Как внести изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Портал обеспечения градостроительной деятельности г.Кемерово

Выдача, продление, внесение изменений в разрешение на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также выдача разрешения на ввод объектов в эксплуатацию

Результатом предоставления муниципальной услуги являются:

  1. выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;
  2. продление срока действия разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;
  3. внесение изменений в разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;
  4. выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  5. уведомление об отказе в выдаче указанных разрешений.

Для объекта капитального строительства:
1. Заявление о выдаче разрешения;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

2.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, — указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;

3. градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство, реконструкцию линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (подготавливается УАиГ);
4. Материалы, содержащиеся в проектной документации:

  • Пояснительная записка;
  • Схема планировочной организации земельного участка (с обозначением места размещения объекта кап.строительства, подъездов и проходов к нему и т.д.)
  • Схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
  • Схемы, отображающие архитектурные решения;
  • Сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
  • Проект организации строительства объекта кап. строительства;
  • Проект организации работ по сносу или демонтажу объекта капитального строительства;

5. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
6. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
7. Согласие всех правообладателей объекта кап. строительства в случае реконструкции объекта.

7.1. в случае проведения реконструкции государственным (муниципальным) заказчиком, являющимся органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления, на объекте капитального строительства государственной (муниципальной) собственности, правообладателем которого является государственное (муниципальное) унитарное предприятие, государственное (муниципальное) бюджетное или автономное учреждение, в отношении которого указанный орган осуществляет соответственно функции и полномочия учредителя или права собственника имущества, — соглашение о проведении такой реконструкции, определяющее в том числе условия и порядок возмещения ущерба, причиненного указанному объекту при осуществлении реконструкции;
7.2. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме;

8. копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации (не предоставляется в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства);
9. документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;
10. схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (предоставляется в случае строительства объекта индивидуального жилищного строительства; подготавливается специализированной организацией).

В случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя. В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
  • оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
  • копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства:

  1. отсутствие документов, предусмотренных пунктом 2.6.1 Административного регламента;
  2. несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка либо в случае выдачи разрешения на строительство, реконструкцию линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям;
  3. несоответствие представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Основания для приостановления выдачи разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства отсутствуют.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства:

  1. непредставление документов, указанных в пункте 2.6.2 Административного регламента;
  2. в случае если строительство, реконструкция объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство. Основания для приостановления продления срока действия разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства отсутствуют.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства:

  1. отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно подпунктами а, б, в пункта 2.6.3 Административного регламента;
  2. отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок в случае, указанном в абзаце шестнадцатом пункта 2.6.3 Административного регламента;
  3. недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, об образовании земельного участка;
  4. несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в случае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство.

Основания для приостановления внесения изменений в разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства отсутствуют.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

  1. отсутствие документов;
  2. несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;
  3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
  4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
  5. невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 ГрК РФ. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в УАиГ сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 — 10 и 11.1 части 12 статьи 48 ГрК РФ, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Основания для приостановления выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отсутствуют.

Дополнительная информация

Схема оказания услуги:

Выдача разрешения на строительство:

Внесение изменений в разрешение на строительство:

Продление разрешения на строительство:

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

Регламентируется:

  • Конституция Российской Федерации («Российская газета», № 237, 25.12.1993);
  • Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»
  • Приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»;
  • постановление администрации города Кемерово от 24.04.2013 № 1304 «Об установлении особенностей подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) администрации города Кемерово и ее должностных лиц, муниципальных служащих при предоставлении муниципальных услуг» (текст документа опубликован: приложение «Официально» к газете «Кемерово», № 17, 01.05.2013).

Публикации

Запрещено, что не разрешено

Афанасьева_эж-Юрист_Запрещено что не разрешено

Без разрешения начинать стройку нельзя

Согласно основным требованиям градостроительного законодательства выполнение работ, требующих наличия разрешения на строительство, допускается только после получения подобного разрешения. Между тем нередко участники строительства действуют по принципу «главное ввязаться в драку, а потом посмотрим» и обращаются за разрешением уже в ходе строительства. Однако теперь такой подход может иметь для застройщика серьезные последствия.

Ранее судебная практика допускала возможность получения и разрешения на строительство post factum, хотя единого мнения и не существовало. Такая позиция основывалась на том, что в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, среди которых:

– отсутствие необходимых документов, предусмотренных для выдачи разрешения;

– несоответствие представленных для выдачи разрешения на строительство документов требованиям градостроительного плана земельного участка или – в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта – требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство, как выполнение работ до получения разрешения, действующим законодательством не предусмотрено.

