Ответственность сторон договора продажи недвижимости

Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости (Ленковская Р.Р.)

Дата размещения статьи: 22.09.2015

Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора. Главная обязанность продавца заключается в передаче объекта недвижимости, определенного договором продажи. Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора в связи с тем, что предмет договора является индивидуально-определенной вещью. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества. Кроме того, покупатель имеет право требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренный сторонами договора.

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст. 486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Последствия нарушения сроков исполнения сторонами своих обязанностей.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит продавец в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда при продаже в кредит речь идет об оплате переданной недвижимости, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена, до дня ее фактической оплаты.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Например, Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании 7323550 руб. неустойки.

На основании заключенного договора купли-продажи предприниматель приобрел в собственность здание и земельный участок, однако стоимость имущества не оплатил, в связи с чем по условиям договора ответчик обязан выплатить неустойку.

Между комитетом и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимости, однако покупатель в установленные сроки стоимость объектов не оплатил, в связи с чем по условиям договора за нарушение денежного обязательства подлежит начислению неустойка в размере 5% за каждый день просрочки. По письменному заявлению ответчика размер ответственности уменьшен судом на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1.2 договора продавец передает в собственность покупателя здание общей площадью 323,57 кв. метра (литеры «А», «а») и земельный участок площадью 264,9 кв. метра, а покупатель обязуется оплатить 5633500 руб.

Пункт 2.2 указанного договора предусматривает, что покупатель оплачивает стоимость имущества в течение 10 дней с момента подписания договора.

По условиям пункта 4.1 договора купли-продажи при нарушении срока оплаты покупателю начисляются пени в размере 5% за каждый день просрочки.

Фактическая передача объектов подтверждается актом от 21.05.2009 и не оспаривается сторонами. Факт нарушения срока оплаты подтвержден документально и не оспаривается сторонами.

В процессе судебного разбирательства предприниматель обратился с заявлением от 28.09.2011 о явной несоразмерности неустойки (5% в день) и незначительности периода просрочки (26 дней).

После установления наличия оснований для применения указанной нормы, размер неустойки был уменьшен судом первой инстанции до 40000 руб. Таким образом, суд требование удовлетворил в части, поскольку факт нарушения покупателем договорных обязательств подтвержден, допущенная просрочка является в соответствии с условиями договора основанием для уплаты неустойки, но ее размер снижен на основании ст. 333 ГК РФ .

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2012 по делу N А72-5170/2011 // СПС «КонсультантПлюс».

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст. 557 ГК РФ. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью. В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

— соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

— безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

Так, например, ООО «Мечта» обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ОАО «Омскшина» о взыскании убытков в размере 1840255,40 руб.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО «Омскшина» (продавец) и ООО «Мечта» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.11.2010, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить объекты движимого и недвижимого имущества.

Сторонами в пункте 1.3 договора согласовано, что все коммуникации, сети, инженерное и технологическое оборудование, механизмы, установленные и размещающиеся в пределах недвижимого имущества либо связанные с его жизнеобеспечением и функциональным использованием или иным неотъемлемым образом, являются частью недвижимого имущества и переходят в собственность покупателя одновременно с переходом к нему права собственности на недвижимое имущество (как принадлежность).

Недостатки и дефекты, препятствующие использованию имущества по назначению, на момент передачи имущества должны быть отражены в передаточном акте.

При передаче имущества выявлены его недостатки, о чем 22.11.2010 составлен акт освидетельствования технического состояния имущества (далее — акт освидетельствования), передаваемого по передаточному акту, в том числе по скважине, согласно которому продавец обязался устранить указанные недостатки в согласованные с покупателем сроки.

Ответчиком выявленные недостатки имущества, указанные в акте освидетельствования, устранены не были, в связи с чем истцом самостоятельно путем привлечения подрядчиков произведены работы по восстановлению объекта «скважина» и работы по предотвращению обводнения территории, затраты по которым составили 1840225,40 руб.

Полагая, что данные затраты являются убытками, ООО «Мечта» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд обоснованно счел доказанным тот факт, что именно действия ответчика явились причиной возникновения необходимости в выполнении ремонтных работ и несения истцом затрат на заявленную сумму.

Суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска .

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.04.2013 по делу N А46-23618/2012 // СПС «КонсультантПлюс».

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

Так, например, К.М. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Строй-Проект XXI века» об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого помещения в виде квартиры общей площадью 178.7 кв. м; взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого помещения.

В обоснование своих требований истец указала, что указанное выше жилое помещение не соответствует техническим требованиям, строительство объекта выполнено некачественно, имеет ряд существенных строительных недоделок, устранение которых невозможно без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени, выполнить их собственными силами не представляется возможным.

Судом по делу установлено, что истец приобрела по договору купли-продажи объект недвижимости — жилое помещение — квартиру площадью 178.7 кв. м (блок типа таунхаус), принадлежащую ответчику на праве собственности, за 10528185 руб. Однако объект оказался выполненным некачественно, с существенными недоделками, устранение которых невозможно без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени, поскольку выполнить их без значительных (несоразмерных) расходов и затрат времени невозможно.

В обоснование своих исковых требований истец представила суду экспертное заключение, согласно которому состояние жилого помещения является недопустимым. Судом была также назначена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам экспертизы установлено: у объекта имеются недопустимые, неустранимые и критические дефекты строительства, имеются существенные нарушения СНиП, а состояние обследуемых строений объекта, в соответствии с положением, «ограниченно работоспособное». Выявлены существенные дефекты в конструкции крыши, дефекты в швах кладки, водоизоляционный и пароизоляционный слой оконных проемов отсутствует, имеются разрушения в блоках несущей конструкции стены, отклонения их от вертикальной оси стен и др. В соответствии с выводами эксперта ремонту подлежит 75% удельного веса конструкций объекта.

При таких обстоятельствах суд вынес решение об удовлетворении иска .

Определение Московского городского суда от 04.12.2012 по делу N 11-29482 // СПС «КонсультантПлюс».

Таковы основные правовые аспекты заключения, исполнения и ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилых и нежилых помещений).

К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Права третьих лиц могут вытекать из правоотношений сервитута, возникших еще до передачи имущества, либо из правоотношений обязательственного характера, например, права арендатора.

Кроме того, недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, должно быть продано с согласия иных собственников долей. В противном случае продажа недвижимости с нарушением такого требования может быть признана ничтожной.

Таким образом, права третьих лиц, перечисленные в ст. 460 ГК РФ, представляют собой обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в некоторой мере ограничивают непосредственно владение, пользование, распоряжение имуществом.

В том случае, когда продавец передал покупателю недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Однако следует отметить, что если продавец докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя.

Когда права третьих лиц распространяются на недвижимость, являющуюся предметом сделки, то такое имущество может быть у покупателя изъято в судебном порядке по требованию третьих лиц.

Отчуждение приобретенной вещи носит название «эвикция», применение которого реально, когда продавец не обладал правом распоряжения вещью. Требование об эвикции в пользу третьих лиц удовлетворяется судом, когда третьи лица имеют вещное право на проданную недвижимость и при этом такое право возникло до заключения договора продажи недвижимости. Истребование имущества у покупателя происходит с учетом норм ст. ст. 301, 302, 305 ГК РФ.

Когда покупателю предъявляется иск об изъятии приобретенной недвижимости, то он должен привлечь продавца, который должен вступить в процесс в качестве третьего лица на стороне покупателя.

Если продавец не был привлечен покупателем в процесс, то в дальнейшем он освобождается от какой бы то ни было ответственности перед покупателем. Если в ходе судебного разбирательства будет вынесено решение об изъятии приобретенного недвижимого имущества, то продавец обязан компенсировать покупателю все убытки, связанные с договором продажи недвижимости.

Законодательство недостатки товаров в целом подразделяет на две категории — существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно или проявляются вновь после их устранения, и другими подобными недостатками. В качестве примера можно привести существенные недостатки жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов (фундамент недостаточной толщины) и т.д.

Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество.

Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.

Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплате покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно, требования об оплате проданного недвижимого объекта.

