Отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения

Статья 52. Условия и порядок отчуждения земельного участка

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Комментарий к Ст. 52 ЗК РФ

Отчуждение земельного участка его собственником может осуществляться на основании сделок по отчуждению участка, предусмотренных гражданским законодательством, а именно на основании договоров купли-продажи, мены, дарения земельного участка. Данные сделки следует отличать от передачи прав на земельный участок по завещанию и договоров пожизненной ренты, поскольку право на земельный участок переходит на этих основаниях иному лицу только после смерти собственника.

Отчуждение земельного участка осуществляется также в порядке отказа от участка.

Земельный участок может быть отчужден при обращении на него взыскания, например при невыполнении основного обязательства и обращении взыскания на земельный участок как предмет ипотеки.

Порядок заключения сделок регулируется как Кодексом, так и ГК с учетом оборотоспособности земельных участков (ст. 129 ГК, статья 27 ЗК). Отсылка к ст. 27 Кодекса связана с тем, что исходя из указанной статьи собственник не во всяком случае может осуществить его отчуждение свободно, на основании сделки.

Особо следует указать на то, что порядок отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (тех из них, что задействованы в сельскохозяйственном производстве) установлен ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Так, указанным Законом (ст. 5) установлена обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности. Статьей 8 того же Закона определено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, — муниципальное образование) имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Все, что нужно знать о заключении договора мены «подмораторных» земельных участков

Мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения является болезненной и всегда актуальной темой для Украины. За долгий срок действия моратория, который ограничивает осуществление права собственности, перед многими землевладельцами возникает вопрос распоряжения земельными участками. Так появляются схемы обхода законодательства с целью отчуждения земельного участка, которые нередко находятся в «сером» правовом поле или являются полностью незаконными.

Соответственно, возникают существенные риски и для пользователей таких земельных участков. Одной из этих схем является осуществление обмена земельными участками.

Иногда частные нотариусы удостоверяют договоры мены земельных участков с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства с отсутствием электронных копий документов, на основании которых производились регистрационные действия и которые должны быть размещены в Государственном реестре прав. Довольно часто такой обмен удостоверяется недобросовестным нотариусом, который не загружает скан-копии договора мены в реестр или загружает лишь одну его страницу.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 18 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», а также п. 10 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного Постановлением Кабинета министров Украины от 25.12.2015 № 1127, из документов, поданных для регистрации прав на недвижимое имущество, необходимо обязательно изготавливать электронные копии (путем сканирования), которые приобщаются к делу вместе с заявлением на регистрацию. Совершенно очевидно, что электронная копия одной страницы документа не является электронной копией документа.

Таким образом, в случае, если нотариус или регистратор не изготавливает электронные копии договора или изготавливает электронную копию только одной страницы, это является прямым нарушением законодательства и может привести к обжалованию такого регистрационного действия или даже его отмены. Впрочем, отсутствие электронной копии договора мены или отдельных его страниц в Государственном реестре прав никоим образом не влияет на права арендатора. Более того, арендатор не имеет возможности видеть документы в реестре, даже если они были должным образом загружены в реестр.

Вопросы вызывает и сама законность заключения договора мены «подмораторных» земельных участков и передачи земельных участков в соответствии с ним.

Согласно ст. 81, 82 Земельного кодекса Украины, граждане и юридические лица могут приобретать земельные участки в собственность на основаниях, установленных законом, среди которых — и приобретение права собственности на земельный участок по договору.

П. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины устанавливает мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения и земельных паев. Однако обмен земельными участками в соответствии с законом является исключением из этого правила.

Согласно ст. 14 ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», в случае если владелец земельного участка, который находится внутри единого массива, используется совместно собственниками земельных участков или другими лицами для ведения товарного сельскохозяйственного производства, выказывает желание использовать принадлежащий ему земельный участок самостоятельно, он может обменять его на другой земельный участок в границах этого или другого массива.

