Изъятие недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд

Изъятие недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд

Вопрос: В соответствии с законодательством РФ земельные участки и иное имущество, принадлежащее физическим или юридическим лицам, могут быть изъяты путем выкупа для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии со ст. 57 ЗК РФ убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов.

В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ в состав выкупной цены включаются:

— рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

— убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе в виде упущенной выгоды.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.

Согласно позиции, изложенной в Письмах УФНС России по г. Москве (от 29.08.2008 N 20-12/082055, от 28.03.2007 N 20-12/031917), а также Минфина России (от 13.03.2008 N 03-03-06/4/15, от 05.12.2008 N 03-03-06/1/678, от 24.03.2011 N 03-03-06/1/171), средства, полученные организациями в качестве платы за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, рассматриваются для целей налогообложения прибыли как внереализационные доходы.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 27.10.2008 N КА-А40/9985-08, в котором суд обратил внимание на то, что средства в виде компенсаций за изъятие земельного участка в перечне, установленном п. 14 ч. 1 ст. 251 НК РФ, отсутствуют и исходя из буквального толкования данной нормы указанный перечень является исчерпывающим, отсутствие в нем спорных средств исключает отнесение их к средствам целевого финансирования.

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 N 2019/09 средства, полученные организацией в виде компенсации убытков за изъятие земельного участка, не включаются в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. В противном случае взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Учитывается ли при исчислении налога на прибыль выкупная цена, выплачиваемая юридическим лицам в связи с изъятием и (или) временным занятием земельных участков для государственных (муниципальных) нужд?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета суммы возмещения за изъятие земельного участка путем выкупа для государственных и муниципальных нужд в составе доходов при исчислении налога на прибыль организаций и сообщает следующее.

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд отражены в ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа, регулируются ст. ст. 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Основания и порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием земельных участков, установлены Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 N 262.

В соответствии с п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Вопросы, относящиеся к определению выкупной цены изымаемых земельных участков, не регулируются Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и не относятся к компетенции Департамента.

Одновременно по вопросу о порядке учета суммы выкупной цены, полученной за изъятие земельного участка, для целей налогообложения налогом на прибыль организаций сообщаем следующее.

Согласно ст. ст. 247 и 248 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций являются выручка от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов в порядке, установленном НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.

Соответственно, порядок учета суммы компенсации, получаемой в связи с изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд, обусловлен наличием факта передачи изымаемого имущества в государственную или муниципальную собственность.

Так, в случае изъятия объектов недвижимого имущества путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239 ГК РФ) без перехода указанного имущества в государственную или муниципальную собственность сумма получаемой компенсации включается в состав внереализационных доходов.

Соответственно, переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией земельного участка.

Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав определены ст. 268 НК РФ. В соответствии с пп. 2 ст. 268 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить доход от реализации земельного участка на расходы, связанные с приобретением указанного имущества.

Также сообщаем, что доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, определены в ст. 251 НК РФ. Данный перечень доходов является исчерпывающим.

Средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в ст. 251 НК РФ не поименованы.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом для целей налогообложения прибыли организаций признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.

Учитывая положения ст. ст. 41 и 268 НК РФ, при изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у налогоплательщика возникает доход от реализации, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли в случае, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с приобретением данного имущества.

Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом.

Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
И.В.ТРУНИН

Вопросы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд

Конституция РФ устанавливает следующие гарантии права частной собственности: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35) (Статья 35 Конституции) .

Гражданский кодекс РФ также закрепляет принцип неприкосновенности собственности и предусматривает исчерпывающий перечень оснований принудительного прекращения права собственности. Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 235 ГК РФ (Статья 235 ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

— обращение взыскания на имущество по обязательствам;

— отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

— отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

— выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных;

— отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252 (Статья 252 ГК РФ) , пунктом 2 статьи 272 (Статья 272 ГК РФ) , статьями 282 (Статья 282 ГК РФ) , 285 (Статья 285 ГК РФ) , 293 (Статья 293 ГК РФ) ГК РФ.

На практике нередки случаи, когда при строительстве автодороги, реконструкции микрорайона, проведении трубопровода и т. д. недвижимое имущество, расположенное на соответствующем земельном участке, попадает под снос, а собственники и иные правообладатели этого имущества в принудительном порядке лишаются своего имущества.

Порядок изъятия имущества в пользу государства

Предметом настоящей статьи является выявление законного порядка принудительного изъятия недвижимого имущества у собственников, а также гарантии прав собственников в случае такого изъятия. При этом необходимо отметить, что в рассматриваемых случаях изъятие происходит не вследствие ненадлежащего поведения собственника (иного правообладателя), а, напротив, обусловлено лишь государственными или общественными интересами (подпункт 3 пункта 2 статьи 235 ГК РФ (Статья 235 ГК РФ) ).

