Неисполнение обязательств по договору купли-продажи

Неисполнение обязательств по договору купли-продажи

3.1 Ответственность продавца и исполнение обязательства в натуре / Договор розничной купли-продажи
Глава 3. Проблемные аспекты исполнения договора розничной купли-продажи

Ст.505 ГК РФ закрепляет – «в случае неисполнения продавцом обязательства по договору розничной купли-продажи возмещение убытков и уплата неустойки не освобождают продавца от исполнения обязательства в натуре». «Скупое» правило гражданского кодекса находит продолжение в ряде статей Закона «О защите прав потребителей», в частности в ст.23.

Итак, во-первых, законодательство предусматривает ответственность продавца за неисполнение обязательства по договору купли-продажи.

Это правило устанавливает исключение из нормы п.2 ст.396 ГК РФ, об освобождении должника от исполнения обязательства в натуре. И, как верно отмечает Садиков О.Н., если законом или договором установлена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств, уплата этой неустойки, а также возмещение убытков не освобождают его от исполнения обязательства в натуре. Так, уплата продавцом предусмотренной ст.23 Закона о защите прав потребителей неустойки в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки выполнения требований покупателя о замене недоброкачественного товара, устранении его недостатков, соразмерном уменьшении цены, возмещении расходов на устранение недостатков, возврате уплаченной за товар цены не освобождает его от обязанности заменить товар, устранить недостатки и т.д [1] .

Приведем пример из практики:

«В январе 1994 г. Родин приобрел в Рязанском торговом доме «Электроника» видеоплеер «Фунай» японского производства за 480 тыс. рублей. В апреле 1994 г. он обратился в суд с иском в ТОО «Торговый дом «Электроника» с иском о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков с учетом инфляции, а также о компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что товар ненадлежащего качества и ответчик длительно уклонялся от исполнения обязательства возвратить стоимость товара.

Решением Октябрьского районного суда г.Рязани исковые требования удовлетворены частично: договор купли-продажи видеоплеера расторгнут и с ответчика в пользу Родина взыскана его стоимость в сумме 1 млн. рублей, 1500 тыс. рублей неустойки за задержку исполнения требования истца о расторжении договора и 100 тыс. рублей в виде расходов за оказание помощи адвокатом. Одновременно судом взыскано 1500 тыс. рублей штрафа в доход местного бюджета за уклонение ответчика от добровольного исполнения требований потребителя.

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда решение суда изменила: в пользу истца взыскала стоимость видеоплеера в сумме 710 тыс. рублей и неустойку в размере 3031 тыс. рублей, а также в доход государства штраф в сумме 710 тыс. рублей и госпошлину 106 500 руб., в остальной части решение суда оставила без изменения.

Президиум Рязанского областного суда судебные постановления в части взыскания в пользу Родина неустойки отменил и в этом требовании отказал.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления надзорной инстанции в полном объеме, а также решения суда и определения кассационной инстанции — частично в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 15 декабря 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

В соответствии со ст.ст.10, 11, 19 и 21 действовавшего на день возникновения правоотношений Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в редакции от 7 февраля 1992 г.) в случае приобретения не обладающего необходимыми потребителю свойствами товара в связи с предоставлением о нем недостоверной или недостаточно полной информации он вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных ему убытков; за нарушение прав потребителя продавец несет ответственность в виде неустойки за каждый день задержки выполнения требования потребителя; недостатки, обнаруженные в товаре, должны быть устранены продавцом в течение 20 дней.

Судом установлено, материалами дела подтверждено и ответчиком не оспаривалось, что при продаже видеоплеера «Фунай» продавец магазина-салона «Электроника» не обеспечил истца технической документацией на проданный товар на понятном ему языке, в связи с чем Родин был лишен возможности знать об особых свойствах товара и о правилах его эксплуатации, несоблюдение которых повлекло непригодность к дальнейшему использованию видеоплеера по назначению.

Письменное обращение Родина 22 марта 1994 г. о расторжении договора купли-продажи и выплате в добровольном порядке неустойки в случае просрочки исполнения его требования свыше 20 дней ТОО «Торговый дом «Электроника» оставил без внимания.