Однако, как указано в Правовой позиции Верховного суда Украины, изложенной 12.10.2016 в деле № 6-464цс16, ни в Земельном кодексе Украины, ни в других актах законодательства Украины не закреплено возможности мены земельных участков, кроме как на основаниях, определенных в вышеприведенном законе и по схеме «пай на пай».

Таким образом, договор мены земельных участков, проведенный по схеме «пай на пай» и в соответствии с вышеприведенным законом, нарушает законодательство Украины и может быть признан недействительным.

Кроме того, согласно ст. 5, 47, 49 ЗУ «О нотариате», нотариус обязан отказать в принятии документов, которые не соответствуют требованиям законодательства, а также отказать в совершении нотариального действия, противоречащего законодательству.

Итак, нотариус, удостоверяющий договор мены земельных участков, кроме как в вышеупомянутых случаях, нарушает законодательство Украины и может понести ответственность, в том числе, в виде аннулирования свидетельства о праве заниматься нотариальной деятельностью или ограничения или даже запрета доступа к Государственному реестру прав по результатам проверки Министерства юстиции Украины.

При осуществлении мены земельных участков может пострадать арендатор (арендаторы) земельных участков, особенно, если в договоре аренды предусмотрена возможность его одностороннего расторжения в связи со сменой владельца.

В этом случае возникает вопрос защиты прав арендатора обменянного земельного участка, ведь узнать о смене собственника он может лишь постфактум. Наиболее логичными действиями арендатора было бы подать иски о признании недействительным договора мены и признании незаконными и отмене регистрационных действий. Однако в этом случае возникает проблема доказательства того, что арендатор, не являющийся стороной договора, имеет право подать иск о признании его недействительным.

Согласно ч. 3 ст. 215 Гражданского кодекса Украины, право на подачу иска о недействительности сделки имеет не только сторона такой сделки, но и другое заинтересованное лицо.

Интерес арендатора для суда можно попытаться обосновать следующим образом. Согласно ст. 9 ЗУ «Об аренде земли», арендатор имеет право на преимущественное приобретение арендованного земельного участка в случае его продажи.

Из системного анализа положений Гражданского кодекса Украины, а также в соответствии с установившейся судебной практики понятно, что договор мены является разновидностью договора купли-продажи.

По отношению к субъектам хозяйствования то же самое подтверждаются положениями ст. 293 Хозяйственного кодекса Украины, которая устанавливает, что каждая сторона договора мены считается продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен. Эта же статья отмечает, что к договору мены в определенных случаях применяются нормы, регулирующие договор купли-продажи.

Таким образом, заключение договора мены земельных участков, кроме законодательных запретов, также нарушает преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в случае его продажи.

Исходя из вышеприведенного, заключение договора мены «подмораторных» земельных участков в большинстве случаев нарушает законодательство Украины и является незаконным. Защитить свои права в такой ситуации арендатор земельного участка может путем подачи исков о признании недействительным договора мены и признании незаконными и отмене регистрационных действий и/или путем подачи иска о переводе на него прав приобретателя по договору мены арендованного им земельного участка (в зависимости от условий договоров и конкретных обстоятельств дела).

Антон Рекун, младший юрист Eterna Law

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения

Сделки по отчуждению земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон 101-ФЗ) Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением

Закон 101-ФЗ не содержит различий между понятием земельная доля в праве. Понятие земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения закреплено в пункте 1 статья 15 Закона 101-ФЗ, в соответствии с которым земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со статьей 12 Закона 101-ФЗ, к сделкам, совершенным с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Понятие земельной доли, определенное в пункте 1 статья 15 Закона 101-ФЗ распространяется также на доли в земельных участках, где число участников долевой собственности менее пяти.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 42 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое ли нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в составе паевого инвестиционного фонда.