Как отмечалось выше, основания изъятия имущества против воли собственника, перечисленные в пункте 2 статьи 235 ГК РФ, являются исчерпывающими. Следовательно, недвижимое имущество может быть отчуждено у собственника только при изъятии земельного участка, на котором это имущество расположено, в порядке статьи 239 ГК РФ (Статья 239 ГК РФ) . Земельный кодекс (далее — ЗК РФ) в статье 44 (Статья 44 ЗК РФ) также устанавливает возможность принудительного изъятия земельного участка для государственных нужд или муниципальных нужд. Причем в статье 55 ЗК РФ (Статья 55 ЗК РФ) содержится отсылочная норма о том, что порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Для собственника изымаемого земельного участка и/или объектов недвижимого имущества, расположенных на нем, пункт 1 статьи 239 ГК РФ (Статья 239 ГК РФ) предусматривает следующие гарантии:

— имущество, расположенное на земельном участке при его изъятии, подлежит выкупу государством в соответствии со статьями 279—282 (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ) (Статья 282 ГК РФ) ГК РФ, что гарантирует право собственника на предварительное равноценное возмещение;

— государственный орган или орган местного самоуправления обязан доказать в суде, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Несмотря на тот факт, что статьи 279—282 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ) (Статья 282 ГК РФ) устанавливают порядок выкупа земельных участков при их изъятии, такой порядок применим и к выкупу недвижимого имущества, расположенного на соответствующем земельном участке. Следует обратить особое внимание на то, что этот порядок применим и в тех случаях, когда собственник недвижимого имущества не является собственником земельного участка.

Возникает вопрос — всегда ли при прекращении права собственности на недвижимое имущество в случае изъятия земельного участка необходимо судебное решение? Представляется, что обращение соответствующих органов в суд обязательно при несогласии собственника на выкуп. В том случае, если с собственником недвижимого имущества достигнуто соглашение о выкупе, последний может происходить в административном порядке. На возможность решения вопроса о выкупе в административном порядке указывает и статья 282 ГК РФ, в соответствии с которой только при несогласии собственника с решением об изъятии у него земельного участка, либо при недостижении с ним соглашения о выкупной цене или о других условиях выкупа может быть предъявлен иск о выкупе.

Неясными остаются вопросы о том, кто вправе принимать решение об изъятии земельного участка, кто вправе обращаться в суд с требованием о выкупе недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, а также кто правомочен непосредственно производить выкуп.

Ответы на эти вопросы неоднозначны, что обусловлено непоследовательностью самого законодателя. Так, согласно Конституции РФ принудительное отчуждение имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, может быть произведено только для государственных нужд.

В то же время в статье 239 ГК РФ (Статья 239 ГК РФ) установлена возможность изъятия земельного участка, а следовательно, и недвижимого имущества на нем как для государственных, так и для муниципальных нужд, что находит свое подтверждение и в пункте 1 статьи 279 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) — земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Тем не менее само решение об изъятии правомочны принимать в соответствии с пунктом 2 статьи 279 ГК РФ только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ.

Итак, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решения об изъятии принимаются федеральными органами исполнительной власти или органами исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Существует мнение, что изъятие земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд противоречит Конституции РФ. Органы местного самоуправления не обладают правом на принудительное изъятие земельных участков и отчуждение недвижимости на нем. Муниципальное образование может для собственных нужд выкупить земельный участок, принадлежащий на праве собственности гражданину или юридическому лицу, только при условии их согласия на выкуп. Тем не менее абзац второй пункта 1 статьи 239 ГК РФ предусматривает право органа местного самоуправления обращаться в суд с требованием об изъятии земельного участка и доказывать невозможность использования земельного участка без прекращения права собственности на недвижимое имущество на нем. Налицо явное противоречие — в соответствии с ГК РФ решения о выкупе орган местного самоуправления не принимает (пункт 2 статьи 279), а право на подачу иска об изъятии недвижимого имущества имеет.

Высказывается предположение, что в случае обращения в суд органа местного самоуправления с требованием об изъятии недвижимого имущества суды в удовлетворении подобных исковых требований должны отказать.

В целях разрешения указанного противоречия в случае необходимости изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд представляется возможным обращение органа местного самоуправления в орган государственной власти субъекта РФ с требованием о соответствующем изъятии и обращении в суд.

Условия и порядок выкупа недвижимости

Порядок выкупа земельного участка, а также недвижимого имущества на нем для государственных и муниципальных нужд установлен в статьях 279—281 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ) .

Решение об изъятии земельного участка в зависимости от того, для чьих нужд он изымается, принимается федеральными органами исполнительной власти — при изъятии участка для нужд Российской Федерации, и органами исполнительной власти субъектов РФ — при изъятии для нужд этого субъекта или муниципального образования.

Собственник земельного участка не позднее чем за год до предполагаемого изъятия должен быть уведомлен об этом в письменном виде. В обязательном уведомлении об изъятии видится дополнительная гарантия прав собственника — участок не может быть изъят без воли собственника в течение одного года с момента получения им такого уведомления. В этот период собственнику предлагается достичь соглашения о выкупной цене земельного участка и/или недвижимости. В случае несогласия собственника с предполагаемым изъятием он вправе обратиться в суд с требованием о признании решения недействительным в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ (Статья 197 АПК РФ) (главой 25 ГПК РФ (Статья 254 ГПК РФ) ), как не соответствующего закону и нарушающего его права и законные интересы.

Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. В соответствии с Законом РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) (в редакции от 30.12.04) права на земельные участки подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав не недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Органом, осуществляющим регистрацию прав на земельные участки, является Федеральная регистрационная служба в лице ее территориальных органов. Однако указанный Федеральный закон не устанавливает правил регистрации подобных решений. Представляется, что решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит регистрации в ЕГРП в качестве ограничения (обременения) земельного участка. Перечень ограничений(обременений) недвижимого имущества в данном законе является открытым. Ограничение (обременение) — это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). По своей же сути решение об изъятии земельного участка и является своего рода стесняющим правообладателя обстоятельством, то есть обременением.

Тем не менее существенным препятствием, ставящим под угрозу правомерность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является то обстоятельство, что право на земельный участок возникло до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и не зарегистрировано по установленным в нем правилам. В этом случае государственная регистрация решения об изъятии земельного участка невозможна до соответствующего оформления прав на этот участок. Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка. Выкупная цена земельного участка в соответствии со статьей 281 ГК РФ (Статья 281 ГК РФ) складывается из двух составляющих: (1) рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; и (2) убытки, причиненные собственнику земельного участка, включая тот ущерб, который он несет в связи с досрочнымпрекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода. Рыночная стоимость земельного участка и объектов недвижимости на нем, подлежащих изъятию, определяется в соответствии с Законом РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) .

Возмещение убытков при выкупе изъятого имущества

Спорным является вопрос о выплате выкупной цены собственнику земельного участка и/или недвижимого имущества на этом участке в связи с его изъятием. В соответствии с пунктом 1 статьи 281 ГК РФ соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. В то же время ЗК РФ в пункте 3 статьи 57 (Статья 57 ЗК РФ) допускает возможность возмещения убытков как соответствующими бюджетами, так и лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.

Налицо противоречие: следуя положениям ЗК РФ, одну из составляющих выкупной цены (убытки) допускается выплачивать лицам, отличным от органов государственной власти и местного самоуправления, в то время как ГК РФ обязывает включать в соглашение обязательство соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления по выплате выкупной цены, а значит, и убытков. Гражданский кодекс предусматривает применение правил о порядке выкупа для лиц, обладающих земельным участком на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования (статья 282 ГК РФ) (Статья 282 ГК РФ) , по аналогии с собственниками — на основании статей 279—281 ГК РФ (Статья 279 ГК РФ) (Статья 280 ГК РФ) (Статья 281 ГК РФ) . Тем не менее Кодексом прямо не установлены право выкупа земельного участка у арендатора земельного участка и, соответственно, возмещение убытков арендатору, вызванных изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанный пробел восполняется Земельным кодексом, в статьях 46, 57, 63 которого предусмотрены гарантии прав, в том числе и арендаторов земельных участков, при изъятии последних для государственных или муниципальных нужд. Это положение тем более важно, что именно арендатор земельного участка может являться собственником недвижимого имущества на этом участке. На практике зачастую происходит таким образом, что подлежащий изъятию земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а орган государственной власти при принятии соответствующего решения об изъятии зачастую «забывает» включить в решение положение об изъятии участка у арендатора, принимая решения лишь об изъятии недвижимого имущества на этом участке. Такое решение не соответствует закону и подлежит отмене.

Правомерность перехода права собственности на имущество

Гражданским кодексом установлено, что переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя только с момента такой регистрации. Следовательно, лицо, в чью пользу происходило изъятие земельного участка и объектов недвижимости, обязано зарегистрировать за собой право собственности на это имущество. В противном случае складывается ситуация, при которой земельный участок и/или объекты недвижимости остаются в собственности первоначального лица, в то время как полномочия по распоряжению этим имуществом осуществляются лицом, в пользу которого имущество изъято.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена, казалось бы, четкая схема принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество:

1. Федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ принимает решение об изъятии земельного участка и о прекращении права собственности на недвижимое имущество на этом участке.

2. Собственник (правообладатель) уведомляется об изъятии земельного участка.

3. Решение регистрируется в Едином государственном реестре прав, о чем сообщается собственнику (правообладателю).

4. С собственником земельного участка заключается соглашение о выкупе земельного участка, а при недостижении такого соглашения выкуп происходит в судебном порядке.

5. Государственная регистрация прав на земельный участок и/или

недвижимое имущество на этом земельном участке осуществляется

лицом, в пользу которого происходило изъятие.

Однако в этой схеме прослеживается ряд несоответствий: противоречие земельного и гражданского законодательств относительно выплат собственнику (правообладателю) убытков; неопределенность роли органа местного самоуправления в принятии решения об изъятии земельного участка и т. д. Наличие таких несоответствий ставит под вопрос как правомерность изъятия земельного участка и недвижимого имущества на нем, так и гарантии собственника на равноценное возмещение стоимости изъятого имущества.

