием для выселения заемщика и членов его семьи из ипотечной квартиры.

В ходе разбирательства, суд принимает во внимание такие моменты, как:

  • Заемщик не уклонялся от выполнения требований кредитного договора;
  • Должник лишился постоянного места работы;
  • Заемщик пытался решить проблемы в досудебном порядке, т.е. просил у банка рассрочки или отсрочки по оплате ипотеки.

Как сохранить ипотечное жилье, если есть долги

Еще раз необходимо напомнить заемщику, что забрать ипотечное жилье можно лишь по решению суда. Поэтому не стоит впадать в панику, если банк или коллекторы угрожают забрать квартиру.

Очень часто, выселяют за долги по ипотеке за невыполнение обязательств по кредиту.

Если денег на погашение кредита у заемщика нет, то долг по ипотеке возьмут только квартирой.

Какой бы трудной не была ситуация по задолженности, заемщики пытаются сохранить свою квартиру всеми доступными им приемами. На суде они говорят о самых разнообразных моментах, возражая против отчуждения квартиры. Заемщики ссылаются на потерю основного места работы, кризис, уменьшение заработной платы.

Иногда кредитные организации ведут себя неправомерно, многие банки не идут на соглашение с должником.

Суд в большинстве случаев встает на сторону должника, если тот потерял работу, но при этом не отказывался от исполнения своих обязательств, а искал варианты для урегулирования отношений с кредитной организацией.

При возникновении проблем с оплатой кредита не стоит скрываться от заимодавца. Наоборот, надо своевременно сообщить банку о возможных проблемах, попросить рассрочку или реструктуризацию долга. Даже если кредитор не хочет идти на уступки, это послужит доказательством добросовестности должника в судебном разбирательстве.

Действия судебных приставов-исполнителей

Даже если есть вердикт суда не в пользу должника, то заемщик предпринимает попытки сохранить свое жилье разными методами. Основной проблемой приставов является проникнуть в квартиру для оформления документов: акта об имуществе, наложения на него ареста, передачи его на сохранение заемщику. Очень часто им просто не открывают дверь, их не пускают, с ними не хотят общаться. А без выполнения этих действий недвижимость передать на продажу нельзя.

Помимо этого, если квартира все-таки продана с торгов и задолженность перед кредитной организацией закрыта, для практического выселения должника, новому обладателю квартиры нужно снова обращаться в суд с заявлением о признании бывшего владельца потерявшим право пользования и выселении. Данный процесс проходит с обязательным участием сотрудника прокуратуры.

Судебный пристав-исполнитель имеет право забрать квартиру за ипотечные долги, даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети ( п.1, ст.46 ГПК РФ).

Банк забрал квартиру по ипотеке

На сегодняшний день в законе «Об ипотеке» сказано, что квартира, являющаяся залогом по ипотеке, продается на торгах. Здесь речь идет о погашении задолженности, как через суд, так и без него.

По теории, передать жилье банку можно в любое время. Банк, являясь собственником, может выполнять с недвижимостью любые действия. Заемщик также имеет право передать жилье кредитору. Для этого должно быть заключено соглашение между заемщиком и кредитором.

При продаже квартиры на торгах, кредитная организация несет определенные убытки. Банкам выгоднее вернуть залоговую недвижимость в собственность. В этой ситуации выигрывают все: и банк и заемщик. Если объем денежных средств, полученных от реализации квартиры, будет больше, чем величина долга, то разницу, на основании законодательства, вернуть заемщику. В этой ситуации банк забирает квартиру по ипотеке, а оставшийся долг не взыскивается.

Если забрали квартиру по ипотеке, долг остался, это говорит о том, что-либо квартира на торгах была продана за меньшую сумму, и ее не хватило на погашение задолженности, либо сумма ипотеки вместе с пенями больше, чем объем вырученных на аукционе за недвижимость средств.

Вопросы и ответы

Может ли банк отнять квартиру, если это единственное жилье по ипотеке?

К сожалению, это возможно. Выселение из квартиры возможно по вынесенному вердикту судебных органов о признании лица, утратившим право на данное жилое помещение и выселении, на основании статьи 446 гражданско-процессуального кодекса России.

Имеет ли право банк продать квартиру в ипотеке, если прописан маленький ребенок?

