Как приватизировать землю под двухквартирным домом

Советы специалиста

Как оформить землю под квартирой в двухквартирном доме

Ценность Объекта Капитального Строительства (ОКС) как недвижимости всегда возрастает, если под этим объектом оформлен в собственность Земельный Участок (ЗУ).

Большое количество клиентов Областного БТИ сталкиваются с проблемами оформления земли под Индивидуальными Жилыми Домами (ИЖД), на которые у них оформлена долевая собственность. Как правило, это доли на ИЖД фактически представляют собой двух или более «квартирный» дом, то есть помещения собственников имеют самостоятельные входы и не сообщаются между собой (дом-«пятистенок»). При этом собственник в дальнейшем хочет стать единоличным владельцем своей части жилого дома (помещения) и земельного участка под этой частью.

Необходимо сделать маленькую оговорку: не все Муниципальные Образования (МО) Иркутской области жестко соблюдают требования о невозможности предоставления ЗУ под помещения как Части Жилого Дома . Как правило, муниципальные образования в сельской местности в отношении так называемых домов «пятистенок», с давно сложившимися участками под ними, делают снисхождение. В настоящий момент нормами земельного законодательства предоставление земли под помещения не предусмотрено. И несмотря на лояльность администрации МО, остаётся большая вероятность что Кадастровая Палата всё равно откажет в постановке на учет такого земельного участка. И для осуществления своей мечты: как стать владельцем земли в такой ситуации рассмотрим следующие варианты:

Вариант 1. Самый простой – когда второй собственник желает того же самого, и готов нести совместные денежные и временные затраты на оформление документов. Здесь главное правильно соблюсти последовательность действий. Требуется консультация специалиста Областного БТИ.

Частая ошибка всех начинающих (как правило, последствие «грамотной консультации» взявшихся за немаленькое вознаграждение помочь «опытных юристов или риэлторов») это выдел доли жилого дома в виде помещений, которые можно назвать квартирой, частью жилого дома , жилыми помещениями до оформления ЗУ. Суть от изменения названия помещений практически не меняется. Как единица учёта в Государственном Кадастре Недвижимости (ГКН) это все равно помещение. При таком подходе к оформлению ЗУ граждане и сталкиваются с тем что под помещения ЗУ не предоставляются.

Рассмотрим идеальную последовательность действий:

оформляем ЗУ в долевую собственность, согласно долей собственности на ИЖД;

производим выдел долей ЗУ путем раздела земельного участка с постановкой участков образованных в результате раздела на кадастровый учет, составления и регистрации соглашения о выделе долей в натуре.

Вариант 2. Более сложный – когда только один собственник желает стать единоличным владельцем части жилого дома и ЗУ под ним.

За более чем 16 летний опыт работы в БТИ автор данной статьи ни разу не встречал случаев, когда второй сособственник ИЖД не хочет стать владельцем ЗУ ВООБЩЕ. Отказ так называемых «нежелающих» в первую очередь всегда связан с нежеланием тратить деньги, во вторую — время (просто лень).

Единственный вариант в таком случае для желающего оформить ЗУ — это взять все хлопоты по оформлению и денежные расходы на себя, начиная с получения нотариальной доверенности от нежелающего, заканчивая, выполнением всех процедур описанных в 1-ом варианте.

Увы, но других вариантов, приводящих к положительному решению, автор статьи не встречал.

Далее рассмотрим несколько вариантов действий когда ситуация осложняется тем что:

— администрация МО жестко соблюдает принцип не предоставления ЗУ под помещения;

— факт выдела долей ИЖД в натуре уже состоялся;

— изначально фактически ИЖД, по документам (т.е. юридически), является 2-х и более квартирным жилым домом.

Вариант 3 – Администрация МО может предоставить ЗУ в долевую собственность под жилой дом, юридически оформленный правами собственности на жилые помещения (квартиры, части жилого дома). В этом случае требуется консультация специалиста Областного БТИ.

