Договор венчурного инвестирования

Содержание:

Венчурные инвестиции

Венчурные инвестиции (от английского venture – рискованная сделка) – вложение средств в перспективный вид бизнеса, который пока еще не имеет выхода на фондовую биржу. По сути, это инвестирование в новый проект, владельцам которого принадлежит авторство инновационной идеи, но у них нет достаточного количества средств для ее реализации.

Механизм венчурных инвестиций достаточно прост – собственник капитала вкладывает деньги в проект и автоматически становится его совладельцем, получая прибыль наравне с другими участниками в пропорции, оговоренной при заключении сделки. Т.е., фактически инвестор выкупает долю в перспективном виде бизнеса и при его успешном развитии увеличивает свой капитал.

Венчурные инвестиции сопряжены с достаточно высокими финансовыми рисками, поэтому компании, заинтересованные в получении подобного вида финансирования, проходят жесткий отбор. При этом осуществлять венчурные инвестиции могут как частные лица, так и специализированные компании, а также синдикаты и фонды, которые объединяют несколько венчурных инвесторов.

Компенсацию за участие в проекте владельцы венчурных капиталов получают двумя способами – благодаря ежегодному вознаграждению за содействие в управлении компании, размеры которого в среднем составляет 2,5% от общего объема венчурных инвестиций, а также за счет части дохода от бизнеса, процентное соотношение которого определяется в индивидуальном порядке.

Различают несколько типов пакетов венчурного финансирования. В первую очередь, это обычные и привилегированные акции, которые в обмен на капитал получает венчурный инвестор. Средства, инвестированные подобным путем на начальной стадии развития бизнеса, как правило, используются на проведение научно-исследовательской работы, цель которой заключается в создании конечного продукта, который впоследствии можно будет реализовать и получить прибыль.

На более поздних стадиях развития компании венчурные инвестиции путем приобретения акций направляются на развитие бизнеса, ускорение темпов производства, проведение маркетинговых исследований, закупку нового оборудования и т.д.

Венчурные инвестиции, которые компания получает в виде кредита без его обеспечения ценными бумагами, направляются на создание оборотного капитала и инфраструктуры. Однако в этом случае венчурные инвесторы вправе рассчитывать на более высокий процент от прибыли, так как финансовые риски значительно больше.

Венчурные инвестиции могут осуществляться на различных стадиях развития бизнес-проекта. Наиболее выгодными и, вместе с тем, рискованными являются капиталовложения на подготовительной стадии, когда средства направляются на разработку и создание опытного образца продукта либо на осуществление маркетинговых исследований, которые позволяют выяснить, насколько данный продукт будет востребованным на рынке.

Венчурное инвестирование на первой стадии развития бизнес-проекта предусматривает выделение средств на организацию коммерческого производства продукции. На последующих стадиях венчурное инвестирование направлено на увеличение оборотных средств и расширение капитала компании, внедрения новых технологий либо увеличения ассортимента выпускаемой продукции.

Кроме этого, существует промежуточная стадия венчурного инвестирования, когда компания уже достаточно окрепла, завоевала определенные позиции и готовится к тому, чтобы впервые эмитировать свои акции на фондовом рынке. В этом случае капитал используется для смены менеджмента компании и приобретения у инвесторов, которые по каким-либо причинам хотят выйти из проекта, контрольного пакета акций до того момента, как они будут представлены на рынке.

Доход от венчурных инвестиций далеко не всегда пропорционален объемам капиталовложений. Объясняется это тем, что венчурные инвесторы заинтересованы в стимулировании работы компании и увеличении ее прибыли. Поэтому даже если венчурные инвестиции осуществляются в проект на подготовительной стадии и составляют до 90% затрат, связанных с его реализацией, то в первые несколько лет владелец капитала, как правило, рассчитывает на 30-40% от общего дохода компании. Однако при этом он обычно обладает решающим правом голоса в вопросах, которые касаются деятельности предприятия, начиная от подбора кадров и заканчивая поисками путей реализации готового продукта.

Кроме этого, договор венчурного инвестирования, как правило, предусматривает, что владелец капитала имеет право самостоятельно распоряжаться приобретенными акциями компании, и если он владеет контрольным пакетом, то, фактически, является собственником предприятия и может продать его в любой удобный для себя момент. Как правило, происходит это спустя 5-7 лет после осуществления венчурных инвестиций, когда компания уже достаточно развилась, и владелец венчурного капитала намерен получить прибыль от вложения средств.