В связи с внесением в 2015 году изменений в ст. 222 ГК РФ, ужесточивших требования к самовольному строительству, направление судебной практики изменилось. Однозначно по данному вопросу высказался ВС РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 16.06.2015 по делу № А07-7616/2014. По данному делу высшая судебная инстанция посчитала правомерным отказ в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что строительство фактически уже было начато в отсутствие разрешения. Приведенная позиция высшей судебной инстанции, по сути, положила конец спорам относительно того, может ли разрешение на строительство быть получено уже на этапе строительства объекта или после его завершения. И хотя законодательного закрепления данная позиция пока не нашла, последующая практика уже формируется с ее учетом.

Чем грозит несвоевременное обращение?

С учетом сформировавшейся позиции правоприменительной практики начало работ до получения разрешения грозит признанием объекта строительства самовольной постройкой. Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке за правообладателем земельного участка, на котором постройка возведена, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, в частности, при условии, что постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. При этом по сложившейся практике заявителю необходимо доказать, что до обращения в суд он предпринимал меры для получения разрешения1.

Ранее существовавшая судебная практика проверяла, как правило, наличие факта обращения заявителем за получением разрешения на строительство. При этом зачастую не имело принципиального значения, обращался ли заявитель за получением разрешительной документации до начала строительства, в ходе строительства или даже после окончания стройки. Однако с учетом общей тенденции к ужесточению требований к самовольным постройкам формирующаяся в последнее время судебная практика изменила подход к оценке данного вопроса. Так, теперь в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку может быть отказано и в том случае, если заявитель предпринял меры к получению разрешения на строительство уже после начала работ, имея при этом возможность обратиться за получением разрешения на строительство заблаговременно2.

Неполучение разрешения на строительство до начала работ может повлечь невозможность легализовать возведенный объект и, как следствие, риски привлечения застройщика (заказчика по договору строительного подряда) и подрядчиков3, их должностных лиц к административной ответственности за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию, а также риски предъявления требований о сносе самовольной постройки и возмещении убытков.

Таким образом, цена вопроса велика. Участникам строительства рекомендуется проверять на стадии заключения договоров наличие необходимого разрешения на строительства либо предусматривать в соглашении порядок распределения рисков в случаях, если разрешение не сможет быть получено и т. п. (вопросы прекращения действия разрешения на строительство в настоящей статье не рассматриваются).

Изменить или оформить заново?

Вопрос, в каких случаях необходимо внесение изменений в разрешение на строительство, а в каких случаях требуется получение нового разрешения, по-прежнему остается дискуссионным.

Проблема связана с тем, что предусмотренные в ст. 51 ГрК РФ основания для внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими. Так, согласно положениям, содержащимся в ч. 21.5–21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ, основаниями для внесения изменений в разрешение на строительство являются переход прав на земельный участок, раздел либо объединение земельных участков, а также переоформление лицензии на пользование недрами).

Вместе с тем зачастую необходимость внесения изменений в разрешение возникает в связи с корректировкой проектной документации, на основании которой было выдано разрешение на строительство. При этом в действующем законодательстве вопрос о возможности внесения изменений в разрешение на строительство в подобных случаях однозначно не урегулирован. Некоторую определенность в данный вопрос внес Постановление Президиума ВС РФ от 11.11.2015 № 301-ПЭК15 по делу № А65-4542/2014, в котором высшая судебная инстанция указала, что предусмотренные ст. 51 ГрК РФ основания внесения изменения в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Такой подход был сформирован с учетом положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ, согласно которым допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства такого объекта.

Высшей судебной инстанцией было разъяснено: из положений ч. 7 ст. 52 ГрК РФ следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными, обусловлены необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта. Если же изменения проектной документации влияют на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и при этом не связаны с объективными обстоятельствами, а вызваны предпринимательскими решениями, по мнению суда, в данном случае с учетом характера вносимых изменений необходимо получение нового разрешения на строительство, а не внесение изменений в выданные разрешения. Так, в рассматриваемом деле суд посчитал правомерным отказ в переоформлении разрешений на строительство, поскольку изменения, которые заявитель просил внести в выданные ему разрешения на строительство, были вызваны намерением названного лица увеличить этажность и количество секций жилых домов.