Для реализации этого варианта Вам необходимо:

— участие ВСЕХ собственников жилых помещений;

— наличие правоустанавливающих документов на ВСЕ жилые помещения в доме (сумма площадей помещений ровна площади жилого дома);

— заключение (справка) Областного БТИ о том, что помещения указанные в правоустанавливающих в целом (в сумме) составляют жилой дом с характеристиками указанными в техническом паспорте Областного БТИ (обязательно указание доли жилого помещения в жилом доме).

Обеспечив выполнение вышеперечисленных позиций, Вы можете приступать к оформлению ЗУ в долевую собственность.

Далее производим выдел долей ЗУ, путем раздела земельного участка с постановкой участков образованных в результате раздела, на кадастровый учет, составления и регистрации соглашения о выделе долей в натуре.

Вариант 4 – Администрация МО отказывает в предоставлении ЗУ, по указанной в 3 варианте схеме. В этом случае также требуется консультация специалиста Областного БТИ.

В таком случае через Росреестр проходим процедуру изменения прав собственности на жилые помещения (квартиры, части жилого дома) в права собственности на доли в жилом доме (ИЖД).

Для реализации этого варианта Вам необходимо:

— участие ВСЕХ собственников жилых помещений;

— наличие правоустанавливающих документов на ВСЕ жилые помещения в доме (сумма площадей помещений ровна площади жилого дома);

— заключение (справка) Областного БТИ о том, что помещения указанные в правоустанавливающих в целом (в сумме) составляют жилой дом с характеристиками указанными в техническом паспорте Областного БТИ (обязательно указание доли жилого помещения в жилом доме);

— составление соглашения о прекращении прав собственности на жилые помещения, с определением размера долей в праве общей долевой собственности на жилой дом (ИЖД);

— в случае если жилой дом в целом не стоит на кадастровом учете, постановка на кадастровый учет специалистами Областного БТИ.

После получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности на долю в жилом доме (ИЖД) полностью проходим процедуру, указанную в варианте 1.

Понятно, что долго, отчасти бестолково, но, как правило, это единственный работающий метод.

В заключении хочу сказать. Оформления ЗУ в нынешних условиях процедура сама по себе не легкая и не быстрая. А в ситуациях, рассмотренных в данной статье, порой кажется не выполнимой.

Здравствуйте! Я проживаю в поселке, квартира приобретенная, но на земельный участок нет ни договора аренды, ни свидетельства о праве собственности. Хотелось бы узнать как можно оформить в собственность земельный участок, на котором расположены квартира и приусадебный участок, и какой порядок действий в моем случае?

Уважаемая Илона! Насколько я понимаю, речь идет о двухквартирном доме и земельном участке, относящемся к одной из квартир в этом доме. При таких обстоятельствах есть два варианта действий, в зависимости от того, оформлено ли право собственности на земельный участок, на котором расположена вторая квартира двухквартирного дома либо ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на свою половину земельного участка под домом.

До введения в действие Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2005 г.) каждый собственник квартиры в двухквартирном доме имел возможность оформить половину участка, на котором расположен двухквартирный дом, в свою собственность как отдельный земельный участок. С 1 марта 2005 г. такая возможность была исключена – с этого времени земельный участок, на котором расположен двухквартирный дом, может существовать только в виде единого земельного участка, находящегося в общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками квартир в двухквартирном доме.

В первом случае (если ни один из собственников квартир в двухквартирном доме не оформил право собственности на свою половину земельного участка) существует следующий порядок (установлен статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, был сформирован до 1 марта 2005 г. (то есть были произведены подготовка проекта границ участка, установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то такой участок автоматически переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (без принятия государственными органами или органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него).

В случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 г., то любой из собственников помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в органы местного самоуправления (на территории Каргасокского района – в Администрацию Каргасокского района) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, если собственник второй квартиры в Вашем доме ранее не оформил право собственности на свою половину участка, то Вы можете самостоятельно (обращение собственника второй квартиры не обязательно) обратиться в Администрацию Каргасокского района с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен двухквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета этот участок перейдет бесплатно в общую долевую собственность к Вам и к собственнику второй квартиры (опять же без принятия государственными органами или органами местного самоуправления решения о предоставлении этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него; какого-либо волеизъявления собственника второй квартиры при этом так же не потребуется).