Венчурный процесс глазами юриста: способы расстаться с инвестором

Партнер юридической фирмы «Зарцын, Янковский и партнеры», преподаватель юридического факультета МГУ Роман Янковский продолжает писать об инвестиционных сделках со стартапами. На этот раз он рассказал, нужно ли искать нового инвестора, если старый решил уйти, и можно ли остаться в выигрыше, если выкупить собственный бизнес под залог квартиры.

Этой статьей я заканчиваю материал о « трудном расставании» стартапера с инвестором. Напоминаю, что видео с большого обсуждения темы лежит на сайте #tceh и ждёт самых въедливых, а здесь я лишь укажу основные моменты, кратко и со своей юридической колокольни. Кто хочет глубже погрузиться в тему инвестирования — добро пожаловать на «Школу инвестиций» ФРИИ и #tceh, где детально разбираются вопросы сделок между стартапами и инвесторами.

Сам себе инвестор

Если инвестор хочет выйти из стартапа, а основатель с командой не готовы бросать бизнес, они могут рассмотреть вариант выкупить долю инвестора — management buyout, MBO. Такой вариант сулит множество преимуществ по сравнению с приходом нового инвестора. В компанию не придёт новый участник со своим видением бизнеса, сооснователи получат полный контроль и смогут спокойно зарабатывать на дивидендах. В теории.

На практике у основателей обычно нет денег: инвесторы нечасто разрешают крупные кэшауты, на дивиденды в стартапе тоже рассчитывать не приходится. Остается единственный вариант — взять денег в долг и выкупить долю инвестора (leverage buyout, LBO). Если сумма крупная, придётся взять кредит под залог стартапа — это похоже на ипотеку, только в бизнесе.

Компания растёт и развивается, кредит выплачивается из дивидендов, и очень скоро участник становится свободным владельцем на 100% прибыльного бизнеса. Конечно, звучит очень привлекательно: стартаперы не вкладывают деньги, а увеличивают долю, расплачиваясь из будущих прибылей. Этот трюк не раз проворачивали российские и зарубежные топ-менеджеры, а значит, он реально работает.

Надеваем ярмо

На практике, если у стартапа нет богатых родственников, кредит придётся брать в банке, а банки, как известно, любят считать деньги и не любят их терять. Это значит, что банк постарается свести к минимуму саму возможность неплатежей. Скажем, все дивиденды стартапа будут идти на погашение основной суммы долга: команда не сможет оставлять себе даже часть.

Технически банк сможет это сделать, переводя стартап на обслуживание у себя с условием безакцептного списания средств со счета. Разумеется, если стартап не будет начислять дивиденды в срок (даже по рыночным причинам — скажем, прибыль упадет), банк увеличит ставку или просто потребует немедленно расплатиться по долгу.

Все это время доля, под которую берется кредит, будет в залоге. Залогодержателем будет либо банк, либо предыдущий владелец — и так, пока создатель стартапа полностью не расплатится. Вдобавок к заложенной доле банк, скорее всего, потребует личное поручительство, поскольку право голоса и прибыль от реализации залога не представляют для него большого интереса. Вывод: основателю придется смириться с перспективой потерять машину или даже квартиру.

Юридические тонкости

Между тем, к залогу долей в ООО нужно основательно готовиться. Если кредитор не участвует в обществе, потребуется решение общего собрания участников, после которого залог заверяется нотариально. Всё это, конечно, работает, если залог не запрещён уставом.

По умолчанию право голоса по заложенным долям принадлежит залогодержателю. Если доля в залоге у банка, можно не переживать о голосовании: банки редко голосуют, это не их специфика. Однако если доля выкупается в рассрочку, то залогодержателем может оказаться предыдущий владелец (вплоть до окончательной оплаты). Если им был маститый венчурный инвестор — он, скорее всего, будет голосовать заложенной долей до полной оплаты и таким образом дополнительно контролировать компанию.