Кроме того, существенным нарушением прав собственников и правообладателей недвижимого имущества, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, является нечеткое соблюдение государственными органами и органами местного самоуправления порядка изъятия, как, например, при несоблюдении требования о государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.

По мнению редакционного совета, автор исследует весьма актуальные и интересные правовые вопросы. Однако изъятие имущества для государственных и общественных нужд представляет собой сложную юридическую конструкцию, каждый элемент которой трудно поддается однозначному толкованию. В частности, представляется слишком категоричным мнение автора о том, что не соответствует закону и подлежит отмене решение об изъятии недвижимого имущества на арендуемом земельном участке. Поскольку арендные отношения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, подлежащий изъятию, строятся на договорной основе, наряду с вопросом об изъятии недвижимого имущества, должен быть решен вопрос о прекращении правоотношений сторон по аренде земельного участка в установленном законом и договором порядке. Приглашаем заинтересованных авторов к дискуссии по затронутым в статье Е. Ю. Журбиной вопросам.

Е. Ю. Журбина, юрист юридической компании Legas, Москва

Росреестр об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Консультируют специалисты Управления Росреестра по Оренбургской области:

Чем вызвана необходимость изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд?

У государства или муниципалитетов может возникнуть необходимость строительства крупных инфраструктурных объектов на земельных участках, находящихся в собственности граждан и компаний. Такие участки могут изыматься у собственников, если иного способа решения задачи нет. Эта процедура называется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Пример — Сочи во время строительства олимпийских объектов. В качестве другого примера может служить необходимость строительства крупных автотранспортных магистралей и железнодорожных веток. Изъятие земельных участков для государственных нужд – процесс длительный и занимает по времени не менее полугода.

Условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

— для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;

— для создания или расширения особо охраняемой природной территории;

— для выполнения международного договора;

— для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

— после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли особо охраняемой природной территории, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Кто принимает решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ). Ходатайство может быть подано отношении одного или несколько участков. В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия. Ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что позволит сэкономить бюджетные средства (п. 1 ст. 56.7 Земельного кодекса РФ).

С чего начинается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд?

Изъятие земельного участка начинается с выявления лиц, которым он принадлежит. Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков. Помимо этого, поиски собственников изымаемых участков ведутся посредствам размещения сообщений на своем официальном сайте и на городских информационных щитах не менее, чем за 60 дней до принятия решения об изъятии (ст. 56.5 Земельного кодекса РФ). Если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган должен обратиться в суд с заявлением о признании права собственности Российской Федерации, субъекта федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемых земельных участках (п. 10 ст. 56.5 Земельного кодекса РФ).

Как уведомляется правообладатель о решении об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд ? В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» — со дня опубликования решения об изъятии). Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия и может быть обжаловано в суд (п. 13-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).

Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ). При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд О принудительном изъятии речь пойдет в том случае, если властям не удалось договориться мирным путём с собственником (правообладателем) о выкупе его земли. Тогда производится принудительное изъятие, но по решению суда. В этом случае сумма выкупа земельной собственности и находящихся на ней построек будет определяться судом при условии предварительного и равноценного возмещения. Это означает то, что за участок власти заплатят по рыночной цене. Иск в суд о принудительном изъятии орган власти может подать только через 90 дней после того, как собственник участка или его арендатор получит проект соглашения об изъятии земельного участка.

Цена земельного участка, изъятого для государственных и муниципальных нужд Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ). Выкупная цена изымаемого земельного участка определяется по результатам проведенной оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Размер возмещения определяется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В размер возмещения включаются:

• рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием;

• убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды);

• упущенная выгода. Если на изымаемых участках расположен многоквартирный комплекс или иное здание, то правообладателям жилья предоставляется аналогичное помещение на основании договора социального найма.

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы РФ или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, за счет средств указанной организации. Законом конкретизированы и объекты, не подлежащие учёту при установлении размера возмещения. Так, правообладатель участка не сможет получить возмещение за строение на земельном участке, если оно не соответствует разрешённому использованию участка, или за убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения договора аренды участка, если такой договор был заключён после получения уведомления об изъятии земли (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

Государственная регистрация и кадастровый учет земельных участков, изъятых для государственных и муниципальных нужд Снятие с государственного кадастрового учета и прекращение государственной регистрации прав на исходные земельные участки, права на которые прекращаются в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, осуществляются только одновременно с осуществлением государственной регистрации прав на земельные участки, образованные на основании решения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Эта норма действует и в отношении земельных участков, права на которые у граждан или юридических лиц возникают на основании соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд или решения суда о таком изъятии. Законодателем предусмотрены сроки для исключения по решению государственного регистратора прав из Единого государственного реестра недвижимости дополнительных сведений о решении об изъятии – по истечении трех лет со дня принятия решения об изъятии.

Принудительный выкуп недвижимого имущества для государственных нужд

Вопрос-ответ по теме

Какой порядок принудительного выкупа недвижимого имущества для государственных нужд? Право собственности на здание оформлено, а на земельный участок документы не оформлялись, положена ли в данном случае компенсация?