В том случае, когда покупатель не производит предусмотренную договором оплату, продавец имеет право отказаться от исполнения такого договора и может потребовать вернуть проданную недвижимость, за исключением случая, когда покупатель внес в качестве оплаты более половины от всей стоимости объекта.

При неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец вправе использовать общие средства защиты, которые законодательство предоставило кредитору. К таким средствам защиты можно отнести общие основания изменения и расторжения договора, когда происходит нарушение условий договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д., а также использование механизма ответственности должника за нарушение обязательства.

Таким образом, за нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости продавец имеет право требовать оплаты недвижимости, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В случае продажи недвижимости с недостатками покупатель имеет право требовать:

— соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;

— безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае приобретения имущества, не свободного от прав третьих лиц, покупатель имеет право требовать расторжения договора. Стороны имеют право требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением своих договорных обязанностей.

Подводя итог, можно сказать, что на сегодняшний день в Российской Федерации, исходя из многочисленной судебной практики, нарушения в области купли-продажи недвижимости имеют массовый характер.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ И ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п. 4 ст.486 ГК РФ влечет возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца на основании п. 3 ст.486 ГК РФ права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так, в случае, если, несмотря на произведенную предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведенной предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведенной предоплаты.

Последствия передачи продавцом покупателю недвижимости ненадлежащего качества содержатся в ст.557 ГК РФ. В соответствии со ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст.475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору в связи с тем, что недвижимость является определенно-родовой вещью94. В ст.475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; б) безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.

К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Права третьих лиц могут вытекать из правоотношений сервитута, возникшие еще до передачи имущества, либо из правоотношений обязательственного характера, например, права арендатора. Кроме того, недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности, должно быть продано с согласия иных собственников долей. В противном случае продажа недвижимости с нарушением такого требования может быть признана ничтожной.

Таким образом, права третьих лиц, перечисленные в ст. 460 ГК РФ, представляют собой обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в некоторой мере ограничивают непосредственно владение, пользование, распоряжение имуществом.

В том случае, когда продавец передал покупателю недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц, то покупатель имеет право потребовать уменьшить цену договора или полностью расторгнуть договор. Однако, следует отметить, что продавец, если докажет, что покупатель знал об ограничениях на объект недвижимости, наличии прав третьих лиц на продаваемый объект недвижимости, то суд откажет в требованиях покупателя. Когда права третьих лиц распространяются на недвижимость, являющейся предметом сделки, то такое имущество может быть у покупателя изъято в судебном порядке по требованию третьих лиц95.

Отчуждение приобретенной вещи носит название – эвикция, применение которой реально, когда продавец не обладал правом распоряжения вещью. Требование об эвикции в пользу третьих лиц удовлетворяется судом, когда третьи лица имеют вещное право на проданную недвижимость и при этом такое право возникло до заключения договора продажи недвижимости. Истребование имущества у покупателя происходит с учетом норм ст.301,302,305 ГК РФ.

75 См. подробнее: Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 5. С.182-185; Гриднева О.В., Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 65-70.

76 Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015 №2. С. 36-39.

77 Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

78 Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

Когда покупателю предъявляется иск об изъятии приобретенной недвижимости, то он должен привлечь продавца, который должен вступить в процесс в качестве третьего лица на стороне покупателя.

Если продавец не был привлечен покупателем в процесс, то в дальнейшем он освобождается от какой бы то ни было ответственности перед покупателем. Если в ходе судебного разбирательства, будет вынесено решение об изъятии приобретенного недвижимого имущества, то продавец обязан компенсировать покупателю все убытки, связанные с договором продажи недвижимости.

Законодательство относительно недостатков товаров в целом подразделяет на две категории: существенные и несущественные. Существенное нарушение характеризуется неустранимыми недостатками или недостатками, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, проявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков. В качестве примера, можно привести существенные недостатки относительно жилого помещения: влажность помещения сверх нормы, недостаточный обогрев жилья, нарушение требований по строительству жилых домов (фундамент недостаточной толщины) и т.д.