Многие граждане ошибочно думают, что если прописать несовершеннолетнего ребенка в залоговой квартире, то банк не сможет ее ни забрать, ни продать. На самом деле это не так, и дети не будут служить помехой для выселения из квартиры и выставления ее на продажу. Кредитная организация заберет жилье, и выставит его на реализацию, а судебные приставы-исполнители им в этом помогут (ФЗ №229 РФ).

Что делать, если банк забирает квартиру за долги по ипотеке?

Сначала необходимо обратиться за помощью к квалифицированному юристу и пояснить сложившееся положение. Мало людей, которые намеренно перестают оплачивать проценты по кредиту и погашать основную задолженность, чаще всего причиной этого являются серьезные проблемы с материальным положением.

Если не упускать никаких нюансов и грамотно подготовить необходимый пакет документов, то реализации квартиры и выселения можно избежать.

Необходимо также знать несколько моментов, которые помогут гражданину не остаться на улице:

  • По закону банк не имеет права просто выселить на улицу из ипотечного жилья семейство с детьми, если не предоставит им другое жилище и не получит согласие от органов опеки;
  • Можно оспорить оценку квартиры в суде. Если большая часть задолженности оплачена, а квартира резко потеряла в стоимости, о на нее лучше всего найти приобретателя;
  • Возможности банка не безграничны, в тяжбы в суде могут длиться несколько лет. Во время судебного разбирательства банк может принять решение, что выиграть дело просто так у него не получится. В этой ситуации он может пойти на мировое соглашение и предложить заемщику более выгодные условия для погашения задолженности.

Рекомендации и судебная практика

Ответственный заемщик обязан решать эту проблему еще до ее появления. Зная, что уже через определенное время оплачивать кредит будет нечем, он должен обратиться к кредитору и в письменном виде сообщить ему о своих финансовых проблемах, а также попросить о рассрочке, реструктуризации или о любом ином варианте выхода из этой ситуации. К заявлению нужно приложить подтверждающие документы.

Заявление и документы банк должен рассмотреть на протяжении месяца и сообщить о своем решении. Чаще всего банк идет навстречу должнику, и меняет кредитный договор. Если должник на этом этапе бездействовал, то ему нужно ждать последствий. Кредитор для начала направит должнику сообщение о просрочке, а потом обратиться с исковым заявлением в суд.

Так как залогом по кредиту будет сама недвижимость, то в случае неуплаты, будет вынесено решение об изъятии квартиры по ипотеке в счет погашения задолженности. Следует помнить, что кредитная организация имеет все правовые основания так поступить, но при этом должник еще имеет шанс сохранить квартиру. Это можно сделать при помощи «затягивания» процедуры отчуждения жилья. Например, подать встречный иск о назначении судебной оценки, который поможет выиграть немного времени и выяснить точную цену недвижимости. Затем можно обратиться в арбитраж с обжалованием, что тоже займет определенное время.

Судебная практика показывает, что такие приемы помогают выиграть несколько лет, за которые должник может стабилизировать свое финансовое положение, скопить денег и предложить банку оформить мировое соглашение, продолжив тем самым платить по кредиту.

Как не трагично, суд отберет квартиру в ипотеке в любом случае. Можно только попытаться отсрочить время или уменьшить объем задолженности. Должники по ипотеке самые незащищенные граждане. На основании этого, приобретая квартиру в ипотеку нужно все хорошо взвесить и обдумать.

Как в Украине купить залоговое жилье и не попасть в ловушку

Сегодня на сайтах банков размещено множество самых разных предложений по продаже залогового имущества. Львиная их доля — это недвижимость. В разных городах, районах, любой площадью и стоимостью. Это те квартиры, на покупку которых в свое время пачками набирались ипотечные кредиты, что так и не были вовремя погашены в полном объеме. Чтобы компенсировать свои потери от невозвратов, банки начали распродавать залоговое жилье и даже изобрели три сравнительно безопасных способа сделок. Всех их объединяет одно главное преимущество — это выгодная цена: стоимость квадратных метров на 10–50% ниже, чем в аналогичных квартирах того же дома. Главная же опасность — это риски с многочисленными судами, которые затевают впоследствии бывшие владельцы жилья.

