Право пользования земельным участком под застройку

Info-Library.com

Глава 34. Право пользования чужим земельным участком для застройки ст. 413-417

Статья 413. Основания возникновения права пользования чужим земельным участком для застройки

1. Собственник земельного участка имеет право предоставить его у пользования другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфиций). Такое право возникает на основании договора или завещания.

2. Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может отчуждаться или передаваться землепользователем в порядке наследования, кроме случаев, предусмотренных частью третьей этой статьи.

3. Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения, которые размещены на таком земельном участке), внесено в уставный фонд, передано в залог.

4. Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено на определенный или на неопределенный срок, кроме случаев, предусмотренных частью пятой этой статьи.

5. Срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для застройки не может превышать 50 лет.

(Текст ст. 413вред. Закона № 509-VI с 16.09.2008 г.).

1. Нормы комментируемой статьи посвящены определению природы, оснований возникновения, способов и порядка передачи права пользования чужим земельным участком для застройки как отдельного вещного права.

Разграничивая предмет правового регулирования земельного и гражданского права, следует выходить из положений ст. 102-1 ЗК (дополненной Законом Украины с 16.09.2008 года № 509-VI), соответственно которой право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, соответственно ГК.

В комментируемой статье не содержится определение суперфиция, а конкретизируются положения ГК о праве собственника на распоряжение собственным имуществом — земельным участком — путем его передачи другому лицу для застройки. Поэтому само по себе право собственника предоставлять свое имущество в пользование для застройки является не суперфицием, а лишь предпосылкой его возникновения. Суперфицием является долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданное возмездно или безвозмездно лицу для строительства и эксплуатации на нем зданий и сооружений, на которые у последнего возникает право собственности. Из природы су-перфиция следует, что отношения по поводу его являются долгосрочными: в случае установления суперфиция на определенный срок для надлежащего пользования им необходимо предусмотреть срок на строительство, а также эксплуатацию возведенных зданий или сооружений. Отношения по поводу суперфиция носят вещный характер, суперфиций является правом на чужое имущество. На здания (сооружения), построенные суперфициарием, у последнего возникает право собственности. Это вызывает устоявшийся характер отношений по поводу суперфиция, их независимость от субъектного состава, поскольку действует принцип, по которому вещное право следует за вещами, относительно которых оно установлено, и не связано с носителями этих прав. Отнесение суперфиция к вещным правам предоставляет суперфициарию абсолютную защиту его прав. Согласно ст. 396, положения главы 29 ГК о защите права собственности распространяются также на защиту суперфиция. При этом такая абсолютная защита предоставляется не только от нарушений со стороны третьих лиц, а также и от противоправных посягательств со стороны собственника земельного участка, на который установлен суперфиций. Содержание нормы ч. 1 комментируемой статьи заключается в том, что определяется цель предоставления земельного участка: он может предоставляться его собственником с целью застройки, и при этом не только для строительства жилищных сооружений, но и для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных и других сооружений и зданий.

Исчерпывающий перечень оснований установления суперфиция закрепляется в ч. 1 комментируемой статьи: ими являются договор или завещание. Сторонами договора об установлении суперфиционного права являются собственник земельного участка и лицо, выразившее желание о предоставлении ему в долгосрочное (или бессрочное) пользование определенного земельного участка с заранее определенной целью для ведения строительства и эксплуатации зданий (сооружений), которые будут им возведены. К существенным условиям настоящего договора относятся сведения о земельном участке, цели его предоставления, виде и объемах строительства, которое должно быть начато, об условиях платного пользования участком (размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки ее выплаты). В ГК не определена обязательная форма договора об установлении суперфиция. Учитывая, что договор об установлении суперфиция не может быть выполнен сторонами в момент его совершения, такой договор не может быть заключен в устной форме. Завещание также является основанием установления суперфиция путем совершения в нем завещательного отказа, которым завещатель обязывает наследника установить ограниченное вещное право в интересах отказополучателя и предоставить ему право пользования земельным участком, входящим в состав наследства. Считается, что отказано получатель принял отказ, если в течение шести месяцев со времени открытия наследства он не отказался от завещательного отказа (ст. 1271 ГК). Объектом суперфиционного права является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с правом суперфициария приобрести право собственности на них. При предоставлении земельного участка в пользование с целью застройки необходимо, чтобы условия будущего строительства того или иного сооружения отвечали целевому назначению земельного участка. Установление целевого назначения земель происходит путем отнесения земель к той или иной категории, которое осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями (п. 1 ст. 20 ЗК). Согласно ст. 19 ЗК, в соответствии с целевым назначением земли Украины разделены на 9 категорий.