Подробнее об оформлении прав на земельный участок под многоквартирным домом читайте в моем ответе на ранее заданный вопрос по данной теме:http://www.sokik.ru/consultation-55.html

Во втором случае (если Ваш сосед успел оформить свою половину участка в собственность) Вы можете так же оформить свою половину участка в собственность как отдельный земельный участок, а если Вам будет отказано в этом со ссылкой, что после 1 марта 2005 г. это сделать невозможно, то отказ по данному основанию Вы будете вправе оспорить в суде (судебная практика признает право собственника квартиры в двухквартирном доме оформить половину участка, на котором расположен двухквартирный дом, в свою собственность как отдельный земельный участок, если собственник второй квартиры до 1 марта 2005 г. оформил право собственности на свою половину участка). При условии, если земельный участок, на котором расположена принадлежащая Вам квартира, был предоставлен (Вам либо прежнему владельцу квартиры) до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, то Вы как собственник расположенной на этом участке квартиры вправе зарегистрировать свое право собственности на данный земельный участок в порядке «дачной амнистии» (пункт 7 статьи 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для этого Вам необходимо обратиться в Парабельский отдел Управления Росреестра по Томской области (с. Каргасок, ул. Пушкина, 22, тел. 2-26-55), предоставив следующие документы:

заявление установленной формы (его можно скачать на сайте Управления Росреестра по Томской области (http://to70.rosreestr.ru/upload/to70/files/blanki/1.1/регистрации%20права%20на%20объект%20недвижимого%20имущества.doc) либо получить его непосредственно в Парабельском отделе Управления Росреестра;

документ, устанавливающий или удостоверяющий Ваше право собственности на квартиру (данный документ не требуется в случае, если Ваше право собственности на квартиру зарегистрировано в органах Росреестра);

любые ранее выданные документы (даже не соответствующие современным требованиям) о предоставлении земельного участка Вам либо прежним владельцам квартиры, а если какие-либо документы полностью отсутствуют, то вместо них необходимо предоставить выписку из похозяйственной книги о наличии у Вас или у прежнего владельца квартиры права на земельный участок (данная выписка выдается администрацией соответствующего сельского поселения);

квитанция об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства (размер пошлины составляет 350 рублей).

При этом в данном случае для регистрации права собственности в порядке «дачной амнистии» проведение межевания земельного участка и осуществление его кадастрового учета не требуются.

Если нет никаких документов о предоставлении земельного участка Вам либо прежним владельцам квартиры и если в похозяйственных книгах нет информации ни о Ваших правах на земельный участок, ни о правах прежних владельцев квартиры на земельный участок, то оформить право собственности можно будет только в судебном порядке.

Приватизация земли в двухквартирном доме

Здравствуйте. Мы живем в 2-х квартирном доме. Квартиры приватизировали в прошлом году (и мы, и соседи). У каждого из нас выход в свой двор. Наши квартиры имеют только общую стену и забор, который делит наши участки пополам.

После приватизации квартир, решили приватизировать каждый свой участок земли. Межевание сделали почти год назад (очень долго делают документы).

Нам предложили 2 варианта: либо долевое, либо разбить участок земли на блоки (чтобы мы могли, в случае чего, продать каждый свою половину, не завися от соседей).

Когда мы приватизировали квартиру нам присвоили адрес. Сейчас же чтобы разбить участок на блоки, нам СНОВО хотят присваивать адрес. Таже самая процедура, что и год назад. Почему так? И каждый раз мы должны платить 8-10 тысяч каждый.

Законно ли это? Как вообще эта процедура должна проходить правильно? Надеемся на Вашу помощь. Спасибо

Ответы юристов (1)

Квартира и земля два разных объекта, соответственно и адреса присваиваются каждому объекту отдельно. 8-10 тыс. цена скорее всего не за присвоение адреса, а за все оформление, включая межевание земельного участка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как оформить землю под двухквартирным домом, если сосед не хочет оформлять?