ДОКУМЕНТАРНАЯ ПРОВЕРКА

Что нужно проверить при добровольной продаже:

  • Наличие правоустанавливающих документов на жилье
  • Количество жильцов, прописанных на жилплощади (особенно детей), и проследить, чтобы они обязательно были прописаны на другой жилплощади
  • Заключить дополнительное соглашение с бывшим хозяином и его родными о том, что они не оспорят сделку в дальнейшем

Что нужно проверить при принудительной продаже:

  • Отчет банка о том, что он уведомил должника за 30 дней письменным требованием о погашении долга и предупредил о принудительном взыскании имущества (эти сведения должны быть в исходящей корреспонденции банка)
  • Правильность порядка проведения аукциона (привлеките юриста)
  • Организатор аукциона должен разместить сообщение о проведении публичных торгов не менее чем в двух печатных средствах массовой информации по местонахождению недвижимости — и не позже, чем за 15 дней до аукциона
  • Письменное уведомление государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, о дате, времени и месте проведения публичных торгов и о начальной цене лота.

ПОКУПКА У ХОЗЯИНА

Это самый безопасный метод, изначально он не содержит конфликтных ситуаций. Объявление о продаже можно найти как на сайтах банков, так и в частных объявлениях (в прессе или у риелторов). Вы покупаете жилье у его хозяев. Тех, что в какой-то момент поняли, что больше не могут гасить ипотеку, и решили от нее избавиться. Чтобы сделать это поскорее и компенсировать дополнительные трудозатраты покупателя, они обычно делают скидку при продаже. Чаще всего квартиры стоят на 10%, а иногда и на все 15% дешевле аналогичных по тому же адресу.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Главное, чем такие покупки отличаются от стандартных приобретений незаложенных квартир, — это процедурой. В сделке участвуют не только покупатель, продавец и нотариус, а еще и банк — он выступает третьей стороной. И подтверждает, что, как только вносится вся стоимость жилья, он тут же высвобождает квартиру из-под залогового обременения и больше не имеет к ней никакого отношения. Плюс такого подхода — это дополнительная проверка. Документы о купле-продаже и о состоянии залога проверяет не только нотариус или приведенный вами юрист, но и правовед банка. Именно он, кстати, и даст ценный совет, как себя обезопасить. «После того как покупатель внесет на счет в банке стоимость залогового имущества, ему следует настоять на получении от продавца расписки — в том, что тот получает оговоренную сумму за конкретный объект недвижимости и больше не имеет материальных претензий к покупателю. После этого новый обладатель жилья обращается к нотариусу, который снимает отягощение с недвижимости и заключает договор о ее покупке-продаже. Затем со счета покупателя происходит списание денег в счет погашения кредита и оформляется право собственности на залоговую квартиру», — разъяснил «Вестям» начальник управления сбора задолженности физлиц ПУМБ Павел Мельниченко.

МОЖНО И КРЕДИТ ПОЛУЧИТЬ

Если при покупке залоговой квартиры вам немного недостает собственных средств, их можно одолжить. Причем у того же банка, который продает вам кредитную недвижимость. Но нужно запастись терпением: чтобы стать заемщиком, вам придется пройти все стандартные процедуры. Банк не будет делать поблажек только потому, что вы приобретаете ипотечную недвижимость. Он потребует справку о высоких доходах, а также дополнительный залог или предоставление поручительства третьим лицом. Если вам удастся выполнить все требования финучреждения и вы сможете доказать ему свою платежеспособность, то получите заем на 10–20 лет под 20–25% годовых.

РИСКИ

Самое страшное, что может произойти с вами после покупки квартиры у заемщика, — это опротестование сделки в суде. Чаще всего это происходит из-за того, что с продавцом не была подписана расписка об отсутствии претензий или та была неправильно составлена. «Если вы и продавец жилья (а также его родственники) не подпишете договор об отсутствии претензий в будущем, бывший хозяин квадратных метров или его родня могут впоследствии легко оспорить договор купли-продажи, — подтвердил «Вестям» директор юридическо-консалтинговой компании ООО «ЮКК Де-юре» Григорий Трипульский. Они могут подать судебный иск на основании того, что банк заставил их продать недвижимость по заниженной стоимости».

ЗАТРАТЫ

Дополнительные затраты (кроме стандартных платежей при покупке-продаже) придется нести лишь в случае оформления кредита. За страхование жилья нужно будет выложить 0,3–0,5% его стоимости, а за страхование своей жизни — еще 0,2%.