2.Основания установления суперфиция необходимо отличать от оснований перехода суперфиционного права к новому субъекту. Если по основаниям установления суперфиция в ГК установлен их исчерпывающий перечень, то относительно их перехода указаны не основания, а лишь порядок отчуждения или передачи суперфиционных прав. Отчуждаемость означает, что суперфиций как отдельное вещное право может быть передан суперфициарием другому лицу по любому гражданско-правовому договору, который будет отвечать природе этих отношений. Такой договор может быть как возмез

Глава 34. Право пользования чужим земельным участком для застройки.

Статья 413. Основания возникновения права пользования чужим земельным участком для застройки.
1. Собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (суперфи-ций). Такое право возникает на основании договора или завещания.
2. Право пользования земельным участком, предоставленным для застройки, может быть отчуждено землепользователем или передаваться в порядке наследования.
3. Право пользования чужим земельным участком для застройки может быть установлено па определенный или на неопределенный срок.

Статья 414. Права и обязанности собственника земельного участка, предоставленного для застройки.
1. Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право на получение платы за пользование им.
Если на земельном участке построены промышленные объекты, договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя.
2. Собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться им в объеме, установленном договором с землепользователем.
Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (сооружения) относительно пользования земельным участком.

Статья 415. Права и обязанности землепользователя.
1. Землепользователь имеет право пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором.
2. Землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), сооруженные на земельном участке, переданном ему для застройки.
3. Лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания (сооружения).
4. Землепользователь обязан вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки, а также другие платежи, установленные законом.
5. Землепользователь обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением.

Статья 416. Прекращение права пользования земельным участком для застройки.
1. Право пользования земельным участком для застройки прекращается случае:

  1. объединения в одном лице собственника земельного участка и емлепользователя;
  2. истечения срока права пользования;
  3. отказа землепользователя от права пользования;
  4. неиспользования земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

2. Право пользования земельным участком для застройки может быть
прекращено по решению суда в других случаях, установленных законом.

Статья 417. Правовые последствия прекращения права пользования земельным участком.
1. При прекращении права пользования земельным участком, на котоом было сооружено здание (сооружение), собственник земельного участка собственник этого здания (сооружения) определяют правовые последтвия такого прекращения.
В случае недостижения договоренности между ними собственник земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором он был до предоставления его в пользование.
2. Если снос здания (сооружения), размещенного на земельном участке, апрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.) или вляется нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здаия (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка, судожет с учетом оснований прекращения права пользования земельным частком постановить решение о выкупе собственником здания (сооружеия) земельного участка, на котором оно размещено, или о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения), или определить условия ользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок.

4. Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций)

Суперфиций — это долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользования земельным участком, переданным возмездно или безвозмездно лицу для строительства и экспл уатации на нем зданий и сооружений , на которы е у по следнего возникает право собственности.

Субъектами суперфициарных отношений являются собственник земельного участка, предоставляемого под застройку, и лицо, которое имеет право использования указанного участка для осуществления застройки (суперфициарий).

У суперфициария возникает право собственности на возведенные здания (сооружения). Это предопределяет независимость этих прав от субъектного состава, поскольку действует принцип: вещное право следует за вещами, в отношении которых оно установлено и не связано с носителями этих прав. Отнесение суперфиция к вещным правам предоставляет суперфициарию абсолютную защиту его прав.

Суперфиций может принадлежать одновременно двум и более лицам. При этом, безусловно, именно право суперфиция разделу не подлежит, а лишь предполагается возможность общего пользования земельным участком предоставленным под застройку одновременно двумя и больше лицами, например, в случае возникновения на основаниях, предусмотренных законодательством, права общей собственности на возведенное здание (сооружение).

Объектом суперфиция является право пользования земельным участком для строительства определенных видов сооружений или зданий с возможностью для суперфициария приобрести право собственности на них. При предоставлении земельного участка в пользование с целью застройки необходимо, чтобы его дальнейшее использование отвечало целевому назначению земельного участка. Установление целевого назначения земель происходит путем отнесения земель к той или иной категории, которое осуществляется на основании решений органов государственной вла-сти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями (п.1 ст. 20 ЗК Украины).