При таком положении суд и кассационная инстанция обоснованно пришли к выводу о законности заявленного истцом требования и взыскании с ответчика неустойки за задержку его исполнения.

Отменяя судебные постановления в части взыскания неустойки, надзорная инстанция Рязанского областного суда сослалась на то, что упомянутым Законом выплата неустойки за задержку расторжения договора купли-продажи не предусмотрена. Между тем с данным выводом согласиться нельзя, так как он противоречит п.1 ст.10 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (в редакции от 7 февраля 1992 г.), согласно которому при приобретении товара, не обладающего необходимыми потребителю свойствами в связи с предоставлением ему недостоверной или недостаточно полной информации о товаре, он вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных ему убытков. Невозврат денежной суммы, уплаченной Родиным за товар ненадлежащего качества, в связи с неисполнением ответчиком его требования о расторжении договора купли-продажи видеоплеера повлек для истца убытки. Поэтому ответчик обязан был уплатить Родину неустойку (пени) в размере 1% цены товара за каждый день просрочки.

Таким образом, постановление президиума областного суда незаконно и подлежит отмене с оставлением в силе решения суда и определения кассационной инстанции в части взыскания в пользу истца неустойки.

Вместе с тем эти судебные постановления также подлежат отмене в части отказа Родину в иске о компенсации морального вреда.

Отказывая в удовлетворении этого требования, суд сослался на отсутствие доказательств причинения истцу морального вреда.

В то же время, как признал установленным суд, ТОО «Торговый дом «Электроника» упорно уклонялся от добровольного исполнения обязательств и произвел подмену товара. Эти действия ответчика, по мнению истца, свидетельствуют о причинении ему нравственных страданий, т.е. морального вреда, но суд данным обстоятельствам не дал оценки» [2] .

Итак, если законом или договором установлена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение продавцом своих обязательств, уплата этой неустойки, а также возмещение убытков не освобождают его от исполнения обязательства в натуре. Кроме того, покупатель может потребовать возмещение морального вреда.

Во-вторых, Законом «О защите прав потребителей» предусмотрена ответственность продавца за просрочку выполнения требований потребителя (ст.23). Согласно действующим правилам, неустойка (пеня) в размере, установленном статьей 23 Закона «О защите прав потребителей», взыскивается за каждый день просрочки установленных статьями 20, 21, 22 Закона «О защите прав потребителей» сроков выполнения требований потребителя об устранении недостатков товара, замене товара с недостатками, о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, о возмещении убытков, причиненных потребителю расторжением договора купли-продажи (возвратом товара ненадлежащего качества изготовителю), а также за каждый день задержки выполнения требования потребителя о предоставлении на период ремонта (замены) аналогичного товара длительного пользования впредь до выполнения соответствующего требования потребителя без ограничения какой-либо суммой.

В случае, если продавец (изготовитель) или организация, выполняющая функции продавца (изготовителя) на основании договора с ним, одновременно нарушили сроки устранения недостатков (замены) и не предоставили по требованию потребителя на время устранения недостатков (замены) аналогичный товар или задержали его предоставление, то неустойка (пеня) взыскивается за каждое допущенное этими лицами нарушение.

На практике, в связи с применением этого вида ответственности продавца нередко возникают некоторые проблемы. Так, ст.21 Закона “О защите прав потребителей”, устанавливает ответственность за нарушение сроков выполнения требований потребителя. Во-первых, закон устанавливает неустойку только за просрочку исполнения требований потребителя о замене или ремонте товара. При этом не установлены ни сроки, ни ответственность за отказ расторгнуть договор или уменьшить покупную цену. Судьи, действуя по аналогии, взыскивают неустойку и в этих случаях. В этой связи, возникает вопрос о том, исходя из какой цены необходимо исчислять неустойку, и решается она каждый раз по-разному. В практике было уже три различных подхода к проблеме:

· взыскание неустойки исходя из цены товара на момент приобретения;

· исходя из его цены на момент обращения в суд (либо подачи заявления в магазин);

· исходя из цены на момент вынесения судом решения. Последний подход представляется наиболее правильным, поскольку неустойка, установленная в законе, призвана, прежде всего, наказать продавца (или изготовителя), нарушающего права потребителей, и предотвратить подобные нарушения в дальнейшем. Если исходить из цены покупки, то сумма бывает настолько ничтожна, что не отвечает целям неустойки. Если же исходить из цены, действующей на момент подачи заявления, то издержки судебной системы, в частности, длительное рассмотрение дела ложатся на потребителя.