Безусловно, указанная выше позиция приведена с учетом обстоятельств конкретного дела и в отсутствие четкой правовой регламентации на данный момент не снимает все спорные моменты, которые возникают на практике при необходимости переоформления разрешений на строительство. Не исключено, что сформированный подход, который в настоящее время создал определенные ориентиры для участников строительства, по итогам анализа правоприменительной практики найдет и законодательное закрепление.

Достаточно остро стоит вопрос необходимости продления срока действия разрешения на строительство в свете текущей экономической ситуации, когда девелоперы в некоторых случаях вынуждены замораживать реализацию проекта. В частности, согласно ч. 20 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения, при этом в продлении разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство не начато до истечения срока подачи такого заявления.

В настоящее время обсуждается законопроект, предусматривающий отмену требования о необходимости обращения за продлением разрешения на строительство не менее чем за 60 дней до истечения срока его действия (проект закона: http://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=41616).

С учетом установленных законом требований и сформировавшейся правоприменительной практики возможность внести изменения в разрешительную документацию существенно ограниченна. Очевидно, что указанная позиция направлена на обеспечение стабильности и стимулирование участников строительства к тщательному продумываю бизнес-концепции строительства на стадии проектирования и получения необходимых разрешений.

Однако если корректировки, которые застройщик планирует внести, не влекут нарушений обязательных требований в области строительства и нарушений прав и законных интересов третьих лиц, то наличие гибкой процедуры, позволяющей оперативно применить принятые решения, могло бы оказаться полезным для бизнеса.

Последние изменения и тенденции

В июле 2016 года Президент России подписал Федеральный закон от 03.07.2016 № 370-ФЗ, которым, в частности, внесены изменения в ст. 51 ГрК РФ, направленные на повышение эффективности процедуры выдачи разрешений на строительство. Согласно указанным изменениям ряд документов, которые требуются для выдачи разрешения на строительство, которые застройщик не представил самостоятельно, могут быть запрошены уполномоченными органами в порядке межведомственного взаимодействия, при этом установлен трехдневный срок для представления документов по межведомственному запросу.

Неполучение или несвоевременное получение таких документов, запрошенных в порядке межведомственного взаимодействия, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Данные изменения, безусловно, носят позитивный характер для участников строительства, поскольку направлены на оптимизацию процедуры выдачи разрешения на строительство и способствуют недопущению отказов в выдаче разрешений по формальным основаниям.

Тенденция законодателя и правоприменительной практики, направленная на ужесточение требований к самовольному строительству, конечно, оправданна. Существовавшая до недавнего времени практика, по сути, позволяла строить в обход предусмотренных законом процедур, направленных на обеспечение безопасности строительства. Между тем, помимо превентивных мер, не менее важно, чтобы правовое регулирование предоставляло участникам строительства достаточно гибкие механизмы для внесения изменений в ранее выданные разрешения, в случае если такие изменения не влекут нарушений установленных законом требований, а также прав и законных интересов третьих лиц.

1. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014.

2. Определения ВС РФ от 11.08.2015 № 309-ЭС15-10049, от 14.10.2015 № 412-ПЭК15.

3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11.

Внесение изменений в проектную документацию после сдачи дома в эксплуатацию

Наш дом введен в эксплуатацию в феврале 2016 года. ДДУ я заключила в декабре 2014 года. Дом 5 лет на гарантии. Наша управляющая компания написала претензию застройщику по поводу того, что по проекту предусмотрено металлическое ограждение дворовой территории, а на детской площадке — стенка-волна. После долгой переписки, в которой застройщик сначала утверждал, что оборудование в пути, потом предлагал сделать поставку оборудования, а монтаж должна была произвести управляющая компания своими силами, последовал ответ, что в проектную документацию внесены изменения, где всего этого нет, датированные ноябрем 2016 года, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. Правомерно ли вносить изменения в проектную документацию после ввода дома в эксплуатацию и как я, собственник квартиры в данном доме, могу заставить застройщика исполнить свои обязательства в отношении общедомового имущества?

Ответы юристов (3)

Изменение проектной документации после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по общему правилу не допускается.

При выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию проверяется соответствие объекта строительства проектной документации.

То есть, изменение проекта теоретически возможно с отменой разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства

6. Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или технического заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Статья 55. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Пример судебной практики по признанию незаконными действий Застройщика и Администрации в связи с изменением проектной документации и несоответствием объекта строительства проектной документации.

Что касается Ваших прав, как участника долевого участия в строительстве.