ПЕРЕУСТУПКА ДОЛГА

Название схемы в полной мере отображает ее суть: вы покупаете не только недвижимость, а недвижимость вместе со всеми долгами по ней — с кредитом и насчитанными к нему пенями и штрафами (за просрочки выплат). Способ непростой, но сулящий солидную экономию — до 20–25% реальной стоимости недвижимости. Продвигают его не банки (таких предложений не найдешь на их сайтах), а сами заемщики-должники. Чаще всего покупателей находят при помощи риелторов либо личных связей.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Чтобы получить наибольшую выгоду от покупки квартиры с долгом, желательно поискать наиболее старые варианты. Квартиры, которые покупались по 8-10 лет назад по низким ценам и под щадящие ставки — 17–19% годовых в гривне. По сути, вы покупаете квартиру по старым ценам. Самый выгодный вариант — это переуступка кредитов, оформленных в 2003–2004 гг., когда двухкомнатные квартиры продавались еще по $40–50 тыс. Заемщики, оформившие тогда ипотеку на 15–20 лет и попавшие сегодня в непростую финансовую ситуацию, могут предложить покупателям весьма выгодные условия. При покупке такого долга вы обязательно выплатите тело кредита, погашенное банку за 9–10 лет, — от $25 тыс. до $35 тыс. К тому же продавец попросит дополнительную премию: ведь он понимает, что купленная десять лет назад квартира стоит уже не $40–50 тыс., а все $100–120 тыс. Размер этой премии напрямую зависит от текущего финансового состояния заемщика-должника и суммы штрафов, которые ему за просрочки начислил банк. «Но чаще всего покупатели и продавцы сходятся на достаточно приемлемых вариантах. Покупатель получает жилье, стоящее сейчас до $100 тыс., где-то за $60–65 тыс.: $35 тыс. отходит в счет выплаченного тела кредита и еще порядка $25–30 тыс. — это дополнительная премия. Еще порядка $10 тыс. — это остаток по кредиту, которые покупатель недвижимости переписывает на себя и платит их еще около 8–10 лет. В итоге он все равно остается в выигрыше, поскольку приобрел стотысячную квартиру за $70–75 тыс.», — рассказал нам директор юридического департамента одного из киевских банков.

ВЫГОДА

Наибольшую выгоду удастся получить в случае, если вы смогли подобрать себе квартирный долг с гривневым кредитом, оформленным в то время, когда ставки по ипотеке в нацвалюте находились в рамках 17–19% годовых. Если вы переоформите на себя более дешевый старый заем, то сможете не платить высокие ставки, которые заемщикам предлагают сегодня — 20–25% годовых.

РИСКИ

Намного сложнее и дороже вам обойдется переоформление на себя валютного займа. Главная причина: в Украине уже больше пяти лет действует запрет на валютное кредитование физлиц. Так что переуступить ипотеку, полученную 10 лет назад под 12% годовых в долларах, не выйдет. «В случае с долларовыми кредитами, при переуступке можно будет выиграть только на разнице в цене квартиры и не получится сэкономить на процентной ставке. Поскольку нужно будет оформлять новый кредит в гривне на текущих условиях», — объяснила «Вестям» консультант по продаже залогового имущества Укрсоцбанка Ксения Малык. Все, что сможет предложить вам банк, — это больше времени для выплат: если сроки переуступаемой старой ипотеки истекали через 4–5 лет, то новый кредит вам могут оформить на 10–15 лет. Но вот чего вам точно не удастся избежать, так это полного прохождения всей процедуры оформления ипотеки: придется доказывать свою платежеспособность (справками о высокой зарплате) и приводить поручителя.

ЗАТРАТЫ

Кроме обязательных госплатежей при покупке недвижимости, вам нужно будет заплатить банку за оформление либо переоформление ипотечного договора — от 500 до 2000 грн. Если квартиры подыскивал риелтор, то оплачивать придется еще и его услуги (от 3% до 5% стоимости жилья). Плюс нужно быть готовым и к внесению авансовых платежей: банк, столкнувшийся с просрочками платежей по данной ипотеке, может потребовать от нового владельца кредита внести авансовые платежи наперед. Одни просят заплатить на 2–3 месяца вперед, а другие — и вовсе 10% предоплаты в счет будущих выплат по кредиту. Еще одна статья расходов — это выплата пеней и штрафов по переуступаемой ипотеке. Обычно она укладывается в 1% суммы кредита. Хотя иногда банки соглашаются на частичное сокращение суммы санкций.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ НА АУКЦИОНЕ