Основаниями установления суперфиция являются договор между собственником участка и будущим застройщиком об установлении суперфиция и завещание.

К существенным условиям такого договора относятся: сведения о земельном участке, о цели его предоставления, о виде строительства, которое может здесь осуществляться, об условиях платного пользования участком (размер платы, ее форма, условия, порядок и сроки выплаты). В ГК Украины не предусмотрена обязательная форма договора об установлении суперфиция. Но, учитывая то обстоятельство, что договор об установлении суперфиция не может быть исполнен сторонами в момент его заключения, можно сделать вывод, что такой договор может быть лишь письменным.

Завещание также может быть основанием установления суперфиция в случае наличия в нем завещательного отказа, которым завещатель вменяет в обязанность наследнику предоставить другому лицу право пользования земельным участком, входящим в состав наследства, для застройки.

Существующий суперфиций, в свою очередь, может быть передан суперфициарием другому лицу по любому гражданско-правовому договору, отвечающему природе этих отношений. Такой договор может быть как возмездным, так и безвозмездным. Заключение такого договора не требует согласования (или согласования его условий) с собственником земельного участка и является для него обязательным. Суперфициарий не обязан уведомлять собственника земельного участка о следующем отчуждении суперфиция, поскольку в ГК Украины (в отличие от правил об отчуждении эмфитевзиса) не закреплено преобладающее право собственника перед другими лицами на покупку права пользования им. Собственник участка обязан сохранять тот характер отношений с новым суперфициарием, который существовал с его предшественником на условиях, имевших место при установлении суперфиция.

Существующий суперфиций может также переходить по наследству как на основании завещания, так и путем наследования по закону. При этом, поскольку право пользования земельным участком для застройки и право собственности на возведенные на нем сооружения, входящие в состав наследства, являются взаимосвязанными между собою вещными правами, указанные права, в случае раздела наследства между разными наследниками, не могут быть переданы в отдельности.

Срок суперфиция может быть определенным или неопределенным. Минимальный и максимальный срок суперфиция в ГК не установлен. Но при его определении стороны

должны учитывать, что суперфиций является вещным правом, устанавливаемым с целью застройки, и потому весьма короткий срок суперфициарного права не отвечает природе этого института, так как не дает возможности суперфициарию реализовать предоставленное право застройки.

Если суперфиций установлен на неопределенный срок, то он считается бессрочным и может быть прекращен по желанию сторон в любое время.

Собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право:

на получение платы за пользование им для застройки. Эта плата не является арендной платой и не является платой за землю, которая уплачивается в бюджет отдельно и не включается в состав указанной платы за пользование. Стороны сами устанавливают размер платы за пользование, периодичность внесения этой платы (ее разовый или периодический характер), ее форму, условия, порядок и сроки выплаты, и прочие вопросы. Невнесение платы за пользование не является основанием прекращения суперфиция, но предоставляет собственнику земли право требовать взыскания с суперфициария задолженности в принудительном порядке;

на получение в случаях, установленных договором, части от дохода землепользователя от построенных на земельном участке промышленных объектов и т.п.;

на владение и пользование участком в объеме, установленном договором с землепользователем;

на распоряжение участком, в том числе путем отчуждения его другим лицам. При этом собственник должен предупредить приобретателя участка о праве суперфициария на застройку. Суперфиций будет сохранять свою силу и для нового собственника участка, в том числе и для лица, приобретшего землю с публичных торгов. Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на объем права собственника здания (соо ружения) относительно пользования земельным участком (ст. 414 ГК Украины).

На собственника земельного участка возлагаются такие обязанности:

— предоставить определенный участок под застройку в сроки, определенные договором об установлении суперфиция или завещанием;

— не препятствовать землепользователю в осуществлении им права пользования участком и т.п. Против нарушения собственником его прав суперфициарий может использовать те же средства гражданско-правовой защиты, что и собственник имущества (ст. 396 ГК Украины).

Суперфициарий (землепользователь) имеет право:

— использовать участок для застройки (строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и т.п. сооружений) в соответствии с договором о суперфиции и требованиями закона (ст.