Нам видится правильным решение этого вопроса с учетом нижеизложенного:

1) Если потребитель в связи с нарушением продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя) на основании договора с ним, предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона «О защите прав потребителей» сроков, предъявил иное требование, вытекающее из продажи товара с недостатками, неустойка (пеня) за нарушение названных сроков взыскивается до предъявления потребителем нового требования из числа предусмотренных статьей 18 Закона «О защите прав потребителей».

2) В случае, если потребитель предъявил новые требования из числа предусмотренных статьями 18, 20, 21 и 22 Закона «О защите прав потребителей», то за просрочку выполнения этого нового требования также взыскивается неустойка, предусмотренная пунктом 1 статьи 23 Закона «О защите прав потребителей».

Говоря о неустойке, следует отметить, что размер подлежащей взысканию неустойки (пени) в случаях, указанных в ст. 23, п. 5 ст. 28, ст.ст. 30, 31 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», а также в случаях, предусмотренных иными законами или договором, определяется судом исходя из цены товара (выполнения работы, оказания услуги), существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем) или организацией, выполняющей функции продавца (изготовителя), исполнителя на день вынесения решения, поскольку продавец (изготовитель) или организация, выполняющая функции продавца (изготовителя), исполнитель не выполнили возложенную на них п. 5 ст. 13 названного Закона обязанность удовлетворить требования потребителя по уплате неустойки в добровольном порядке.

Учитывая, что указанный Закон Российской Федерации не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательства должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика [3] .

Законодатель предусмотрел ответственность продавца и в случае непредоставления покупателю необходимой и достоверной информации (п.3,4 ст.495 ГК РФ).

Степень ответственность различаются в зависимости от того, заключен договор розничной купли-продажи или нет.

Если продавец не предоставляет информацию до заключения договора, он обязан возместить покупателю убытки, причиненные необоснованным уклонением от заключения договора.

После заключения договора покупатель вправе:

— в разумный срок отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы и возмещения других убытков;

— предъявить предусмотренные ст.503 требования по поводу недостатков товара, которые возникли вследствие отсутствия у него необходимой или достоверной информации;

— потребовать возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие непредоставления необходимой или достоверной информации о товаре при условии, что товар приобретался для использования в личных, семейных или домашних целях, а не для осуществления предпринимательской деятельности.

При рассмотрении дел о возмещении вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных, рецептурных или иных недостатков товара, а также вследствие непредоставления достоверной или полной информации о товаре необходимо учитывать, что в соответствии со ст.ст. 1095 — 1097 ГК РФ, п. 3 ст. 12 и п.п. 1 — 4 ст. 14 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» такой вред подлежит возмещению продавцом или изготовителем в полном объеме независимо от их вины (за исключением случаев, предусмотренных, в частности, ст. 1098 ГК РФ, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей») и независимо от того, состоял ли потерпевший с ними в договорных отношениях.

Вред в указанных случаях в соответствии со ст.1097 ГК РФ возмещается, если он возник в течение установленного срока годности или срока службы товара (работы, услуги), а если срок годности или срок службы не установлен, в течение десяти лет со дня производства товара (работы, услуги), а также независимо от того, когда был причинен вред, если:

в нарушение требований закона срок годности или срок службы не установлен;

потребитель не был предупрежден о необходимых действиях по истечении срока годности или срока службы и возможных последствиях при невыполнении указанных действий либо ему не была предоставлена полная и достоверная информация о товаре (работе, услуге).