Изъять здание для государственных нужд можно только при изъятии участка, на котором расположено здание.

Права на такое недвижимое имущество, как здания, строения, сооружения, согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ, прекращаются в связи с обеспечением государственных или муниципальных нужд только вследствие изъятия для указанных целей занимаемых ими земельных участков.

Прекращение прав на здания, строения, сооружения без изъятия земельных участков, на которых они расположены, невозможно. Однако не станет препятствием для принятия решения об изъятии отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на изымаемые участки (п. 8 ст. 56.6 ЗК РФ). В отсутствии прав на участок, компенсация за его изъятие не выплачивается.

Порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд регламентирован ст.239.2 ГК РФ, п.3 которой предусматривает, что отчуждение зданий сооружений помещений расположенных в таких зданиях сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд – см. рекомендацию «Новый порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд: изменения от 1 апреля 2015 года».

«1 апреля 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 31 декабря 2012 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Этот закон определил порядок изъятия земель, а также расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В результате изменений значительно обновилось земельное законодательство:

  • в Земельном кодексе РФ появилась новая глава – «Глава VII.1. Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд», а также новые редакции статей, которые посвящены этому вопросу;
  • изменились нормы Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122 -ФЗ), Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), а также других правовых актов.

В этом материале рассмотрим новые положения земельного законодательства, которые регулируют порядок изъятия земель и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд.*

На каких основаниях могут изымать земельные участки для государственных или муниципальных нужд

Теперь такими основаниями стали исключительные случаи, связанные с (ст. 49 ЗК РФ):

  • выполнением международных договоров РФ;
  • строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (перечень таких объектов приведен в пункте 2 статьи 49 ЗК РФ).

Также изымать земли для государственных или муниципальных нужд могут в исключительных случаях по другим основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Какие органы принимают решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Решение об изъятии могут принимать следующие органы:

  • уполномоченные федеральные органы исполнительной власти – при изъятии участков для государственных нужд РФ (федеральных нужд);
  • уполномоченные исполнительные органы государственной власти субъекта РФ – при изъятии участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд);
  • органы местного самоуправления – при изъятии участков для муниципальных нужд.

В каких случаях возможно изъятие участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения

В случаях, когда объекты предусмотрены утвержденными:

  • документами территориального планирования и
  • проектами планировки территории.

Нужно обратить внимание на срок, когда может быть принято такое решение – в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Решение об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд может быть принято и в иных целях, но при этом оно должно быть обосновано (п. 2 ст. 56.3 ЗК РФ):

  • решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
  • международным договором РФ;
  • лицензией на пользование недрами (при изъятии участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами);
  • решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Нельзя изымать земли, предоставленные федеральным бюджетным учреждениям, которые управляют особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Кто может быть инициатором решения об изъятии земель для государственных или муниципальных нужд

Такие решения принимают уполномоченные органы (ст. 56.2 ЗК РФ):

  • как по собственной инициативе,
  • так и на основании ходатайства об изъятии участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией.

В частности, с ходатайством об изъятии участка могут обратиться (п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ):

  • субъекты естественных монополий (в случае изъятия участков для размещения объектов федерального или регионального значения, указанных в статье 49 Земельного кодекса РФ и обеспечивающих деятельность этих субъектов);
  • организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами или соглашениями либо имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымаютучасток;
  • недропользователи (при изъятии участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами).

Перечень организаций, которые имеют право обращаться с ходатайствами об изъятии участков для федеральных нужд, устанавливает Правительство РФ (п. 2 ст. 56.4 ЗК РФ).

Ходатайство может быть подано в отношении одного или нескольких участков. Если подано ходатайство об изъятии участков, которые еще нужно образовать, и отсутствует утвержденный проект межевания территории, к ходатайству нужно приложить схему расположения участка.

В ходатайстве об изъятии также нужно указать цель изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.

Заявитель может подать ходатайство об изъятии и прилагаемые к нему документы в уполномоченный орган по своему выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов через Интернет.

Как определяют владельцев участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд

Уполномоченный орган запрашивает сведения в ЕГРП. Если в реестре нет сведений о правах на участки, подлежащие изъятию, и на объекты недвижимости на них, уполномоченный орган проводит мероприятия по выявлению владельцев. Это должно быть не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии.

В частности, уполномоченные органы (ст. 56.5 ЗК РФ):

  • запрашивают сведения о правах на участки и объекты недвижимости на них в архивах, органах государственной власти и местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей таких участков или иных объектов недвижимого имущества;
  • публикуют по месту нахождения участков сообщения о планируемом изъятии;
  • размещают на официальном сайте уполномоченного органа сообщения о планируемом изъятии участков;
  • размещают сообщения о планируемом изъятии участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого они расположены. А если участки расположены за пределами населенного пункта – в границах соответствующего муниципального образования.