Как оформить землю под двухквартирным домом если сосед не хочет оформлять? И оформляют ли такие участки органы местного самоуправления (администрация сельского поселения)

01 Декабря 2016, 08:56 Галина, г. Омск

Ответы юристов (3)

У Вас право собственности оформлено на 1/2 дома или доля выделена в часть жилого дома и в свидетельстве указана площадь?

Вам нужно сделать межевание своего участка и узнать стоит ли он на кадастровом учете. Если нет то поставить его на учет, затем обратиться в администрацию с заявлением о выкупе участка.

Есть вопрос к юристу?

Уточните, у вас право собственности на часть дома или на квартиру?

Уточнение клиента

Оформлена квартира в общую долевую собственность

01 Декабря 2016, 09:52

Для начала обратитесь в местную администрации, возможно участок под домом сформирован, дальнейшие ваши действия будут зависеть от администрации.

Если участок не сформирован вам придется с другим собственником формировать земельный участок.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как приватизировать землю под квартирой?

Как приватизировать землю под квартирой? Двухэтажный дом, 8 квартир. Квартира приватизирована. Каковы мои действия и что для этого нужно?

Ответы юристов (2)

Добрый день, Екатерина!

Земельный участок под многоквартирным домом отдельно не приватизируется.

Если Ваша квартира приватизирована на Ваше имя, то вы, как и другие собственники квартир в данном доме, являетесь собственником земли под домом на праве общедолевой собственности.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4)земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме того, Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» устанавливает:

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, совершать какие-либо действия по приватизации земельного участка не нужно.

Уточнение клиента

А в случае уничтожения многоквартирного дома (пожар, стихийные бедствия), участок также остается в собственности или уходит в собственность города??

31 Августа 2017, 14:05

А в случае уничтожения многоквартирного дома (пожар, стихийные бедствия), участок также остается в собственности или уходит в собственность города??

В таком случае Вас признают нуждающимся в жилищных условиях, произведут компенсацию, а право собственности на землю должно будет прекратиться, в случаи признания компетентными органами факта безвозвратного уничтожения дома.

А вообще, стихийные бедствия — это исключительные случаи и не носят системный характер, поэтому в данных случаях работают меры соц. поддержки.

Выделить себе землю под домом для строительства индивидуального домика не получится.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Еще по теме:

  • Исковое заявление в суд о возврате денежных средств за товар образец искового заявления (некачественный товар) Мировому судье судебного участка № _____ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЯ 15.12.07 г. в магазине ООО «_____» пр. Ленина,__ Я приобрел мобильный телефон «Nokia 3110» стоимостью 6150 рублей. В […]
  • Статьям 228 228-1 ук рф Статьям 228 228-1 ук рф Положительные решения по применению Постановления № 1002 в практике судов субъектов РФ и районных судов Решения судов субъектов РФ Кассационное определение Судебной коллегии по уголовным делам РФ от 4 […]
  • Воинская часть 29760 Просмотр дневника Наша в/ч 29760 г.Псков Адрес части: 180002, г.Псков, ул. Генерала Маргелова, д.1/20, в/ч 29760, миномётная батарея.(дальше рота и взвод, если писать письмо) Телефон: Тут сложнее. Часть только несколько месяцев как […]
  • Пленум вс о применении части первой гк рф Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Очень большой документ. Желающие ознакомиться читайте материал по […]
  • Правила и безопасность дорожного движения конспект Конспект урока по обж 5 класс на тему: «Безопасность дорожного движения» Главная > Конспект План - конспект урока по ОБЖ 5 класс на тему: «Безопасность дорожного движения» Забродин Николай Васильевич Тема: «Безопасность дорожного […]
  • Лицензирование образовательной деятельности ип Лицензирование образовательной деятельности ип Открытая общественная правовая информационная система Задать вопрос юристу Главная › Вопрос-Ответ › Образование › Нужна ли лицензия на образовательную деятельность для ИП с […]
  • Часть первая статья 192 тк рф Статья 192 ТК РФ За совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить следующие дисциплинарные […]
  • Ст 14 ук рб Уголовный Кодекс Республики БеларусьСтатья 212. Хищение путем использования компьютерной техники 1. Хищение имущества путем изменения информации, обрабатываемой в компьютерной системе, хранящейся на машинных носителях или передаваемой по […]