Именно такими предложениями чаще всего пестрят сайты банков. Это жилье, которое банк принудительно в судебном порядке взыскал с заемщиков-неплательщиков и сегодня продает с молотка, чтобы компенсировать свои убытки. От двух предыдущих схем покупки эта отличается субъектом-продавцом. Недвижимость продает не заемщик и не заемщик с финучреждением-кредитором, а банк — и только он. Это самая небезопасная схема приобретения жилья для покупателя, но при этом — самая выгодная. Квартира может стоить сразу на 50–60% дешевле своей реальной стоимости. «В случае принудительной продажи залогового имущества, банк не дает покупателю никаких гарантий, что у него не будет проблем с предыдущими владельцами. Потому-то этот способ и считается самым рискованным», — сказал «Вестям» эксперт департамента взыскания кредитов Альфа-Банка Евгений Высочин.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ

Проблемы могут начаться практически сразу после того, как вы облюбуете квартиру на сайте банка. Когда вы придете на ее осмотр, вас могут в нее просто не пустить. Выяснится, что предыдущие владельцы-должники до сих пор не выехали и продолжают оккупировать жилье. Справедливости ради — таких случаев все меньше, но до сих пор встречаются.

Впрочем, даже если жилье пустует и у банка на руках есть решение суда о его взыскании, все тоже может оказаться не так гладко. Вам сразу объяснят, что нельзя просто прийти в банк и подписать с ним договор о купле-продаже жилья — нужно поучаствовать в аукционе. И на его организацию потребуется время. «Дату проведения торгов могут назначить в течение одного-шести месяцев.», — объяснил нам Евгений Высочин.

После того как банк получит решение суда о продаже жилья, дело перейдет в руки Государственной исполнительной службы, а от той — к уполномоченной торговой организации. На текущий момент их всего три: «Укрспецторг групп», «СП Юстиция», «Нива-В.Ш.». Именно они и занимаются организацией аукциона на нейтральной территории — обычно в своих офисах. Чтобы в нем поучаствовать, придется внести регистрационный взнос: от 5% до 15% стартовой стоимости недвижимости. Если вы видели, как проходят аукционы в кино, то быстро поймете, что вам нужно делать: поднимать предварительно выданный билет со своим номером и повышать цену, перебивая предложение одного или нескольких противников.

РИСКИ

Если вам не удастся перебить цену других участников аукциона, вы, потратив уйму времени на выбор квартиры и ожидание торгов, останетесь без жилья. В этом случае вам обязательно вернут регистрационный взнос. Еще один минус аукционной схемы покупки недвижимости — это затянутое оформление. Сначала вам нужно забрать у торгующей организации копию протокола проведения аукциона — его отдадут лишь на протяжении трех дней после торгов.

Впрочем, это еще не самое страшное. Главный риск — это оспаривание результатов торгов, после чего можно остаться без квартиры. «Часто возникают ситуации, когда бывший владелец либо его родня подают иск на основании того, что на торгах была занижена цена недвижимости. Либо, что аукцион был проведен с нарушениями. Суд может отменить сделку. Покупатель сможет вернуть себе все потраченные средства, за исключением 5–10% , которые уплатил исполнительной службе», — рассказала «Вестям» юрист юрфирмы «Ильяшев и Партнеры» Николай Буртовой. Также никто не вернет покупателю все, что он потратил, чтобы стать участником торгов.

ЗАТРАТЫ

Чтобы зарегистрироваться и стать участником аукциона, вам придется заплатить 100 грн. Если вы захотите привести на торги еще кого-то (друга или родственника), то за его присутствие нужно будет заплатить еще 50–75 грн. Еще 1,5–2 тыс. грн победителю аукциона будет стоить нотариальное сопровождение сделки, и от 0,5% до 1% суммы придется заплатить банку (за перечисление средств). Также нельзя забывать и о вышеупомянутой комиссии Государственной исполнительной службы — 5–10% суммы сделки.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

На оценщиков потратила

8 тыс. грн

«Долго не могла купить себе жилье, и когда попался выгодный вариант залоговой двушки, решила принять участие в аукционе, — рассказала «Вестям» Елена Григорян (Мариуполь). — Пришлось занять денег у знакомых, родных, и я выиграла торги. Но через месяц меня вызвали в суд: сделку обжаловал бывший владелец квартиры. Он подал иск, так как посчитал стоимость квартиры заниженной. Пришлось судиться и снова оплачивать услуги оценщиков — потратила 8 тыс. грн. В итоге суд принял решение в мою пользу».