— пользоваться земельным участком в объеме, установленном договором (ст. 415 ГК Украины). При этом имеется в виду использование участка не только непосредственно для строительства, но и для обслуживания таких работ (организация подъездных путей, сооружение временного жилья для строителей и т.п.);

— приобретать право собственности на здания (сооружения), сооруженные на земельном участке, переданном ему для застройки;

— передавать суперфиции другим лицам путем договора или завещания. При этом лицо, к которому перешло право собственности на здания (сооружения), приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник зданий (сооружения). Суперфициарий не обязан сообщать собственнику участка о намерении передать суперфиции другому лицу. Отсутствие такого сообщения не дает собственнику участка права оспаривать действительность сделки об отчуждении суперфиция и требовать какой-то платы за такое отчуждение, как это предусмотрено в случае продажи эмфитевзиса. Землепользователь должен лишь сообщить

собственника земельного участка о замене его другим лицом в обязательстве оплаты за пользование участком (часть 4 ст. 415 ГК Украины). Суперфициарий (землепользователь) обязан:

— вносить плату за пользование земельным участком, предоставленным ему для застройки. Поскольку ГК не устанавливает порядок внесения указанной платы, ее периодичность и размеры, эти вопросы должны решаться по договоренности сторон при установлении суперфиция. Плата, ее размеры и сроки внесения являются существенными условиями договора о суперфиции. Из содержания части ст. 415 ГК Украины (где речь идет об обязанности «вносить плату», а не «внести плату») вытекает, что платежи собственнику участка должны быть, очевидно, не разовыми, а периодическими;

— вносить другие платежи, установленные законом. Указанные обязательные платежи определяются отдельными актами законодательства и не включаются в суммы оплаты за пользование собственнику участка. Виды, размеры и периодичность указанных обязательных платежей устанавливаются специальным законом (ст. 415 ГК Украины);

начать использовать земельный участок для застройки до истечения трехлетнего срока с момента установления суперфиция. В противном случае возможно прекращение суперфиция на этом основании (ст. 416 ГК Украины);

использовать земельный участок соответственно его целевому назначению (часть 5 ст. 415 ГК Украины). Назначение земельного участка определяется соответственно нор-мами земельного законодательства и договора о суперфиции, где указывается, с какой целью предоставляется земельный участок. В частности, нарушением этого требования будет строительство сооружений промышленного назначения, если суперфиции предоставлялся для жилищного строительства, и т.п.;

в случае прекращения суперфиция по требованию собственника земельного участка, снести здания и привести участок в состояние, в котором он находился до предоставления его в пользование (часть 1 ст. 417 ГК Украины).

Суперфиции прекращается в случае:

1) объединения в одном лице собственника земельного участка и суперфициария. В этом случае субъекты права собственности и вещного права на чужую вещь совпадают;

истечения срока права пользования. Обязанность собственника участка продлить по требованию землепользователя срок действия суперфиция, может быть предусмотрена в договоре о нем;

отказа землепользователя от права пользования;

неиспользования земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд;

выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью. В этом случае речь идет о выкупе именно земельного участка, а не права пользования им (ст. 350 ГК Украины);

невозможности использования земельного участка для застройки (например, вследствие его загрязнения токсичными, радиоактивными веществами и т.п.);

признания недействительной сделки, являющейся основанием установления суперфицию;

8) использования земельного участка не по целевому назначению (часть 5 ст. 415 ГК Украины, пункт «а» ст. 143 ЗК Украины);

9) договоренности собственника участка и землепользователя о прекращении эмфитевзиса, совершенной в такой же форме, что и договор об установлении эмфитевзиса.

По решению суда эмфитевзис может быть прекращен также в иных случаях, установленных законом (ст. 416 ГК Украины).

Прекращение суперфиция на основаниях, указанных в ст. 416 ГК Украины, кроме случая объединения в одном лице собственника участка и землепользователя, влечет необходимость

решения судьбы возведенных на участке зданий (сооружений), что может быть осуществлено в соответствии с положениями ст. 417 ГК Украины.

Правовые последствия прекращения суперфиция в случаях прекращения его по желанию сторон (совпадения собственника и суперфициария, отказа суперфициария от права пользования и т.п.) или вследствие истечения срока пользования, определяются договоренностью между собственником земельного участка и суперфициарием.