В соответствии со статьей 18 Закона 101-ФЗ документами, удостоверяющими право на земельную долю, является свидетельство о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу Закона 101-ФЗ решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, при этом такие документы имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 12 Закона 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению в праве завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации. Использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Учитывая изложенное, при применении положения пункта 3 статьи 24 Закона о регистрации имеет значение основание возникновения права собственности на земельный участок в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, либо путем образования в счет земельных долей, полученных в результате такой приватизации).

Таким образом, требование об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не подлежит применению и попадает под исключение, установленное ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Случаи применения форм договоров к сделкам по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения:

1. Нотариальному удостоверению не подлежат (форма договоров отчуждения простая письменная):

  1. Сделки по отчуждению земельных долей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, права на которые возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий;
  2. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, образованные впоследствии при выделе в счет земельных долей, в установленном законом об обороте порядке, в том числе все последующие сделки (вторая, третья и так далее).
  3. Нотариальному удостоверению подлежат (форма договора нотариальная);
  4. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, садовые, огородные дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства);
  5. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Курдяева Наталья Александровна (специалист 1 разряда межмуниципального Карасукского отдела)

Право собственности на землю

В соответствии со ст. 78 ЗКУ право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками, под которыми понимается часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения и определенными относительно него правами. При этом право собственности на земельный участок распространяется:

  • в установленных границах участка — на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и многолетние насаждения, находящиеся на нем, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц;
  • на пространство, находящееся над и под поверхностью земельного участка на высоте и глубине, необходимых для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Основными нормативными документами, на основании и в соответствии с которыми возникает право собственности на земельные участки, являются:

При этом необходимо учитывать, что на сегодняшний день функции по реализации государственной политики в сфере топографо-геодезической и картографической деятельности и земельных отношений, а также в сфере Государственного земельного кадастра возложены на Государственную службу Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (см. постановление КМУ от 14.01.2015 г. № 15 и постановление КМУ от 14.01.2015 г. № 5).

Также отметим, что в соответствии с п. 13.2 ст. 13 Закона Украины от 12.08.2014 г. № 1636-VII «О создании свободной экономической зоны «Крым» и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины» в течение срока временной оккупации любые правовые сделки с землями, которые расположены (находятся) в пределах временно оккупированной территории Украины, осуществляются по правилам, установленным ЗКУ и другим законодательством Украины относительно отчуждения (продажи, аренды) земли на территории Украины.

В ЗКУ особых норм относительно крымской земли не предусмотрено, то есть в данном случае руководствоваться следует общими нормами этого кодекса. Однако, исходя из реалий сегодняшнего дня, воспользоваться этими нормами не представляется возможным.

Субъекты права собственности на землю

Земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности, а согласно ст. 80 ЗКУ субъектами права собственности на землю являются:

  • граждане и юридические лица — на земли частной собственности;
  • территориальные громады, реализующие это право непосредственно или через органы местного самоуправления, — на земли коммунальной собственности;
  • государство, реализующее это право через соответствующие органы государственной власти, — на земли государственной собственности.

Кроме этого, в соответствии со ст. 86 ЗКУ земельный участок может находиться у граждан и юридических лиц в общей долевой собственности с определением доли каждого из владельцев, а у граждан — также в общей совместной собственности без определения долей владельцев. Субъектами права общей собственности на земельный участок могут быть граждане и юридические лица, а также государство и территориальные громады.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется при согласии всех собственников в соответствии с договором, а если согласие не достигнуто, то в судебном порядке; земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, — по договору или закону.

Следует отметить, что не каждый земельный участок может быть передан или находиться в собственности граждан и юридических лиц, в частности, п. 4 ст. 83 и п. 4 ст. 84 ЗКУ установлены перечни земель коммунальной и государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность.

Также отметим, что в письме от 21.04.2008 г. № 14-17-11/4017 Госкомзема разъясняется, что ч. 3 ст. 22 ЗКУ и Закон Украины от 15.05.2003 г. № 742-IV «О личном крестьянском хозяйстве» не предусматривают возможность передачи земельных участков сельскохозяйственного назначения юридическим лицам в собственность или аренду для ведения личного крестьянского хозяйства и определяют субъектом права на земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства только граждан. Несельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут приобретать в собственность или аренду земли сельскохозяйственного назначения для ведения подсобного сельского хозяйства.