Наличие любых существенных нарушений предоставляет покупателю право на отказ от исполнения договора (т.е. расторжение договора в одностороннем порядке) и требование о возврате суммы, выплаченной за недвижимое имущество.

Если покупатель обнаружил несущественные недостатки, то он имеет право потребовать уменьшения цены договора.

Действующее законодательство предусмотрело особые средства защиты прав продавца при несвоевременной оплаты покупателем объекта недвижимости. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно требования об оплате проданного недвижимого объекта.

При неисполнении обязательства покупателя по оплате товара, предусмотренного договором, продавец вправе использовать общие средства защиты, которые законодательство предоставило кредитору. К таким средствам защиты можно отнести общие основания изменения и расторжения договора, когда происходит нарушение условий договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д., а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства.

1. Гриднева О.В., Трофимова И.А. Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 65-70.

2. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 5. С.182-185.

3. Стародумова С.Ю. О соотношении мер защиты и мер ответственности в гражданском праве. Сборник: Основные проблемы и тенденции развития в современной юриспруденции / Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. Волгоград, 2015. С. 40-42.

4. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

5. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

6. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015 №2. С. 36-39.

Ответственность сторон договора продажи недвижимости

Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости

Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как-то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков);

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);

6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений). Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. — 30.07.2007. — № 31. — ст. 4017.

Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.

Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 29.10.2001. -№ 44. — ст. 4147. В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 — 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. — М.: Статут, 2010. — С.14.

В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. — 03.01.2005. — № 1 (часть 1). — ст. 40.

Рассмотрим пример из судебной практики.

И.Ю.Н. обратился в суд с иском к Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома, обосновывая свои требования тем, что он заключил с ответчиками договор, по условиям которого Ф-ны обязались продать, а он обязался купить дом и земельный участок за 700000 руб., срок заключения основного договора сторонами был определен. В качестве аванса И.Ю.Н. передал продавцам 500000 руб., оставшуюся сумму 200000 руб. должен передать после оформления Ф-ми земельного участка и оформления основного договора. После заключения предварительного договора И.Ю.Н. с семьей вселился в приобретаемый дом. Через некоторое время он обнаружил существенные скрытые недостатки, которые ему не были известны при заключении договора: водопроводная и канализационная сети неисправны, требуют капитального ремонта, в наружной стене дома имеется трещина.

Решением Марксовского городского суда Саратовской области предварительный договор, заключенный между сторонами, расторгнут, с Ф.Н.Н. и Ф.К.Н. в пользу И.Ю.Н. взыскана денежная сумма, уплаченная по договору и понесенные расходы.

Поскольку судом установлено, что дом, который намеревался купить Игнатов Ю.Н. имеет существенные недостатки, возникшие до заключения предварительного договора, а именно имеет трещину в наружной стене торцевого фасада, вызванную подтоплением водами из водопроводной и канализационной сетей, которые находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют капитального ремонта стоимостью работ 201172 рубля, что составляет почти 1/3 часть от стоимости дома, то суд пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор подлежит расторжению с взысканием в пользу истца уплаченной при заключении предварительного договора суммы. Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора // СПС КонсультантПлюс. — Судебная практика. — 2013.

Следовательно, суд законно и обоснованно пришел к выводу о том, что существенные недостатки дома были задолго до того, как был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, вследствие чего договор был расторгнут в судебном порядке.

Итак, ст. 557 ГК РФ закрепляет ответственность продавца за передачу покупателю товара ненадлежащего качества. Покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумной срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. По договору купли-продажи недвижимости покупатель не может требовать замену товара ненадлежащего качества, так как недвижимость обладает индивидуально-определенными признаками, так не может быть заменен частный дом на аналогичный, так как у продавца нет аналогичного дома, у которого бы были в наличии все индивидуально-определенные признаки дома с недостатками.

§ 7. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п.

По общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества только с согласия собственника имущества (ст. 294-298 ГК).

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья (п. 1 ст. 551 ГК).

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК). Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом.