Такая договоренность может иметь место уже при заключении договора о суперфиции. В таком случае она должна быть включена в договор в качестве существенного условия.

Вместе с тем, правовые последствия прекращения суперфиция могут быть определены по договоренности сторон уже во время прекращения отношений суперфиция.

Если сторонам не удалось достичь договоренности, собственник земельного участка имеет право требовать от собственника здания (сооружения) его сноса и приведения земельного участка в состояние, в котором он был до предоставления его в пользование.

Если же снос здания (сооружения), размещенного на земельном участке, запрещен законом (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или является нецелесообразным в связи с явным превышением стоимости здания (сооружения) по сравнению со стоимостью земельного участка, суд, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком, может избрать один из таких вариантов:

1) постановить решение о выкупе собственником здания (сооружения) земельного участка, на котором он размещен;

2) постановить решение о выкупе собственником земельного участка здания (сооружения);

3) постановить решение об определении условий пользования земельным участком собственником здания (сооружения) на новый срок (ст. 417 ГК Украины). В этом случае фактически имеет место установление права пользования чужим земельным участком вместо суперфиция, уже прекращенного согласно ст. 416 ГК Украины.

При выборе варианта решения спора суд учитывает: ценность земельного участка, стоимость возведенных на нем сооружений, основания прекращения суперфиция (часть 2 ст. 417 ГК Украины), требования справедливости, добросовестности и разумности гражданского законодательства (ст. 3 ГК Украины) и т.п.

Право пользования земельным участком под застройку

Основные принципы земельного законодательства в Украине описаны в Земельном кодексе Украины.

Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении его правами (ч.1., ст.79).

К землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению подразделяются на категории.

Земли Украины по основному целевому назначению подразделяются на следующие категории (ч1.,ст.19):

К землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилищной застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования (ст.38).

Использование земель жилищной и общественной застройки осуществляется в соответствии с генеральным планом населенного пункта, другой градостроительной документацией, планом земельно-хозяйственного устройства с соблюдением государственных стандартов и норм, региональных и местных правил застройки. (ст.39).

Земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан либо юридических лиц, могут находиться в запасе ( ч.2.,ст.19.).

Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями.( ч.1.,ст.20.)

право Собственности на землю в Украине

Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности (ч.3.ст.78).

Право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками (ч.1.ст78).

Право собственности на землю приобретается и реализуется на основании Конституции Украины, настоящего Кодекса, а также других законов, издаваемых в соответствии с ними. (ч.2., ст.78)

Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (грунтовой) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем.(ч.2.ст79)

Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и в глубину, необходимые для возведения жилищных, производственных и иных построек и сооружений (ч.3.ст79).

Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование. (ч.2.,ст116)

Право собственности на землю граждан (ст.81)

Граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании:

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки в соответствии с частью второй настоящей статьи в случае:

Право собственности на землю юридических лиц (ст.82)

Юридические лица (учрежденные гражданами Украины или юридическими лицами Украины) могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:

Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

Земли сельскохозяйственного назначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, подлежат отчуждению в течение одного года.

Право пользования есть постоянное(ст.92) либо срочное (ст.93) пользование.

Право постоянного пользования земельным участком — это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ч.1.,ст.92.).

Права постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности. (ч.2.,ст.92.).

Право аренды земельного участка (ст.93)

Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и иной деятельности.

Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Аренда земельного участка может быть краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет.

Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда).

Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом.

Основания приобретения права на землю (ст116)

Граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных настоящим Кодексом.

Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан производится в случае:

Передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в пределах норм, определенных настоящим Кодексом, проводится один раз по каждому виду использования.

Предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, проводится только после изъятия (выкупа) его в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Порядок передачи земельных участков в аренду (ст124)

Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется по договору аренды между собственником земельного участка и арендатором.

Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном статьями 118, 123 настоящего Кодекса.

Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности (ст.127)

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в соответствии с их полномочиями осуществляют продажу земельных участков государственной или коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим право на приобретение земельных участков в собственность, а также иностранным государствам в соответствии с настоящим Кодексом.

Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентных началах (аукцион, конкурс), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, являющиеся собственностью покупателей этих участков.

Порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам (ст128)

Продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной и коммунальной собственности для нужд, определенных настоящим Кодексом, осуществляется местными государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность, подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельский, поселковый, городской совет. В заявлении указываются желательное месторасположение земельного участка, целевое назначение и его размер.