Кроме этого, согласно п. 13 — 15 Переходных положений ЗКУ право собственности граждан и юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения временно ограничено, а именно:

  • до 1 января 2015 года граждане и юридические лица могли приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения только в том случае, если общая площадь данных земель составляет не более 100 гектаров, которая может быть увеличена только в случае наследования земельных участков по закону. Поскольку срок действия этого ограничения закончился, то с указанной даты граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения независимо от площади таких земель;
  • до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2018 года, не допускаются: ul>
  • внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ;
  • купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
  • купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кромепередачи их в наследство, обмена земельного участка на иной земельный участок согласно закону и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам — участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.

Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или иным способом отчуждение указанных земельных участков и земельных долей (паев), в части их купли-продажи и иным способом отчуждения, а также в части передачи прав на их отчуждение в будущем, являются недействительными с момента их заключения (удостоверения). При этом отметим, что Госземагентство в письмах от 22.08.2013 г. № 15203/17/4-13 и от 03.10.2013 г. № 22-28-0.17-17263/2-13 высказал свое мнение в отношении того, что физическое или юридическое лицо может отказаться от права собственности на земельный участок в пользу государства или территориальной громады, несмотря на ограничение, установленное п.п. б п. 15 Переходных положений ЗКУ, поскольку исходя из содержания ст. 140 ЗКУ действующее законодательство разграничивает понятия «добровольный отказ собственника от права на земельный участок» и «отчуждение земельного участка по решению собственника» как основания для прекращения права на земельный участок.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица также могут быть субъектами права собственности на землю, однако с учетом ограничений, установленных ст. 81 и 82 ЗКУ, в частности, указанные лица могут иметь в собственности земельные участки только несельскохозяйственного назначения. Если же лицо без гражданства, иностранный гражданин и иностранное юридическое лицо получили в наследство земли сельскохозяйственного назначения, то эти земельные участки должны быть отчуждены ими в течение одного года (ч. 4 ст. 81 ЗКУ). В письме от 10.09.2009 г. № 12991/17/12-09 Госкомзем разъясняет, что поскольку норма ч. 4 ст. 81 ЗКУ является императивной (обязательной), то с целью избежания нарушения права собственности на землю, иностранные граждане, которые приобрели в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения путем получения их в наследство, имеют право на отчуждение таких участков. При этом действие п. 15 Переходных положений ЗКУ на такие правоотношения не распространяется (см. также письма Минагрополитики от 16.06.2009 г. № 37-17-1-16/9995 и Минюста от 09.06.2009 г. № С-14667-23).

Также в письме Госкомзема от 21.04.2008 г. № 14-17-11/4014 разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 129 ЗКУ продажа земельных участков, находящихся в собственности государства и территориальных громад, иностранным юридическим лицам допускается при условии регистрации иностранным юридическим лицом постоянного представительства с правом ведения хозяйственной деятельности на территории Украины. Следует уточнить, что, исходя из содержания ст. 129 ЗКУ, такая продажа земельного участка возможна только при условии приобретения данным представительством недвижимости.

Госкомзем в вышеуказанном письме обращает внимание на то, что наличие у иностранного юридического лица филиала в Украине не является выполнением вышеуказанных условий и в этом случае такое иностранное юридическое лицо не имеет права на приобретение права собственности на земельный участок. Это связано с тем, что статус филиала юридического лица и представительства юридического лица — нерезидента с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины различны.

Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности.