Оспорив сделку,

меня выселили

«Чуть ли не сразу после покупки залогового жилья сделку начала оспаривать гражданская жена бывшего хозяина, о существовании которой я не имел ни малейшего понятия, — на меня подали в суд, — поведал нам Илья Акимов (Севастополь). — Дама заявила, что муж не имел права на продажу квартиры, поскольку он не согласовал ее с ней. В итоге ей удалось добиться признания покупки недвижимости недействительной, а я был вынужден переехать на съемное жилье. Возврата денег мне пришлось добиваться через суд».

Квартиры должников уйдут за полцены

Банкиры ожидают массовых невыплат по ипотеке. Чтобы быстрее вернуть деньги, банки продадут жилье быстро и дешево.

Ура, что не прошел «антикризисный» законопроект от правительства, позволяющий банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам. Такой механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилья: банки у людей забирали квартиры, пускали их в продажу по бросовым ценам, а заемщиков — на улицу.

Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Но у нас условия остались сложнее для банков и проще для заемщиков. Почему? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов «Укргазбанка» Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка «Хрещатик» Николай Верстюк.

ВХОДЯТ В ПОЛОЖЕНИЕ. Банк и сегодня в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, может самостоятельно продать предмет ипотеки — квартиру (согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке»), но без суда имеет право это сделать, только если такой пункт «забит» в кредитном договоре.

Но это самый конфликтный и наиболее сложный для банка способ решения проблемы. Он охотнее воспримет аргументы заемщика (например, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам трудно выплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку.

Поэтому лучший вариант для него — чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Либо, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.

СУД И ОЦЕНКА. Однако в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об «автоматическом» изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать «конфискацию» через суд — такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.

Но уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, естественно, постарается быстро превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость «арестантки» придется уточнять, ведь цены сейчас упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.

При этом «штрафное» жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться исключительно на публичных торгах — через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в прессе.

МОЖЕТ БЫТЬ ПРОДАНА ЗА ПОЛЦЕНЫ. Здесь начинается самое интересное: квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т.е. останется и без жилья, и без уплаченных по кредиту денег.

Схема аукциона такая: квартира может быть выставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от изначальной аукционной цены — т.е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы быстрее вернуть сумму долга.

По мнению директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам зачастую придется и за 50% от реальной стоимости, учитывая колоссальное падение спроса. Уже сейчас они увеличили продажи через коллекторов в 1,5 раза, а до конца года продажа квартир-«арестанток» может вырасти в 3—4 раза.

ОНИ МОГУТ СТАТЬ «ПОДРЫВНИКАМИ» ЦЕН

Риелторы по-разному оценивают степень влияния на рынок «вторички» появление квартир-«арестантов», продаваемых с молотка. Но интересно, что никто не отрицает, что их бросовая цена действительно скажется на стоимости остальных «хатынок».

Директор АН «Аякс» Борис Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилья наберет массовый характер, что не исключено, то из-за этого цены на рынке упадут до конца года на 30%. Продажа большого числа таких квартир может стать детонатором общего обвала стоимости: она способна вызвать панику среди продавцов и ускорит массовое удешевление жилья. Прежде всего такой обвал коснется 1—2-комнатных квартир, которые в основном являются предметом ипотеки: как следствие, возникнет засилье их предложения на рынке и хаотичное удешевление.

Допускает снижение цен к концу года на 30% от нынешней стоимости «единичек» и «двушек» и директор Киевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирина Никитина. Но не столько потому, что вероятна перспектива появления большого числа квартир, продаваемых из-за неуплаты должниками взятых кредитов. По мнению эксперта, рынок обвалит не так сегмент «невозвратного» жилья, как общее резкое падение спроса, вызванное невозможностью взять кредиты и/или их дороговизной.

В ближайшей перспективе, по мнению директора АН «Конкорд» Леонида Косачева, на рынке бесспорно появится больше жилья, продаваемого банками из-за невыплаченных ипотечных долгов. Но даже если будет реально купить квартиры-«арестанты» на 50% дешевле, это не слишком повлияет на рынок в целом: остальные квартиры будут дешеветь плавно, на 10—20% до конца года.