У Вас есть право расторгнуть договор только в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 9. Расторжение договора

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

Указанные Вами изменения, по моему мнению, не являются существенными.

Вы вправе требовать устранения недостатков, так как Вы заключали, оплачивали и принимали объект ДДУ по старой проектной документации.

Вы можете направить письменную претензию Застройщику, а также направить жалобу в региональный орган строительного надзора а также в прокуратуру.

С уважением! Г.А, Кураев

Есть вопрос к юристу?

в проектную документацию внесены изменения, где всего этого нет, датированные ноябрем 2016 года, то есть после сдачи дома в эксплуатацию.

Здравствуйте. Безусловно внесение изменений в проектную документацию после ввода объекта в эксплуатацию невозможно. То есть сам по себе этот факт может являться основанием для того, чтобы о таких действиях застройщика проинформировать контролирующие органы.

Однако исходя из существа изменений, которые Вы указали, можно отметить, что наиболее логичным в данном случае было бы требование о соразмерном уменьшении цены, которая установлена договором. В этом случае Вам необходимо направить в адрес застройщика заказным письмом с уведомлением и описью вложения соответствующую претензию, предварительно определив насколько Вы считаете необходимым уменьшить плату за объект в связи с невыполнением застройщиком своих обязанностей по договору.

В указанном письме можете отметить, что рекомендуете ему в добровольном порядке уменьшить цену и выплатить Вам разницу, поскольку в противном случае если данный вопрос будет решаться в судебном порядке, то не исключено массовое обращение собственников с соответствующим иском.

Учитывая манипуляции застройщика с проектной документацией, в его действиях могут содержатся признаки административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ):

» Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений —

влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.»

Также не исключается наличие в действиях застройщика признаков правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ:
» Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Составление протоколов об указанных административных правонарушениях и рассмотрение соответствующих дел относится к компетенции уже упомянутого выше Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края (https://ovr.khabkrai.ru/). Поэтому при обращении с жалобой на застройщика в данный орган власти рекомендую акцентировать внимание на необходимости проверки действий застройщика на предмет наличия в них составов правонарушений, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Лента новостей

Онлайн-версии

  • Категория:Закон

Вопросы градостроительного законодательства разъяснил Госстрой

Управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска получены разъяснения Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству – Госстроя по 9 актуальным вопросам градостроительного законодательства, которые допускают неоднозначное толкование.

Напомним, что Агентство наделено полномочиями давать юридическим и физическим лицам разъяснения по вопросам, отнесенным к его сфере деятельности. Предлагаем ознакомиться с ответами, которые УАСИ планирует руководствоваться в своей деятельности наряду с нормативной документацией.

Вопрос 1. Если здание или сооружение уже частично или полностью выстроено, но не эксплуатируется.

Должен ли орган местного самоуправления при подаче застройщиком или техническим заказчиком заявления о выдаче разрешения на строительство и документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдать разрешение или должен отказать в выдаче разрешения на строительство?

Ответ. Выдача разрешений на строительство регламентируется статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — кодекс).

В соответствии с частью 2 упомянутой статьи кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

Выдача разрешения на строительство при наличии частично или полностью построенного здания (сооружения) не предусмотрена статьей 51 кодекса.

Таким образом, в случае если здания, сооружения не относятся к объектам, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 кодекса, лицо, осуществляющее строительство без указанного разрешения, подлежит привлечению к административной ответственности в соответствии со статьей 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а построенный объект определяется как самовольная постройка и подлежит сносу в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопрос 2. Согласно Градостроительному кодексу РФ внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется только в случае перехода прав на земельные участки или при образовании земельных участков путем раздела, перераспределения или выдела.

Имеет ли право орган местного самоуправления вносить изменения в разрешение на строительство, в случае внесения застройщиком или техническим заказчиком изменений в проектную документацию, предусмотренном ст. 52 Градостроительного кодекса РФ?

Ответ. В случаях необходимости получения разрешения на строительство, предусмотренных статьей 51 кодекса, для получения такого разрешения необходимо представлять, в том числе материалы проектной документации.

В соответствии с частью 7 статьи 52 кодекса отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений.

Таким образом, после внесения изменений и утверждения застройщиком (техническим заказчиком) откорректированной проектной документации ее параметры не соответствуют параметрам, приведенным в разрешении на строительство, выданном до корректировки, что противоречит положениям статьи 51 кодекса.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание то, что статья 51 кодекса не содержит запретов на внесение изменений в разрешение на строительство (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 части 21.15 статьи 51 кодекса), орган местного самоуправления может вносить изменения в выданное разрешение на строительство для приведения такого разрешения в соответствии с утвержденной проектной документацией, по которой ведется строительство.