Что касается иностранных юридических лиц, то согласно ст. 82 ЗКУ они могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения только в случае приобретения объектов недвижимого имущества, а в пределах населенных пунктов также для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине. В своих письмах от 05.07.2011 г. № 10130/17/11-11 и от 23.08.2011 г. № 12859/17/11-11 Госземагентство разъясняет, что:

  • согласно нормам ЗКУ земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам. Поэтому банк с иностранным капиталом не может приобрести в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения при удовлетворении обеспечения требования ипотекодержателя путем приобретения права собственности на предмет ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующего условия в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору;
  • согласно ст. 82 ЗКУ иностранные юридические лица и совместные предприятия, основанные при участии иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине и за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества. При этом при приобретении права собственности на земельный участок несельскохозяйственного назначения государственной или коммунальной собственности иностранным юридическим лицам и совместным предприятиям необходимо руководствоваться ст. 129 ЗКУ.

Права и обязанности собственников земельных участков предусмотрены ст. 90 и 91 ЗКУ, в частности, собственники земельных участков имеют право продавать или иным путем отчуждать земельный участок, передавать его в аренду, залог, наследство, сооружать жилые дома, производственные и другие здания и сооружения. Однако право на пользование земельным участком согласно ст. 111 ЗКУ может быть обременено и ограничено. Обременение прав на земельный участок устанавливается законом или актом уполномоченного на это органа государственной власти, должностного лица или договором путем установления запрета на пользование и/или распоряжение, в том числе путем его отчуждения.

Законом, принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами, договором, решением суда могут быть установлены следующие ограничения в использовании земель:

  • условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
  • запрет на осуществление отдельных видов деятельности;
  • запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта;
  • условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги;
  • условие соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ;
  • условие предоставлять право охоты, вылова рыбы, сбора дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке.

При этом обременения прав на земельные участки (кроме обременений, непосредственно установленных законом) подлежат государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — Закон № 1952).

Обременения в использовании земель (кроме ограничений, непосредственно установленных законом и принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами) подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом № 3613, и действуют с момента государственной регистрации.

Обременения в использовании земель, непосредственно установленные законами и принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами, действуют с момента вступления в силу таких нормативно-правовых актов.

Сведения об обременении в использовании земель указываются в проектах землеустройства относительно отвода земельных участков, технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) пределов земельного участка, кадастровых планах земельных участков, другой документации по землеустройству. Сведения о таких обременениях вносятся в Государственный земельный кадастр.

Особые условия использования земельных участков, связанные с определенным обременением прав собственников, устанавливаются также в других случаях, предусмотренных законодательством, в частности, в зонах охраны, санитарной охраны, санитарно-защитных зонах и зонах особого использования земель.

Отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения

Документ : Отчуждение земельных участков (паев) сельхозназначения: действующие ограничения, возможности уступки

Отчуждение земельных участков (паев)
сельхозназначения: действующие ограничения, возможности уступки

Пунктом 15 Переходных положений к Земельному кодексу Украины был установлен мораторий, которым запрещено отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые совершаются на основании таких гражданско-правовых договоров как купля- продажа и дарение. Одновременно мораторий не распространялся на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения на основании договоров мены. Кроме того, мораторий не распространялся на такие виды перехода права собственности на землю как наследование участка по закону или завещанию, выкуп земельных участков для общественных нужд.

Срок действия моратория устанавливался до 01.01.05 г. Положения данного моратория также содержались и в Законе Украины “О сделках относительно отчуждения земельных участков (паев)”, который в настоящее время утратил силу.

Действующие в настоящее время ограничения в части отчуждения
земельных участков сельскохозяйственного назначения

В части отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения в настоящее время действует ограничение, предусмотренное п. 15 раздела X Переходные положения Земельного кодекса Украины (далее по тексту — ЗК).

В соответствии с указанным п. 15 ЗК — “Установить, что граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного селькохозяйственного производства, а также граждане Украины — владельцы земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или иным способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и изъятия земель для общественных нужд”.

Таким образом приходим к выводу, что отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству и изъятия земель для общественных нужд, до 01.01.07 г. будет противоречить требованиям п. 15 раздела X Переходных положений Земельного кодекса Украины.