Важно отметить, что требования о возмещении вреда (как имущественного, так и морального) могут быть предъявлены гражданином-потребителем не только к продавцу, но и к изготовителю проданной вещи (ст. 15 и п.3 ст. 18 Закона РФ “О защите прав потребителей”). При этом обращение к одному не исключает аналогичного обращения к другому, если ни изготовитель, ни продавец этих требований не выполнил. Если потребитель, обратился с просьбой о замене товара как в магазин, так и к предприятию-изготовителю, то при этом у потребителя возникает право на неустойку за просрочку исполнения требований одновременно в двух местах. Фактически, в такой ситуации потребитель может получить четыре процента неустойки: 2% за несвоевременную замену товара (1% с продавца и 1% с изготовителя) и 2% за непредоставление на период замены товара во временное пользование. Естественно, что право требовать возмещения морального вреда также «удваивается», т.е. предъявляется как продавцу, так и изготовителю. Такая практика, наверно, представляется правильной, поскольку ставит продавца и изготовителя некачественного товара в необходимость договориться между собой, какой объем ответственности лежит на каждом из них.

Ряд статей ГК РФ и Закона «О защите прав потребителей» представляют покупателю право выбора способа защиты нарушенных прав. В связи с этим, на практике возникает вопрос: Вправе ли суд изменить способ защиты прав потребителя выбранный им самим? Ответ на этот вопрос можно найти в определении Верховного суда РФ №74B95-11:

«В 1991 году между И. и сельскохозяйственным потребительским обществом был заключен договор о продаже ей автомашины в 1993 году. И. оплатила стоимость машины, однако потребительское общество договор не исполнило, в связи с чем И. обратилась в суд с требованием обязать ответчика предоставить ей автомашину.

Решением суда иск удовлетворен.

Кассационная инстанция решение суда изменила и с учетом того, что с 1991 года в потребительское общество автомашины не поступали, стоимость автомашин неоднократно повышалась, сочла возможным применить по аналогии порядок оплаты стоимости автомашин, установленный по государственным долговым товарным обязательствам — 60% их стоимости, в связи с чем взыскала с ответчика в пользу И. 5 млн. руб. Надзорной инстанцией кассационное определение оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ отменены кассационное определение и постановление, вынесенное в порядке надзора, и оставлено в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 243 ГК РСФСР (1964 г.), если продавец в нарушение договора не передаст покупателю проданную вещь, покупатель вправе требовать передачи ему проданной вещи и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Выбор способа защиты прав покупателя по закону принадлежит покупателю. Истица просила обязать ответчика передать ей предмет договора — автомобиль.

Поскольку ответчик обязательство по договору купли-продажи не выполнил, суд правильно исходил из условий договора, который порождает право истицы на передачу предмета договора и обязанность ответчика передать ей этот предмет. Законных оснований для изменения избранного истицей способа защиты ее права как покупателя у суда кассационной инстанции не было» [4] .

Таким образом, выбор способа защиты прав покупателя по закону принадлежит покупателю. Изменение судом кассационной инстанции избранного истицей способа защиты ее права признано неправомерным.

Говоря о судебном рассмотрении споров связанных с куплей-продажей, следует отметить, что, к сожалению, нет единообразия в применении судами законодательства [5] .

Ответственность за обман покупателя может возлагаться современным законодательством не только на юридические лица (и граждан-предпринимателей), но и на физические лица (консультантов, продавцов и других должностных лиц фирм). За обман потребителей ответственность предусмотрена гражданским, административным и уголовным законодательством. Например, действующий в настоящий момент Уголовный Кодекс РФ в ст.200 предусматривает уголовную ответственность за обмеривание, обвешивание, обсчет, введение в заблуждение относительно потребительских свойств или качества товара или иной обман потребителей в организациях, осуществляющих реализацию товаров или оказывающих услуги населению, а равно гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей в сфере торговли (если эти деяния совершены в значительном размере, т.е. в сумме, превышающей одну десятую часть минимального размера оплаты труда).

Еще одной особенностью ответственности по договору розничной купли-продажи является то, что нарушение имущественных прав потребителя в договоре розничной купли-продажи (регулируемой Законом РФ “О защите прав потребителей”) дает право требовать компенсации морального вреда.

[1] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра – М. — 1998. – с.496.