Частью 21.16 статьи 51 кодекса предусмотрено, что в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в разрешение на строительство органом местного самоуправления указанный орган уведомляет о таких изменениях застройщика.

Вопрос 3. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ внесение изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не предусмотрено. Имеет ли право орган местного самоуправления по объектам капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов, при предоставлении застройщиком откорректированного заключения государственной экспертизы в части сметной стоимости вносить изменения в разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

Ответ. В соответствии с частью 1 статьи 55 кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после окончания строительства объекта. Это означает, что любое представляемое застройщиком (техническим заказчиком) откорректированное заключение государственной экспертизы может быть выдано органом государственной экспертизы в рамках реконструкции объекта, при проведении которой необходимо получать разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 кодекса, а после ее окончания разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Внесение изменений в выданное разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не предусмотрено кодексом.

Вопрос 4. Если разделы проектной документации, представляемые застройщиком или техническим заказчиком, для оформления разрешения на строительство объектов капитального строительства, проектная документация которых, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не подлежит экспертизе, по своему составу и содержанию не соответствуют требованиям, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Может ли орган местного самоуправления отказать в выдаче разрешения на строительство?

Ответ. В соответствии с частью 13 статьи 48 кодекса состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, состав и требования к содержанию разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации, представляемой на экспертизу проектной документации и в органы государственного строительного надзора, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Таким образом, проектная документация, вне зависимости от необходимости ее представления на экспертизу, должна соответствовать требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. № 87.

В то же время положениями статьи 51 кодекса не предусмотрена проверка органами местного самоуправления соответствия проектной документации указанному Положению.

При этом следует учитывать, что в соответствии с частью 5 статьи 48 кодекса лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, организует и координирует работы по подготовке проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Вопрос 5. Для инженерного обеспечения объекта капитального строительства за­стройщиком иногда используются модульные котельные, КТПН (комплектная трансформаторная подстанция наземная) и другие объекты, имеющие заводскую готовность и технический паспорт завода изготовителя, по которым зачастую должны устанавливаться санитарно-защитные зоны.

Необходимо ли по указанным объектам в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получать разрешения на строительство?

Ответ. В случае использования для инженерного обеспечения объекта модульных установок заводской готовности, изготовленных по технической документации завода-изготовителя, такие установки рассматриваются в качестве оборудования.

При этом в случае если их установка предусматривается в составе общего проекта объекта капитального строительства, то их параметры включаются в раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно- технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию. В этом случае разрешение на строительство выдается применительно ко всему объекту капитального строительства.

В случае если модульные установки заводской готовности устанавливаются самостоятельно, вне участка, выделенного для строительства объекта капитального строительства, то проектная документация должна быть разработана для производства земляных работ, устройства фундаментов, сетей инженерного обеспечения, представлены технические условия на присоединение к имеющимся сетям инженерного обеспечения, обоснованы границы санитарно-защитных зон и т. п.

В этом случае необходимость выдачи разрешения на строительство определяется требованиями статьи 51 кодекса.

Вопрос 6. Разрешение на строительство объектов капитального строительства выдается на срок, указанный в проекте организации строительства, которое, в соответствии с ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, по заявлению застройщика может быть продлено.

Сколько раз по заявлению застройщика разрешение на строительство может быть продлено, если строительство начато?

Ответ. Статьей 51 кодекса^ не регламентируется количество продлений разрешения на строительство при условии, что строительство объекта было начато.

Вопрос 7. Согласно инструкции (утвержденной приказом Министерства Регионального Развития РФ от 19.10.2006 № 121) о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указываются проектные характеристики объекта капитального строительства.

Однако органы, уполномоченные осуществлять государственную регистрацию прав собственности на объекты недвижимого имущества, отказываются регистрировать право собственности на объекты, так как проектные характеристики объекта и характеристики объекта, после проведенной технической инвентаризации уполномоченными органами в большинстве случаев не соответствуют. Технический план, предусмотренный постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не содержит в полном объеме сведений, указываемых в разрешении, а именно, отсутствуют:

— количество и площадь встроенных нежилых помещений в многоквартирных домах,
— количество и площадь квартир по типу (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.),
— строительный объем, в том числе надземной части здания, и так далее.