К заявлению прилагается:

Совет министров Автономной Республики Крым, местная государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает заявление и принимает решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием причин отказа.

Лицам, подавшим заявления (ходатайства) о приобретении (покупке) земельного участка, не находящегося в их пользовании, продажа этого участка осуществляется не позднее 30 дней после разработки землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка.

Основанием для отказа в продаже земельного участка является:

Решение Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

Стоимость земельного участка определяется на основании его денежной и экспертной оценки, проводимой по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

Расчеты за приобретение земельного участка могут осуществляться в рассрочку.

Решение об отказе в продаже земельного участка может быть обжаловано в суд.

Продажа земельных участков государственной или коммунальной собственности иностранным государствам, иностранным юридическим лицам (ст129)

Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется Кабинетом Министров Украины по согласованию с Верховной Радой Украины.

Продажа земельных участков, находящихся в собственности территориальных громад, иностранным государствам и иностранным юридическим лицам осуществляется соответствующими советами по согласованию с Кабинетом Министров Украины.

Продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных громад, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.

Иностранные государства, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность из земель государственной или коммунальной собственности, подают ходатайство в Кабинет Министров Украины.

Иностранные юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают ходатайства в Совет министров Автономной Республики Крым, областную, Киевскую или Севастопольскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет. К ходатайству прилагается договор аренды земли, копия свидетельства о регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины.

Рассмотрение ходатайства и продажа земельных участков осуществляются сельскими, поселковыми, городскими советами после получения согласия Кабинета Министров Украины.

Возникновение права собственности и права пользования земельным участком

Право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации.(ч.1.,ст.125).

Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. (ч.2.,ст.125)

Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается.(ч.3.,ст.125)

Документы, удостоверяющие право на земельный участок (ст126)

Право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами. Формы государственных актов утверждаются Кабинетом Министров Украины.

Право аренды земли оформляется договором, который регистрируется в соответствии с законом.

Переход права на земельный участок при переходе права на строение и сооружение (ст.120)

При переходе права собственности на строение и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых сделок, а право пользования — на основании договора аренды.

При отчуждении строений и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка.

В случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых он принадлежал предыдущему собственнику.

При переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в стоимости строения и сооружения, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения строения и сооружения.

При переходе права собственности на строение или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположены строение или сооружение.

Содержание сделок о переходе права собственности на земельные участки (ст.132)

Сделки о переходе права собственности на земельные участки заключаются в письменной форме и нотариально удостоверяются.

Сделки должны содержать:

3. Сделки о переходе права собственности на земельные участки считаются заключенными со дня их нотариального удостоверения.

Прекращение прав на землю

Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются:

Право пользования землей на основании госакта не входит в состав наследства

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 5 октября 2016 года рассмотрел дело 6-2329цс16 о признании права собственности на целостный имущественный комплекс крестьянского (фермерского) хозяйства, признании права собственности, признании права учредителя, признании права постоянного пользования земельными участками для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в порядке наследования по закону.

При рассмотрении была сформирована следующая правовая позиция.

Согласно части 1 статьи 92 ЗК (в редакции действующей на момент возникновения спорных отношений) право постоянного пользования земельным участком — это право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установленного срока.

Из содержания части второй статьи 92 ЗК следует, что передача земельного участка в постоянное пользование гражданам не предусмотрена.

Пунктом 6 Переходных положений ЗК определено, что граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них.

Итак, земельные участки, предоставленные гражданам или юридическим лицам в постоянное пользование, находятся в собственности государства или в собственности территориальной общины до переоформления в установленном порядке и получения в собственность или пользование.

В соответствии со статьей 116 ЗК, граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в пределах их полномочий, определенных этим Кодексом. Приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование.

Основанием приобретения права собственности и права пользования на землю в соответствии со статьями 116, 118 ЗК является решение органа исполнительной власти или органов местного самоуправления. Согласно части первой статьи 126 ЗК право собственности на земельный участок удостоверяется государственным актом, кроме случаев, определенных частью второй настоящей статьи.

В соответствии со статьей 1225 ГK право собственности на земельный участок переходит к наследникам по общим правилам наследования (с сохранением его целевого назначения) при подтверждении этого права наследодателя государственным актом на право собственности на землю или иным правоустанавливающим документом. В порядке наследования могут передаваться также право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), право пользования чужим имуществом (сервитут).