[2] Определение СК Верховного Суда РФ от 15 декабря 1998 г. «Требования о расторжении договора купли-продажи и взыскании с ответчика неустойки за задержку исполнения требования о расторжении договора признаны правильными» (Извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 1999 г. — №6. — стр.6.

[3] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1995. — №3.

[4] Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 29 мая 1996 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 1996 года» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 1996 г. — №10.

[5] Юридический справочник покупателя. / Под ред. А.Серго. – М.: 1998.

Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений

(Комардина М. Н.) («Юрист», 2012, N 15) Текст документа

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСПОЛНЕНИЯ ПРОДАВЦОМ СВОИХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Комардина Марина Николаевна, соискатель кафедры частного права юридического факультета ИЭУП Российского государственного гуманитарного университета.

Неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости может нанести существенный имущественный вред участникам хозяйственных отношений, таким образом, предмет научно-практической публикации представляется актуальным. По мнению автора, в случае, если продавцом после заключения договора продажи жилое помещение было передано во владение другому лицу, то приемлемым способом защиты является иск, вытекающий из неисполнения договора. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: жилое помещение, недвижимость, договор купли-продажи жилого помещения, государственная регистрация, нарушение обязательств.

The legal consequences of default by the seller of its obligations under the contract of purchase and sale of residential premises M. N. Komardina

Failure to fulfill obligations under the contract of purchase and sale of real estate can cause a significant property damage to participants of economic relations thus the subject of scientific and practical publication is rather topical. The author believes that if a premises was transferred into possession of another person after conclusion of the contract, the appropriate measure of protection is a claim resulting from the breach of the contract. The conclusions made by the author may be used in law-application practice.

Key words: premises, real estate, purchase-sale contract of residential premises, state registration, breach of obligations.

Жилищный вопрос в силу своей социальной значимости занимает особое место в жизни людей и является одной из самых многочисленных категорий судебных споров. На сегодняшний день свобода выбора и возможности людей в сфере оборота недвижимости увеличились. Но вместе с этим увеличились и разные трудности и опасности, связанные с противоречивостью современного законодательства, криминогенной обстановкой на рынке жилья, а также с нарушением условий договора сторонами. Нарушение условий договора купли-продажи недвижимости возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случае несовершения действия, составляющего его предмет. Нельзя не согласиться с мнением В. В. Витрянского, что возможны ситуации, когда при исполнении обязательства не в полном объеме нарушение обязательства должно оцениваться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, существует разница между недопоставкой в размере 1% и 99% от количества, предусмотренного договором . Ненадлежащее исполнение характеризуется отступлениями от условий договора. Под ненадлежащее исполнение подпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям и условиям, зафиксированным в договоре. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). —————————————————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1997. С. 499.

Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно применить и способ защиты. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков по общему правилу не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 396 ГК РФ). Основной обязанностью продавца жилого помещения является передача жилого помещения — предмета договора купли-продажи. В соответствии с нормами ст. 463 ГК РФ покупатель при отказе продавца передать имущество вправе отказаться от исполнения договора либо, если предметом соглашения выступает индивидуально-определенная вещь, предъявить требование об отобрании этой вещи. Сложнее обстоит дело, если речь идет об объекте недвижимости. В отношении недвижимого имущества по общему правилу действует норма п. 2 ст. 223 ГК РФ, что предопределяет существование временного разрыва между двумя юридически значимыми действиями — передачей и переходом права собственности. Заключение договора купли-продажи недвижимости, в нашем случае жилого помещения, и даже его передача не препятствуют продавцу в заключении повторного договора купли-продажи того же объекта, если не была произведена регистрация права собственности первого приобретателя. На мой взгляд, весьма спорным представляется мнение С. Ф. Савкина, который считает, что «сделки по распоряжению недвижимым имуществом, совершенные его собственником при наличии заключенного и исполненного договора продажи указанного имущества до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, признаются недействительными» . ——————————— Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3. С. 56.