При этом правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРП, в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки. К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих эти права или обременения прав. В заявлениях также указывают способ связи с заявителями, в том числе почтовый адрес (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ).

Станет ли препятствием для изъятия земель и расположенных на них объектов недвижимого имущества отсутствие сведений об их правообладателях после проведения всех мероприятий по их выявлению

Если правообладателей не нашли, уполномоченный орган обращается в суд с заявлением о признании права собственности РФ, ее субъекта или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, которые расположены на таких участках. Причем уполномоченный орган обращается в суд независимо от того, поставлены ли такие объекты на учет в качестве бесхозяйной недвижимой вещи (п. 10 ст. 56.5 ЗК РФ).

Правообладатели изымаемой недвижимости, права которых на участки не установили, имеют право требовать возмещения:

  • от лица, которому предоставлены такие участки (за исключением лиц, которым участки предоставлены на праве безвозмездного пользования),
  • за счет казны РФ, либо казны субъекта РФ, либо казны муниципального образования (при отсутствии лица, указанного в первом пункте).

При этом сами участки и объекты недвижимости на них прежним правообладателям не возвращают (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

Как принимают решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Решение об изъятии земель может быть принято в отношении одного или нескольких участков, в том числе подлежащих образованию.

Кроме того, решение об изъятии уполномоченный орган принимает в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на участках, которые подлежат изъятию. Исключение – сооружения (в т. ч. сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых участках не противоречит цели изъятия (п. 2 ст. 56.6 ЗК РФ).

Какие сведения содержит решение об изъятии

В решении об изъятии должны быть указаны:

  • изымаемые участки, в том числе участки, которые подлежат образованию;
  • расположенные на таких землях объекты недвижимого имущества;
  • цель изъятия земель;
  • реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляют изъятие.

Когда решение об изъятии уполномоченные органы принимают на основании ходатайства, в нем указывают лицо, которое ходатайствовало о таком изъятии.

В своем решении об изъятии уполномоченный орган также указывает:

  • сооружения, изъятие которых в соответствии с гражданским законодательством невозможно;
  • сервитуты, которые установлены в отношении изымаемых участков и которые сохраняют свое действие.

В каких случаях решение об изъятии не может быть принято

Такое решение не может быть принято в случаях, если участки (п. 7 ст. 56.6 ЗК РФ):

  • составляют выморочное имущество и на них нет недвижимости, находящейся в частной собственности или в пользовании третьих лиц;
  • находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на них нет недвижимости, находящейся в частной собственности или в пользовании третьих лиц;
  • находятся в государственной или муниципальной собственности, не обременены правами третьих лиц и на таких участках расположены выморочные или бесхозяйные недвижимые объекты.

Однако не станет препятствием для принятия решения об изъятии (п. 8 ст. 56.6 ЗК РФ):

  • отсутствие в ЕГРП сведений о зарегистрированных правах на изымаемые участки;
  • отсутствие в кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ таких участков;
  • наличие споров о правах на такие участки и расположенные на них объекты недвижимости.*

После принятия решения об изъятии уполномоченный орган: (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ):

  • размещает его на своем официальном сайте и публикует по месту нахождения земель, подлежащих изъятию;
  • направляет копии этого решения правообладателям, в регистрирующий орган, а также организации, которая подала ходатайство об изъятии.

Кроме копии решения организации, подавшей ходатайство, уполномоченный орган направляет:

  • сведения о лицах, которые подали заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними,
  • сведения о лицах – правообладателях участков;
  • копии документов, подтверждающих права этих лиц на изымаемые участки и расположенные на них объекты.

Эти мероприятия уполномоченный орган проводит в течение 10 дней после принятия решения об изъятии. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил копию этого решения либо отправителю возвратилось заказное письмо.

Уполномоченный орган может уведомлять правообладателей как заказным письмом, так и по электронной почте. В свою очередь, само решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. Его можно обжаловать в суд (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).

Как подготавливают и заключают соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд

После принятия решения об изъятии и направлении сведений о нем уполномоченный орган или организация, которая подала ходатайство об изъятии участка, проводят работу по подготовке и подписанию соглашения.

Так, уполномоченный орган либо организация, подавшая ходатайство (п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ):

  • выступают в роли заказчика кадастровых работ для образования участков, подлежащих изъятию, а также, необходимых для уточнения границ таких участков, если их границы подлежат уточнению;
  • обращаются от имени правообладателя без доверенности с заявлением о кадастровом учете участков, подлежащих изъятию, участков, которые предоставляют взамен изымаемых, или участков, границы которых подлежат уточнению в связи с изъятием, если необходим их кадастровый учет;
  • выступают в роли заказчика работ по оценке изымаемых участков и расположенных на них объектов или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых изъятием, а также по оценке недвижимости, предоставляемой взамен изымаемого недвижимого имущества;
  • ведут переговоры с правообладателем относительно условий изъятия;
  • направляют проект соглашения об изъятии сторонам такого соглашения для подписания.

Согласие правообладателей изымаемой недвижимости на эти действия не нужно (п. 2 ст. 56.7 ЗК РФ).