Согласно части первой статьи 407 ГK право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

В соответствии с частью второй статьи 407 ГК (в редакции, действовавшей на момент открытия наследства), и части второй статьи 102-1 ЗК право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) может отчуждаться и передаваться в порядке наследования.

Согласно статье 1218 ГК в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти.

Вместе с тем, статьей 23 Закона «О фермерском хозяйстве» предусмотрено, что наследование фермерского хозяйства (целостного имущественного комплекса или его части) осуществляется в соответствии с законом.

В соответствии со статьей 19 Закона «О фермерском хозяйстве» в состав имущества фермерского хозяйства (складочный капитал) могут входить: здания, сооружения, оборудование, материальные ценности, ценные бумаги, продукция, произведенная хозяйством в результате хозяйственной деятельности, полученные доходы, иное имущество, приобретенное на основаниях, не запрещенных законом, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, а также другие имущественные права (в том числе на интеллектуальную собственность), денежные средства, передаваемые членами фермерского хозяйства в его составленного капитала.

Согласно части первой статьи 20 указанного Закона имущество фермерского хозяйства принадлежит ему на праве собственности. Член фермерского хозяйства имеет право на получение части имущества фермерского хозяйства при его ликвидации или в случае прекращения членства в фермерском хозяйстве. Размер доли и порядок ее получения определяются уставом фермерского хозяйства.

Анализ указанных норм свидетельствует о том, что право пользования земельным участком, возникшее у лица на основании государственного акта на право пользования земельным участком, не входит в состав наследства и прекращается со смертью лица, которому принадлежало такое право.

Все решения судов Вы можете легко найти в Системе анализа судебных решений VERDICTUM, созданной для аналитической работы с многомиллионным массивом судебных решений. Если Вы еще не пользуетесь системой, закажите тестовый доступ или приобретите VERDICTUM.

Еще по теме:

  • Кто освобождается от госпошлины в суд общей юрисдикции Госпошлина в суд общей юрисдикции Актуально на: 28 июня 2017 г. О государственной пошлине в арбитражный суд мы рассказывали в нашей консультации. В этом материале расскажем о размерах госпошлины в суды общей юрисдикции. Расчет госпошлины […]
  • Что за статья 158 ч 3 Наказание по статье 158 часть 3 Сын осужден по статья 158 часть 3 на 2 года 6 мес с присоединением частично неотбытым наказанием по статья 228 часть 2 итог 4 года 2 мес с отбыванием наказания в колонии общего режима, через сколько можно […]
  • Что делать если ребенок умер в роддоме Что делать если ребенок умер в роддоме Приложение к приказу Минздравмедпрома РФ от 29 апреля 1994 г. N 82 Положение о порядке проведения патологоанатомических вскрытий IV. Порядок вскрытия трупов мертворожденных и новорожденных 1. […]
  • Организатор преступления 33 ук рф Статья 34. Ответственность соучастников преступления 1. Ответственность соучастников преступления определяется характером и степенью фактического участия каждого из них в совершении преступления. 2. Соисполнители отвечают по статье […]
  • Где получить выписку из егрюл спб Срочная выписка из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) по Санкт-Петербургу и Ленинградской Области Для получения выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРИП вам необходимо позвонить нам по телефону 903-09-94 и сообщить название […]
  • Как продлить просроченные водительские права Просроченные водительские права - что делать, если истек срок действия ВУ Если Вас поймали за рулем с такими правами. 5000 - 15000 руб. Да, пока Вы не восстановите водительское удостоверение машина будет находиться там. Лицом, совершившим […]
  • Бланк заявления на временное проживание иностранному гражданину 2018 бланк Заявление на РВП нового образца 2018 года - бланк и образец заполнения Иностранный гражданин, приехавший в Россию с целью трудоустройства и продолжительного проживания, обязан оформить разрешение на временное проживание (далее РВП). Для […]
  • Может ли собственник квартиры выписать совершеннолетнего ребенка Выписать в судебном порядке из квартиры совершеннолетнего сына не собственника? Возможно ли выписать из квартиры совершеннолетнего сына не собственника, в судебном порядке с предоставлением ему другого жилья, к примеру комнаты в другом […]