СЧАСТЬЕ НА ЧУЖОМ ГОРЕ

Если для должника лишиться квартиры — горе, то потенциальному покупателю будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Но мы поинтересовались у юристов, могут ли, во-первых, должники побороться за «заемное» жилье или хотя бы добиться, чтобы оно было продано по хорошей цене, чтобы и кредит вернуть, и разницу получить. А, во-вторых, не рискованно ли покупателям обзаводиться таким «конфискатом».

Как отметил адвокат юридической фирмы «Вимэк-С» Владимир Яковенко, можно попытаться через суд оспорить претензии банка на квартиру, если возникли не зависящие от человека обстоятельства: увольнение, уменьшение зарплаты, наступление инвалидности. Если же эти аргументы не убедят суд и дело дойдет до продажи квартиры, нужно настаивать, чтобы это происходило через публичные торги, даже если по договору банк имеет право реализовать залог без аукциона. Это не позволит банку занизить стоимость жилья, продав его «нужным людям». По крайней мере, вырученных денег должно хватить на оплату долга, а то и на первый взнос для другого жилья.

Вообще, в любом случае можно оспаривать право банка продать предмет залога — на судебные разбирательства могут уйти месяцы и даже годы, а там, возможно, финансовое состояние должника улучшится и он сможет возобновить погашение кредита. Для покупателей же, по мнению юриста, приобретение такой квартиры довольно безопасно: она проходит многоуровневые проверки на «чистоту» при покупке заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в ходе принудительной продажи.

Тем не менее, старший партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Роман Марченко не советует покупать такие изъятые квартиры — есть немалый риск, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной, и жилье придется вернуть прежнему владельцу. Ведь бывший собственник вряд ли смирится с такой потерей и будет искать способ его вернуть: тут и результаты аукциона могут быть признаны незаконными, и решение суда о продаже. Например, если не были защищены права малолетних совладельцев квартиры или один из ранее зарегистрированных в ней отбывает срок в местах лишения свободы и потом заявит свои права на собственность.

Еще по теме:

  • Как оформить ходатайство в суд образец Ходатайство о приобщении документов Если после подачи иска в суд необходимо дополнить материалы дела какими-то письменными доказательствами, подайте ходатайство о приобщении документов. Особенно сложных требований к составлению и подаче […]
  • Договор на машину с правом выкупа Аренда автомобиля с правом последующего выкупа Далеко не каждый может позволить себе выплатить всю стоимость нового автомобиля. По этой причине кредитные услуги банков стали так популярны среди населения в последние годы. Но кредит также […]
  • Рапорт на служебное жилье военнослужащим Порядок предоставления служебного жилья военнослужащим Многие военнослужащие нашей страны проживают в служебных квартирах. Но при этом многие граждане из категории военных не знают, порядок их предоставления. И даже если они его получили, […]
  • Как изменить ребенку фамилию без согласия отца Как изменить фамилию ребенку после развода без согласия отца После развода семейной пары иногда необходимо поменять фамилию ребенка, который остается жить у матери. Но сам развод не считается основной причиной для смены имени. Гораздо […]
  • 111 ук рф тяжкий вред здоровью Причинение тяжкого вреда здоровью. Комментарии статьи. Рекомендации адвоката по уголовным делам В настоящее время современное общество переживает этап классового и финансового разделения на социальные слои. Классовые и национальные […]
  • Образец иска цена иска Определение цены иска Цена иска должна быть указана истцом в исковом заявлении. Это обязательное требование. Невыполнение этого требования влечет оставление искового заявления без движения. Определение цены иска необходимо истцу для […]
  • Как получить инн если знаешь номер Как получить свой ИНН онлайн через Интернет Индивидуальный номер налогоплательщика, или сокращенно ИНН, начал присваиваться всем физическим лицам Российской Федерации с 1999 года, юридическим лицам еще раньше – с 1995 года. На сегодня ИНН […]
  • Как открыть общество защиты прав потребителей Защита прав потребителей как бизнес-идея Собственный бизнес – мечта многих людей. Сложности организации собственного дела не должны стать препятствием для желания работать исключительно на себя. Собственный бизнес – это независимость, […]