Какие условия содержит соглашение об изъятии недвижимости

Соглашение должно включать следующие положения:

  • наименования сторон соглашения;
  • кадастровые номера участков и расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию, в случае отсутствия кадастровых номеров зданий, объектов незавершенного строительства – их условные номера, а при отсутствии условных номеров – иное описание этих зданий и объектов;
  • цель изъятия земель и расположенных на них объектов;
  • реквизиты решения об изъятии земель;
  • права на участки и расположенные на них объекты, которые прекращаются и возникают на основании соглашения;
  • срок передачи земель и расположенных на них объектов, подлежащих изъятию. При этом срок не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя;
  • размер и порядок выплаты возмещения за земли и расположенные на них объекты недвижимости;
  • указание на сооружения, которые не изымают, а также право, на котором собственник такого сооружения или лицо, которому такое сооружение принадлежит на иных правах, вправе использовать участок;
  • указание на сервитуты, которые установлены в отношении участка и в соответствии с решением об изъятии сохраняют свою силу.

Как заключают соглашение об изъятии земель для государственных и муниципальных нужд

Соглашение заключают в письменной форме. Его оформляют правообладатель изымаемой недвижимости и уполномоченный орган. Если участки изымают на основании ходатайства, соглашение заключают также с организацией, которая подала ходатайство об изъятии. Проект соглашения, подписанный уполномоченным органом и организацией, подавшей ходатайство, направляют для подписания лицу, у которого изымают земли (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

Соглашение заключают с каждым правообладателем участка и расположенного на нем объекта. Если лицу, с которым заключают соглашение, принадлежат участок, а также расположенный на нем объект недвижимости, то соглашение заключают в отношении всех принадлежащих ему и изымаемых объектов.

К соглашению об изъятии земель и расположенных на них объектов путем предоставления возмещения за них собственнику или обмена на иное недвижимое имущество применяют правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене (п. 7 ст. 56.9 ЗК РФ).

Проект соглашения направляют правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно с проектом соглашения, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, направляют следующие документы (п. 4 ст. 56.10 ГК РФ):

  • кадастровые паспорта участков, а также кадастровые паспорта расположенных на таких участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства;
  • отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков и расположенных на них объектов или об оценке рыночной стоимости прав на участки и объекты, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков;
  • отчет об оценке участков и иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляют участки взамен изымаемых.

У правообладателя есть 90 дней для подписания соглашения с момента его получения. Он может:

  • подписать соглашение, либо
  • направить уведомление об отказе в подписании соглашения, либо
  • направить предложения об изменении условий соглашения, в том числе размера возмещения.

К предложениям об изменении размера возмещения нужно приложить документы в обоснование.

Если в течение 90 дней после получения проекта соглашения правообладатель не подпишет его, уполномоченный орган либо организация, направившая ходатайство, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии участка (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об его изъятии (ст. 282 ГК РФ).

О возможных обращениях в суд правообладателя в случае возникновении спора по заключению соглашения об изъятии Земельный кодекс РФ прямо не говорит. Однако согласно новой редакции статьи 279Гражданского кодекса РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых изымают земли, определяет соглашение об изъятии недвижимости. В случае принудительного изъятия такие условия определяет суд (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Таким образом, независимо от того, будет ли правообладатель обращаться в суд с самостоятельным требованием или нет, в итоге он все-таки должен будет подписать соглашение на условиях, которые суд определит:

  • согласно иску о принудительном изъятии, либо
  • в соответствии с редакцией правообладателя, либо
  • самостоятельно.

Также если возникли споры о границах изымаемых участков, об образовании участков или отсутствует госрегистрация права собственности на такие участки, это не станет препятствием для заключения соглашения или принятия судебных актов о принудительном изъятии. В случае земельного спора границы участков определяют в порядке, установленном частью 9 статьи 38 Закона № 221-ФЗ.

Как определяют размер возмещения при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Размер возмещения за изымаемые земли определяют в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

Возмещение за изымаемые земли учитывает:

  • рыночную стоимость участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночную стоимость иных прав, подлежащих прекращению;
  • убытки, причиненные изъятием участков, в том числе упущенную выгоду.

Если одновременно с изъятием участков изымают расположенные на них и принадлежащие их правообладателям объекты недвижимого имущества, в размер возмещения включают рыночную стоимость этих объектов или рыночную стоимость иных прав на эти объекты.

Если в результате изъятия у правообладателей возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, правообладатели обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых участков, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей таких убытков.

Размер возмещения рассчитывают не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю участка соглашения об изъятии недвижимости.

Вместе с тем, при определении размера возмещения не учитывают:

  • объекты недвижимого имущества, расположенные на участке, и неотделимые улучшения этих объектов, которые были произведены вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким участком;
  • неотделимые улучшения участка и объектов недвижимости, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии (исключение – неотделимые улучшения в целях обеспечения безопасности недвижимого имущества в процессе его использования, предотвращения пожаров, аварий и др.);
  • объекты недвижимого имущества, строительство которых было после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земли (за исключением случаев, если строительство вели на основании ранее выданного разрешения на строительство);
  • объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии;
  • сделки, которые правообладатель заключил после его уведомления о принятом решении об изъятии, если они влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения.

Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ):

  • подписания соглашения об изъятии либо
  • до решения суда о принудительном изъятии участка.

Как происходит прекращение и переход прав на земельный участок в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд

На основании соглашения либо решения суда о принудительном изъятии земель происходит (п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ):

  • переход права собственности на участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности;
  • прекращение права постоянного (бессрочного) пользования участком или права пожизненного наследуемого владения;
  • досрочное прекращение договора аренды земель или договора безвозмездного пользования;
  • прекращение права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в публичной собственности и расположенные на изымаемом участке, досрочное расторжение договора аренды или договора безвозмездного пользования такими объектами;
  • возникновение прав на участки, которые образуются в результате их перераспределения;
  • государственная регистрация возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые участки и расположенные на них объекты;
  • снос объектов недвижимого имущества, расположенных на таком участке, за исключением сооружений, размещение которых не противоречит цели изъятия.

Вместе с тем, если соглашение либо решение суда предусматривают полное или частичное возмещение за участок и расположенные на нем объекты в денежной форме, то переход и прекращение этих прав происходит только после предоставления возмещения (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ).

Если изъятие участка делает невозможным исполнение правообладателем обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных им договорах, прежний правообладатель может расторгнуть в одностороннем порядке такие договоры (п. 7 ст. 56.11 ЗК РФ). При этом правообладателю нужно самостоятельно рассчитаться с лицами (п. 8 ст. 56.11 ЗК РФ):

  • обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании соглашения или решения суда об изъятии,
  • с лицами, договоры с которыми расторгнуты.

Государственная регистрация прекращения, перехода и возникновения прав происходит на основании заявления уполномоченного органа или лица, которое ходатайствовало об изъятии. Для регистрации нужно представить документы, которые подтверждают выплату возмещения за участок и расположенные на нем объекты недвижимости. Соглашение об изъятии недвижимости может предусматривать другие условия (п. 2 и 3 ст. 25.7 Закона № 122-ФЗ).

Как изымают жилые помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Жилое помещение также могут изъять у собственника в связи с изъятием участка, на котором оно расположено, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения производят в том же порядке, который установлен для земель.

Собственнику жилого помещения направляют:

  • уведомление о принятом решении об изъятии;
  • проект соглашения об изъятии недвижимости.

Если собственник жилого помещения не заключил соглашение об изъятии недвижимости, в том числе если он не согласен с решением об изъятии у него жилого помещения, то возможно принудительное изъятие такого помещения на основании решения суда. Такие правила устанавливает статья 32 Жилищного кодекса РФ.

Если в связи с изъятием участка изымают жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, то гражданам, которых выселяют из такого помещения, уполномоченный орган должен предоставить другие благоустроенные жилые помещения (ст. 87.2 ЖК РФ)».

Еще по теме:

  • Исковое заявление о переводе жилого помещения в нежилое образец Исковое заявление о переводе жилого помещения в нежилое образец Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита […]
  • Заявление на постановление судебного пристава Заявление на постановление судебного пристава Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав […]
  • Протокол осмотра трупа в квартире Протокол осмотра трупа (образец заполнения) ПРОТОКОЛ осмотра трупа Осмотр начат в 12 час. 25 мин. Осмотр окончен в 14 час. 40 мин. Следователь следственного отдела Следственного комитета при прокуратуре РФ по г. Энску Тайской области […]
  • Ст 111 гпк рф Статья 111 ГПК РФ. Продление процессуальных сроков Новая редакция Ст. 111 ГПК РФ Назначенные судом процессуальные сроки могут быть продлены судом. Комментарий к Статье 111 ГПК РФ Процессуальный срок, установленный судом или судьей, в […]
  • Проверка паспорта запрет на выезд Проверяем разрешение выезда за границу Узнать о возможности выезда за границу украинцы могут самостоятельно. Через несколько дней вы уже можете получить ответ. Государственная пограничная служба предлагает самостоятельно оформить запрос […]
  • Расчет пени на сумму с ндс Как правильно рассчитать пени по НДС? Расчет пени по НДС Пени — денежная компенсация за просрочку исполнения обязательства по уплате налогов, сборов, взносов и таможенных платежей в пользу государства. Налогоплательщику необходимо […]
  • Ук рф 57 статья Статья 57. Пожизненное лишение свободы 1. Пожизненное лишение свободы устанавливается за совершение особо тяжких преступлений, посягающих на жизнь, а также за совершение особо тяжких преступлений против здоровья населения и общественной […]
  • Трудовой договор в рк доп соглашение Дополнительное соглашение к трудовому договору: образцы Зачастую работодателю требуется внести изменения в трудовой договор с работником. Причин для этого может быть много (например, перевод на другую должность, работу или изменение […]