Передача собственником земельного участка своего права владеть
и пользоваться данным участком другой стороне

Передача собственником земельного участка своего права владения и пользования возможно на основании договора аренды /ч. 2 ст. 29 ЗК/ Порядок заключения договора аренды земельного участка, в частности, регулируется разделом 2 Закона Украины “Об аренде земли”.

Срок договора аренды земельного участка в соответствии с положениями ч. 1 ст. 19 Закона Украины “Об аренде земли” определяется по договоренности сторон, однако не может превышать 50 лет.

О возможности приобретения юрлицом
прав собственности на земельный участок с/х назначения
с использованием договора об уступке права требования, заключенного
с гражданином, обладающим правом на получение земельного участка (пая)

Приобретение земельного участка с использованием договора уступки права требования считаем неправомерный, поскольку по договору уступки права требования уступается право требования земельного участка (выделения его в натуре).

Такой вывод сделан на том основании, что после выделения земельного участка в натуре и выдачи акта о праве собственности на землю необходимо заключать не договор уступки прав требования, а договор об отчуждении земельного участка, на заключение которых в данное время введен мораторий до 01.01.07 г.

Пункт 15 раздела X Переходных положений ЗК не запрещает отчуждать право требования отведения земельного участка в натуре на местности, в том числе и путем уступки права требования, однако такое отчуждение фактически будет отчуждением права на земельную долю (пай), что фактически запрещено указанным п. 15.

Вывод о том, что при заключении договора уступки права требования фактически будет осуществляться отчуждение земельной доли (пая) следует из того, что право на земельную долю (пай) подтверждается сертификатом о праве на земельную долю (пай) (п.17 раздела X Переходных положений ЗК) который выдается гражданам и считается правоустанавливающим документом при реализации гражданами права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности).

То есть, как следует из п. 17 раздела X Переходных положений ЗК сертификат на право на земельную долю (пай):

1. выдается гражданам;

2. сертификат подтверждает право требования гражданина на выделение земельного участка в натуре.

На основании вышеизложенного считаем, что право на земельную долю (пай), которое подтверждено сертификатом, имеет личный характер (связано с конкретной личностью) и не может быть уступлено (продано — ч. 3 ст. 565 Гражданского кодекса Украины).

Как вариант получения права на земельную долю (пай) может быть решение суда ч. 2 ст. 2 ЗУ “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственников земельных долей (паев)”.

Поэтому, если Вы считаете приемлемым для Вас заключение договора уступки прав требования или иной договор по отчуждению права на земельную долю (пай), после заключения соответствующего договора необходимо инициировать судебный процесс (например, о признании договора действительным и признании права на земельную долю (пай), поскольку договор нотариально не удостоверен и вторая сторона уклоняется от его удостоверения), результатом которого может быть вступившее в законную силу решение суда о признании договора действительным и признание права на земельную долю (пай). Но и в таком случае не исключается пересмотр решения, так как впоследствии заинтересованные лица (права которых затрагивает указанный договор) могут ставить вопрос о признании договора недействительным и в последствии требовать пересмотра решения суда.

Полагаем, что в случае если и будет получено указанное решение, такое решение будет прямо противоречить требованиям законодательства, указанным выше.

Также рассматривался вопрос относительно приобретения права собственности на земельный участок по приобретательной давности, однако такое приобретение земельного участка, по нашему мнению, возможно лишь на основании решения суда по истечении восемнадцати лет с момента, когда лицо должно было возвратить права требования о возврате такого земельного участка (например, 18 лет с момента окончания договора аренды). Сама по себе возможность реализации схемы по приобретению земельного участка на основании приобретательной давности не гарантирует то, что интересы будущего приобретателя будут реализованы, в силу изменений действующего законодательства либо иных обстоятельств (например — смерти арендодателя и вступления в права наследования третьих лиц, которые приобретут право требования и будут требовать участок к возврату).