Может ли орган, выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по проектным характеристикам, внести в него изменения, если характеристики объекта, указанные в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером, не будут соответствовать фактическим характеристикам?

Ответ. Позиция Госстроя по указанному вопросу заключается в том, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указываются параметры объекта, определенные по заключению органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта проектной документации.

При этом необходимо исключить формальный подход к выдаче заключений о соответствии органами государственного строительного надзора, а также установить возможные погрешности при определении параметров объекта, которые будут учитываться соответствующими органами при государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Вопрос 8. При выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, проектная документация которых согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ не подлежит государственной экспертизе, и государственный надзор не осуществляется, орган местного самоуправления уполномочен проводить осмотр объекта, на соответствие его требованиям, установленным в разрешении на строительство, градостроительном плане земельного участка, а также требованиям проектной документации (что подтверждается исполнительной документацией). Однако полномочиями проверять их на соответствие требованиям технических регламентов (норм и правил), включая проверку наличия и соответствия исполнительной документации требованиям нормативных документов ни на объекте при строительстве, ни при вводе его в эксплуатацию, органы местного самоуправления не наделены.

Имеет ли право орган местного самоуправления при осмотре объекта капитального строительства проводить проверку исполнительной документации, подтверждающей соответствие объекта требованиям технических регламентов и проектной документации?

Ответ. В соответствии с частью 3 статьи 55 кодекса для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик (технический заказчик) направляет в уполномоченный орган местного самоуправления пакет документов, в том числе:

документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора, а также лицом, осуществляющим \ строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Положения статьи 55 кодекса не предусматривают проверку органами местного самоуправления исполнительной документации, подтверждающей соответствие объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Вопрос 9. Согласно СНиП 21-02-99 «Стоянки автомобилей» подземные стоянки автомобилей допускается размещать на незастроенной территории (под проездами, улицами, площадями, скверами и др.), которая является территорией общего пользования.

Может ли орган местного самоуправления отказать в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, если основное здание размещено в соответствии с требованиями градостроительного плана земельного участка, а встроено-пристроенная подземная автостоянка размещена под территорией общего пользования за границами земельного участка?

Ответ. Статья 51 кодекса определяет, что выдача разрешения на строительство предусматривает наличие у застройщика правоустанавливающих документов на земельный участок.

Орган местного самоуправления вправе отказать в выдаче разрешения на строительство Объекта за пределами земельного участка, отведенного для строительства.

Еще по теме:

  • Ст1 гпк украины Гражданский процессуальный кодекс Гражданский процессуальный кодекс Украины с изменениями от 13.07.2017 Гражданское судопроизводство осуществляется согласно Конституции Украины, Гражданского процессуального кодекса и закона Украины "О […]
  • Договор о порядке совместного проживания и ведения домашнего хозяйства Глава 8. Право общей совместной собственности супругов. Статья 60. Основания приобретения права общей совместной собственности супругов. 1. Имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве […]
  • Административное взыскание в виде штрафа может быть наложено Глава 3. Административное взыскание. Статья 23. Цели административного взыскания. Административное взыскание является мерой ответственности и применяется в целях воспитания лица, совершившего административное […]
  • Казуистическая система права Программа курса «Основы права» Тема 1. Основные понятия о государстве. Происхождение и сущность государства. Его функции. Форма государства: форма правления, форма государственного устройства, политический режим. Система […]
  • Статья 112 тк рф с комментариями Статья 112. Нерабочие праздничные дни СТ 112 ТК РФ. Нерабочими праздничными днями в Российской Федерации являются: 1, 2, 3, 4, 5, 6 и 8 января - Новогодние каникулы; 7 января - Рождество Христово; 23 февраля - День защитника […]
  • Договор ипотеки томск Договор ипотеки томск Уважаемые граждане! Сообщаем о том, что прием документов для участия в программе «Социальная ипотека» продлен до 15 декабря 2016 года. Консультации и прием документов осуществляются управлением молодежной политики […]
  • Воинская обязанность ее основные составляющие Воинская обязанность ее основные составляющие На нашем сайте можно купить диплом или другой образовательный документ с бесплатной доставкой. Тема 7.1. Правовые основы военной службы. Воинская обязанность, её основные […]
  • Статья 219 нк рф социальные налоговые вычеты с комментариями Социальные налоговые вычеты. Новый порядок предоставления с 2016 г. Автор: Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo - Consulting & audit C 1 января 2016 г. физические лица смогут реализовать свое право на получение социальных вычетов у […]