Для того чтобы признать сделку недействительной, требуется установить, что она не соответствует требованиям закона или иных правовых актов и что эти нормы не устанавливают иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ). Собственник же, распоряжаясь недвижимостью, осуществляет принадлежащее лишь ему право собственности, не нарушая каких-либо конкретных законодательных запретов. Более того, при злоупотреблении правом не происходит нарушения какого-либо явного запрета закона. Продавец — собственник недвижимого имущества, передав объект до госрегистрации перехода права собственности, не утрачивает право собственности и не ограничен в праве продать, подарить или совершить иной акт по распоряжению этим объектом. При заключении договора купли-продажи повторно собственник злоупотребляет принадлежащим ему правом собственности, объективно причиняя вред правам и интересам третьего лица (второму покупателю), но наличие специальных санкций на случай ущемления прав одной из сторон в договоре исключает применение нормы п. 2 ст. 10 ГК РФ. Нарушенные же права третьего лица компенсируются приведением в действие механизма защиты, предусмотренного законом и (или) договором. Правовые последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения повторно до государственной регистрации перехода права собственности различны в зависимости от момента передачи жилого помещения. Возможны две ситуации: — если собственник недвижимого имущества при заключении договора купли-продажи уже не владел ею; — если владение жилым помещением было передано третьему лицу после заключения договора купли-продажи (повторного). Если вещь уже была передана другому лицу по договору купли-продажи (фактический владелец), то второй покупатель не сможет предъявить к нему иск об отобрании индивидуально-определенной вещи на основании ст. 398 ГК РФ, поскольку требовать ее отобрания может только кредитор у должника, а между фактическим владельцем и покупателем отсутствует какая-либо правовая связь. Покупатель не вправе предъявить и виндикационное требование, так как субъектом виндикации является лишь собственник либо лицо, владеющее имуществом на основании, предусмотренном законом или договором (ст. 305 ГК). Второй покупатель имеет «титул покупателя, обязательственное право, которое позволяет ему заявлять требования лишь к продавцу» . Дальнейшее поведение покупателя в случае, когда договор заключил «номинальный», невладеющий, собственник, может быть направлено на предъявление требования о недействительности сделки либо о последствиях неисполнения обязательства. ——————————— Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1999.