Отдельные условия между банком и стартапом — например, запрет на выплату дивидендов или на непропорциональную выплату до полной оплаты долга — могут устанавливаться в корпоративном договоре. Это стало возможно сравнительно недавно, когда в Гражданский кодекс внесли поправки и разрешили участие третьих лиц в договоре между участниками общества («квазикорпоративный договор»). MBO предполагает именно такой вариант: на основании такого договора кредитор может влиять на голосование в обществе, членом которого он даже не является.

Когда инвестор хочет выйти из стартапа, остальные участники могут:

  • выйти с ним (если есть крупный покупатель);
  • выкупить его долю;
  • променять одного инвестора на другого.

В первом, оптимальном варианте команда наконец получит живые деньги; во втором — удешевление финансирования (вместо высоких требований инвестора — ставка по кредиту), а в перспективе полный контроль над процветающей компанией. В третьем случае, понятно, для основателей ничего не изменится.

При MBO стартаперы выкупают долю, рискуя своими деньгами и личным имуществом. Вопрос целесообразности в каждом случае будет решаться по-разному: это зависит от состояния рынка, перспектив стартапа и адекватности его основателей.

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

7 главных отличий венчурных инвесторов от традиционных

Парадигмы традиционных прямых инвестиций во многом могут противоречить принципам венчурного капитала. Предприниматель Дерек Биттар (Derek L. Bittar) выделил семь главных различий во взглядах венчурных и традиционных инвесторов.

Большинство инвесторов не понимают, что традиционные парадигмы в сфере инвестиций не нужно применять к венчурным инвестициям. В новых экосистемах проявляется типичная проблема: классические парадигмы прямых инвестиций сохраняют силу, и никто не внедряет лучшие принципы венчурного капитала.

Несмотря на то, что венчурные инвестиции в каком-то смысле можно отнести к прямым инвестициям, для экспоненциального роста стартапа инвестору требуется применять специфические навыки и инструменты.

В этом материале я объясню, почему традиционные принципы инвестиций могут привести к обратному результату при использовании в сфере венчурного капитала.

Стартап-мышление

Традиционные инвесторы вкладывают в руководство и корпоративные структуры.

Венчурные инвесторы вкладывают в стартапы.

Традиционные инвесторы обычно сотрудничают с иерархическими организациями, в которых есть несколько уровней руководства, а процесс принятия решений строго бюрократизирован. В таких структурах информация должна пройти всю иерархию снизу вверх и достичь центра власти. К тому времени, как решения возвращаются к рядовым исполнителям, проходит целая вечность. Инновации, вовлечение и сотрудничество ограничены несовершенствами старой системы, цель которой – бережно хранить статус кво.

Венчурные инвесторы находят инновационные коллективы, которые стремятся предвидеть будущее, создавать новые сегменты рынка и преобразовывать мир. В таких организациях полномочия и информация децентрализованы, и каждый отдельный человек наделен властью. Ускорить принятие решений позволяют открытые коммуникации и прозрачность. Инновации, вовлечение и сотрудничество – те ценности, которые способствуют разрушению статуса кво. Такие организации известны как стартапы.

Методы работы стартапов основаны на принципах гибкости, которые наделяют силой отдельных специалистов, развивают прозрачность и разрушают традиционный подход к бизнесу.

Предсказуемость инвестиций

Традиционные инвесторы стремятся зафиксировать возврат средств в центре колоколообразного распределения.

Венчурные инвесторы стремятся зафиксировать асимметричный возврат средств в конце колоколообразного распределения.

Традиционные инвестиции основаны на прогнозировании прибыли на основании заранее известных рисков. Таким образом, обсуждение возможной сделки начинается с модели оценки финансовых активов, выражающей взаимосвязь систематизированного риска и ожидаемой прибыльности актива. Чаще всего инвесторы предполагают, что возврат инвестиций будет иметь нормализованное распределение, также известное как колоколообразное. Ожидаемая прибыльность должна находиться где-то в районе центра этого распределения.

Суть венчурных инвестиций – попытка предсказать непредсказуемое. Главная цель – попасть в конец распределения, далеко от его центра. Такой исход подразумевает асимметричный возврат инвестиций, который покроет любые убытки от всех остальных сделок и еще позволит заработать.

Венчурные инвесторы охотятся за возможностями, которые обеспечат многократный возврат. В этом случае рождается стартап-единорог.

Ключевые показатели эффективности

Традиционные инвесторы контролируют свои вложения на основе подробной финансовой информации.