Также была рассмотрена возможность приобретения права собственности на земельный участок и/или пай собственности посредством заключения договора залога (ипотеки) земельного участка. В соответствии же с положениями ч. 2 и ч. 5 ст. 4 Закона Украины “О залоге”, “Предметом залога может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание.

Предметом залога не могут быть требования, имеющие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещается законом», а поскольку земельный участок (пай) в силу указанных положений не может быть отчужден, то и соответствующий договор залога земельного участка может быть признан недействительным. Аналогичная норма, относительно возможности передачи в залог лишь имущества, которое может быть отчуждено, содержится в ст. 5 Закона Украины “Об ипотеке”. Следует отметить, что согласно ч. 4 ст. 20 ЗК залогодержателем земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть лишь банки.

В соответствии же с положениями ст. 15 ЗУ “Об ипотеке” — “Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с этим Законом. Запреты и ограничения относительно отчуждения и целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины, являются действующими при их ипотеке”.

Поэтому приходим к выводу, что уступка прав требования, приобретение по приобретательной давности и залог (ипотека земельного участка) сельхозназначения при их осуществлении могут быть признаны не соответствующими требованиям действующего законодательства, при этом судебная перспектива такого признания очень велика (около 100 %)

Что касается приобретения права собственности юридическим лицом на земельные участки и земельные доли (паи), то в данный момент приобретение таких прав считаем правомерным лишь посредством наследования юридическим лицом права собственности на земельный участок либо на земельную долю (пай). К сожалению, такой путь приобретения юридическим лицом права на земельный участок будет полностью зависеть от действий наследодателя (содержания завещания) и наследников (наличия у наследодателя родственников, которым положена обязательная доля, количество иного имущества и т.п.), что в свою очередь не исключает спор с наследниками и не предоставляет гарантий юридическому лицу, что завещание не будет отменено “в самый последний момент”.

Адвокат Бухгалтера, № 11 (89), июнь, 2005 г.
Подписной индекс 23311

Еще по теме:

  • Федеральный закон от 27072006 152-фз о персональных данных заявление Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "О персональных данных" О ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ 8 июля 2006 года 14 июля 2006 года Судебная практика и законодательство — 152-ФЗ О персональных данных 5.2. Не позднее чем за один […]
  • Как сделать отчуждение земельного участка Отчуждение земельного участка: что это и порядок действий Регулирование порядка произведения отчуждения земельных участков в РФ осуществляется Земельным и Гражданским законодательством. Условия, нюансы и порядок отчуждения описаны в […]
  • Раздел xii глава 52 статья 333 Статья 333. Продолжительность рабочего времени педагогических работников Статья 333. Продолжительность рабочего времени педагогических работников Для педагогических работников образовательных учреждений устанавливается сокращенная […]
  • Статья 52 законные представители Статья 52. Законные представители Статья 52. Законные представители См. комментарии к статье 52 ГПК РФ Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 27 февраля 2009 г. N 4-П часть первая статьи 52 настоящего Кодекса во взаимосвязи с […]
  • Основания лишения права собственности на земельный участок Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок СТ 44 ЗК РФ Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права […]
  • Продать автомобиль как оформить Как продать свой автомобиль в рассрочку Журналисты издания Деньги выяснили, как правильно оформить продажу подержанного автомобиля в рассрочку и избежать обмана со стороны покупателя. По сути, существует несколько способов проведения […]
  • Коап ст 1918 Статья 15.18 КоАП РФ. Незаконные операции с эмиссионными ценными бумагами Новая редакция Ст. 15.18 КоАП РФ Совершение профессиональным участником рынка ценных бумаг операций, связанных с переходом прав на эмиссионные ценные бумаги, до […]
  • Тк 2014 ст 80 Увольнение: П. 3 ст. 77 или ст. 80 ТК РФ? Просим разъяснить, на какую статью ТК РФ следует ссылать­ся при увольнении работника по собственному желанию - п. 3 ст. 77 или ст. 80 ТК РФ? Действительно, вопрос о том, на какую статью ТК РФ […]