Покупатель вправе требовать в судебном порядке признания сделки (стороной которой он является) недействительной, как совершенной под влиянием обмана (ст. 179 ГК РФ), так как продавец знал уже на момент заключения договора о невозможности исполнения обязательства. Но тогда покупатель может рассчитывать максимум на возврат уплаченной суммы с начисленными процентами (если оплата была произведена) и взыскание реального ущерба. Поэтому с практической точки зрения интересам покупателя в большей степени соответствует иск, вытекающий из неисполнения договора продавцом, позволяющий получить возмещение не только реального ущерба, но и упущенной выгоды, а также применить иные санкции, установленные в договоре на случай его неисполнения. Если же жилое помещение было передано во владение другому лицу продавцом уже после заключения договора продажи, покупателю остается только последний из указанных способов защиты — иск, вытекающий из неисполнения договора. Если при совершении нескольких сделок вещь не будет никому передана, то в силу ст. 398 ГК РФ приоритет при предъявлении требования отобрания вещи у продавца (должника) будет иметь тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить (например, при заключении нескольких сделок в один день) — тот, кто раньше предъявил иск об исполнении обязательства в натуре. Передача недвижимого имущества приобретателю по одному из заключенных договоров до регистрации перехода права собственности одного из приобретателей создает для него значительные преимущества перед другим — невладеющим — покупателем. С момента передачи имущества на основании договора купли-продажи приобретатель как законный владелец имеет право на защиту против всех третьих лиц, включая собственника (глава 20 ГК РФ). Согласно ст. 398 ГК РФ право требования индивидуально-определенной вещи отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Но уже сама передача недвижимого имущества на основании договора купли-продажи третьему лицу порождает у приобретателя право законного владения, и, несмотря на отсутствие регистрации права собственности, имущество у него не может быть истребовано. ВАС РФ при рассмотрении споров делает акцент прежде всего на законной передаче индивидуально-определенной вещи третьему лицу, а не на оформлении вещного права на эту вещь (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), что является разумным. В связи с изложенным представляется, что более предпочтительной является формулировка ст. 217 ГК РСФСР 1964 г., в соответствии с которой право требования передачи индивидуально-определенной вещи отпадало, «если вещь уже передана третьему лицу, имеющему однородное право». Тем самым закон регулировал случаи, когда должник вступал в однородные обязательственные отношения с двумя и более кредиторами. Теоретически можно себе представить, что невладеющий покупатель на основании договора купли-продажи зарегистрирует возникновение у него права собственности на предмет договора, находящийся в законном владении другого (третьего) лица. На основе норм действующего законодательства разрешить возникающую в этом случае коллизию интересов затруднительно: на недвижимое имущество образовалось два права: право собственности и право владения, возникшее из факта передачи имущества в соответствии с договором продажи, дарения или иной подобной сделки. Последнее есть законное владение, поскольку приобретатель владеет на основании соответствующего соглашения с лицом, являвшимся собственником недвижимости на момент исполнения договора. Приобретатель обладает статусом не только законного, но и добросовестного владельца, так как при заключении договора и передаче имущества его контрагент по сделке по данным государственной регистрации значился собственником. Поэтому владеющий приобретатель вправе защищать свои интересы в соответствии со ст. 301 — 305 ГК. В том числе он может требовать устранения всяких нарушений его права покупателем-собственником. В данной ситуации покупатель вправе расторгнуть договор в соответствии с п. 1 ст. 463 ГК РФ. Фактическая передача недвижимого имущества и юридическое оформление передачи недвижимости — подписание сторонами соответствующего документа о передаче рассматривается законодателем как единое действие. Поэтому уклонение продавца от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается его отказом от исполнения обязанности передать имущество и, следовательно, влечет последствия, аналогичные тем, что установлены при неисполнении обязанности передать предмет договора. К основным обязанностям продавца относится передача объекта свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК). Нормы ст. 460 ГК РФ различают «права третьих лиц» (п. 1) и «притязания третьих лиц» (п. 2). Права третьих лиц могут носить как вещный (например, вытекающие из сервитутного правоотношения, установленные до передачи имущества), так и обязательственный характер (например, права арендатора, вытекающие из заключенного продавцом до передачи недвижимости договора аренды). Также следует отметить, если недвижимое имущество находится в долевой собственности, то его продажа одним из участников собственности без согласия других является в силу ст. 168 ГК РФ ничтожной. Распоряжение имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК). Итак, права третьих лиц, обозначенные в ст. 460 ГК РФ, — это обременения права собственности, которые не лишают покупателя приобретенного права собственности, но в определенной степени (а иногда и в значительной мере) ограничивают возможность владения, пользования, распоряжения имуществом. Как обременения недвижимого имущества эти права в случаях, указанных в законе, и в соответствии со ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в органах юстиции после получения согласия покупателя. Передача продавцом имущества, обремененного правами третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Покупатель лишается этого права, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК). Такие же последствия применяются и в том случае, когда в отношении имущества к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания были впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 ГК РФ). В случае если в отношении продаваемого жилого помещения имеются права третьих лиц, то оно может быть изъято у покупателя по иску этих лиц. Отсуждение приобретенной вещи у покупателя — эвикция (evictio — отсуждение) — было известно еще римскому праву. Применение эвикции возможно в связи с тем, что продавец не обладал необходимым правом для того, чтобы доставить покупателю прочное юридическое господство над вещью. Требование об изъятии проданного имущества в пользу третьих лиц может быть удовлетворено судом, если третьи лица обладают вещными правами на проданную вещь, возникшими до ее передачи (право оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, право хозяйственного ведения, право собственности). Истребование имущества у покупателя осуществляется по правилам, содержащимся в ст. 301, 302, 305 ГК РФ, в соответствии с которыми собственник или законный владелец вправе изъять имущество у добросовестного приобретателя по возмездной сделке при условии, что оно выбыло из владения собственника (владельца) или лица, которому было передано собственником во владение, помимо их воли. Кроме того, имущество может быть истребовано у недобросовестного покупателя, т. е. приобретателя, который знал или должен был знать до момента исполнения договора (до передачи) о правах третьих лиц. При предъявлении третьим лицом к покупателю иска об изъятии товара покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя (ч. 1 ст. 462 ГК). Если продавец был привлечен к участию в деле, но не принял в нем участия, то он лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Когда же продавец не был привлечен покупателем к участию в деле, он может быть освобожден от ответственности перед покупателем, если докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (ч. 2, 3 ст. 462 ГК). Норма п. 1 ст. 461 ГК РФ устанавливает ответственность продавца при изъятии имущества у покупателя в виде возмещения убытков и содержит важное указание на основание освобождения продавца от ответственности за эвикцию. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Таким образом, современное законодательство в большей степени защищает интересы приобретателя имущества по договору купли-продажи. Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи недвижимости отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче недвижимого имущества ненадлежащего качества. Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора (ст. 469 ГК). Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу. В случае передачи продавцом покупателю жилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК). Лишение покупателя недвижимости права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Жилое помещение — это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое жилое помещение как недвижимый объект обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Во-вторых, жилое помещение нельзя заменить на другое по той причине, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель) тем самым выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного недвижимого имущества, четко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета. Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков. В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК). К категории существенных недостатков продаваемых жилых помещений могут быть отнесены: затененность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, наличие источников вредных для здоровья человека веществ (например, в результате использования при строительстве определенных отделочных материалов), негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличие существенных нарушений качества имущества влечет достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (т. е. в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца уменьшения покупной цены соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, то требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. от 27.12.2009). М.: ЭКСПО, 2010. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. М.: ЭКСМО, 2010. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (3-е издание, стереотипное). —————————————————————— 3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. М., 1997. 4. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений // Хозяйство и право. 1999. N 7. 5. Горемыкин В. А. Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. М.: Филин, 2005. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография Е. А. Киндеевой, М. Г. Пискуновой «Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов» включена в информационный банк. —————————————————————— 6. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки: Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт-Издат, 2005. 7. Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: Ось-89, 2004. 8. Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография К. И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное). —————————————————————— 9. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1999.