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК). Однако не все объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимому имуществу, могут отчуждаться по договору продажи недвижимости. Например, продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется прежде всего специальными нормами § 8 гл. 30 ГК. Вместе с тем по правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется продажа не завершенного строительством объекта.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и законодательством о техническом учете недвижимости. Кроме того, на момент заключения договора продаваемая недвижимость должна существовать физически, а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Строение (здание, сооружение) и земельный участок под ним образуют единый строительно-технический и хозяйственно-эксплуатационный объект. Для правильной эксплуатации строения необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения. По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК). Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, проводится вместе с земельным участком, кроме случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также отчуждения строения, находящегося на изъятом из оборота земельном участке (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса). Продавец строения, являющийся одновременно собственником земельного участка, не вправе предоставить покупателю право на земельный участок, отличающееся от права собственности (например, право аренды), что объясняется принципом единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем строения (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).

Если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу (п.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен обязательно содержать согласованное сторонами условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Цена недвижимости может определяться сторонами различными способами. Когда она установлена за единицу площади (или иного показателя размера) недвижимости, общая цена имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт или иной документ о передаче требуется в качестве обязательного для регистрации перехода права собственности на проданную недвижимость. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество (ст. 556 ГК).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Государственная регистрация не является препятствием для расторжения договора продажи недвижимости и в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК. В этом случае для расторжения договора недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора: необходимо обращение в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями. Во-первых, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Во-вторых, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК).

Ввиду особенностей отдельных категорий недвижимости законодательство устанавливает для их купли-продажи специальные правила.

Земельные участки. Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса). Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка и предоставление которой установлено федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. Некоторые возможные условия договора купли-продажи земельного участка признаются законом недействительными: о праве продавца выкупить участок обратно по собственному желанию; об ограничении дальнейшего распоряжение участком; об ограничении ответственности продавца в случае предъявления прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса). Покупка участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса). Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем.

Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным.

В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса).

Еще по теме:

  • 208 ч 4 коап рф кто рассматривает Комментарии к СТ 14.36 КоАП РФ Статья 14.36 КоАП РФ. Непредставление или несвоевременное представление документов о споре, связанном с созданием юридического лица, управлением им или участием в нем Комментарий к статье 14.36 КоАП РФ: 1. […]
  • Пдд маршрутные транспортные средства Глава 15. Преимущество маршрутных транспортных средств Если полоса движения, обозначенная дорожным знаком «Полоса для маршрутных транспортных средств», отделена от остальной проезжей части дороги прерывистой линией горизонтальной дорожной […]
  • Что за статья 158 ч 3 Наказание по статье 158 часть 3 Сын осужден по статья 158 часть 3 на 2 года 6 мес с присоединением частично неотбытым наказанием по статья 228 часть 2 итог 4 года 2 мес с отбыванием наказания в колонии общего режима, через сколько можно […]
  • Федеральный закон о полиции 247 Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 247-ФЗ "О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и […]
  • Как использовать материнский капитал на реконструкцию жилого дома Материнский капитал на реконструкцию частного дома Использовать материнский капитал на ремонт нельзя, однако, эти средства можно направить на реконструкцию жилья, в результате которой общая площадь жилого помещения увеличилась как минимум […]
  • Жилищная инспекция рд официальный сайт Жилищная инспекция в Республике Дагестан 367015, Махачкала, пр.И.Шамиля, д. 58 Телефон: (8722) 63-09-37, 62-31-23, 63-87-36 Факс: (8722) 62-31-23, 63-09-37 Режим работы: с 09:00 до 18:00,перерыв на обед: с 13:00 до 14:00 График приема […]
  • Вычет на ребенка иностранца Стандартные налоговые вычеты на детей иностранцам Право сотрудника на получение стандартных налоговых вычетов на детей зависит не от его гражданства, гражданства, места рождения или нахождения его детей, а от наличия или отсутствия у […]
  • Внесение изменений в егрип 2014 Внесение изменений в сведения об ИП в ЕГРИП В том случае, если вы зарегистрировались как индивидуальный предприниматель, не забывайте о том, что при изменении паспортных данных, адреса места жительства или прописки, а так же видов […]