Еще по теме:

  • Сколько действителен исполнительный лист по суду Сколько действителен исполнительный лист по суду Пропуск срока для предъявления исполнительного документа к исполнению влечет за собой отказ в открытии исполнительного производства Ситуация, обсуждаемая на форуме, заключалась в том, что […]
  • Гомельский детский дом малютки усыновление Гомельский детский дом Гомельский детский дом открыт в декабре 1968 года, как Гомельский дошкольный детский дом. В целях формирования и закрепления родственных чувств и отношений между братьями и сестрами в феврале 1994 года детский дом […]
  • Статья 54 п 6 Трудовой кодекс РКСтатья 54. Ограничение возможности расторжения трудового договора по инициативе работодателя 1. Не допускается расторжение трудового договора по инициативе работодателя в период временной нетрудоспособности и пребывания […]
  • Коап рф на 2009 г Федеральный закон от 9 ноября 2009 г. N 249-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" Комментарии Российской Газеты Принят Государственной Думой 23 октября 2009 года Одобрен Советом […]
  • Административное взыскание в виде штрафа может быть наложено Глава 3. Административное взыскание. Статья 23. Цели административного взыскания. Административное взыскание является мерой ответственности и применяется в целях воспитания лица, совершившего административное […]
  • Трудовой кодекс рб издание Рассылка новостей журнала «Отдел кадров» Подписчики этой рассылки получают уведомления о выходах новых номеров журнала, о новых запланированных прямых телефонных линиях, о выходе наших новых проектов и начале очередной подписной кампании. […]
  • Где получить выписку из егрюл спб Срочная выписка из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) по Санкт-Петербургу и Ленинградской Области Для получения выписки из ЕГРЮЛ, ЕГРИП вам необходимо позвонить нам по телефону 903-09-94 и сообщить название […]
  • Ооо на усн 15 какую отчетность сдавать Ооо на усн 15 какую отчетность сдавать Уведомление о переходе на УСН необходимо подать в ИФНС в течение 30 дней со дня регистрации. Сдача отчетности в Инспекцию Федеральной налоговой службы (ИФНС): 1) Декларацию по УСН в срок не позднее […]