Венчурным инвесторам приходится довольствоваться очень ограниченными данными.

Традиционные инвесторы получают от своих компаний подробные финансовые отчеты. При финансовом анализе и прогнозировании учитываются поведение денежных потоков, ключевые экономические показатели и другие важные финансовые вопросы. Инвестиционные специалисты имеют богатый опыт и большую часть своего времени посвящают глубокому детальному анализу.

Венчурным инвесторам часто приходится довольствоваться очень скудными данными. Многие стартапы не могут четко определить свою модель монетизации. Поэтому к ключевым показателям можно отнести стоимость привлечения клиента, ценность за жизненный цикл и групповой анализ. Инвестиционные специалисты имеют опыт в предпринимательстве и принимают активное участие в операционной деятельности стартапа.

Венчурные инвесторы наделяют стартап собственным практическим опытом по созданию ценности.

Быстрая смена стратегии

Традиционные инвесторы с недоверием относятся к любой попытке компании перераспределить бюджет затрат.

Венчурные инвесторы добиваются такой динамики в руководстве, чтобы мгновенно менять бизнес-модель в случае необходимости.

Мало что из возможных решений руководства пугает традиционного инвестора так же сильно, как изменения в бюджете инвестиционных затрат. Несложно понять, почему. Предположим, что вы инвестор и согласились в обмен на долю акций вложиться в компанию, которая решила расширить производственные мощности. Вы перечисляете деньги, получаете свой пакет акций и назначаете в совет директоров специалиста по расширению производства на должность советника. Однако руководство компании вдруг меняет позицию и решает направить средства на развитие международной сети продаж.

Чтобы предотвратить такие повороты, традиционные инвесторы прописывают подробные контракты, где четко оговаривается, на что пойдут инвестиции в соответствии с долгосрочным стратегическим планом.

Успешные венчурные инвесторы не боятся неудач. Всего в один день стартап может полностью преобразовать свою бизнес-модель, ведь такие сложные решения нужно принимать как можно быстрее. Поэтому руководство должно быть готово к изменениям. Даже более того, быстрые корректировки курса должны быть частью повседневной работы стартапа. A/B-тестирование – один из самых популярных приемов любого успешного стартапа.

Венчурные инвесторы понимают, что стартапам приходится принимать решения быстро и гибко, чтобы захватывать рынки, разрушать старые сегменты и создавать новые.

Короткие инвестиционные циклы

Традиционный инвестор стремится вкладывать средства в рост одной компании на протяжении нескольких лет.

Венчурный капитал работает в более сжатых временных рамках (12-18 месяцев за цикл) и подразумевает последующие раунды инвестиций.

Крупные компании планируют продолжительные периоды роста и обеспечивают для этого положительное движение денежных средств. Они привлекают кредиты, чтобы оплачивать операционные расходы и поддерживать движение наличности в долгосрочной перспективе. Акционерный капитал увеличивается в ответ на внешние обстоятельства, чтобы покрывать затраты. Иными словами, то, что покупается за акции, должно быть осязаемо.

Стартапы, в свою очередь, редко имеют положительный оборот наличности, и еще реже генерируют прибыль. Таким образом, на заемные средства им рассчитывать не приходится, и единственный способ финансировать рост стартапа – инвестиции в акционерный капитал. Средства идут на операционные расходы и на достижение определенных этапов, которые помогут провести очередные раунды инвестиций.

Венчурный капитал идет на покрытие операционных расходов и достижение краткосрочных целей, чтобы перейти к последующему инвестиционному раунду.

Конструктивный подход

Традиционные инвесторы удерживают позиции в правлении, чтобы контролировать развитие компании.

Венчурные инвесторы удерживают позиции в правлении, чтобы быть максимально полезными для стартапа.

Традиционные инвесторы предпочитают влиять на принятие стратегических решений в компаниях. Они инвестируют в бизнес, который считают перспективным, без оглядки на способности текущего руководства. Этих руководителей часто заменяют теми, кого рекомендует инвестор. Если и эти исполнители не справляются, на их место находят других.

С точки зрения венчурного инвестора, такая политика может помешать развитию по-настоящему перспективного бизнеса. Вместо этого они предпочитают инвестировать, так как верят в способность команды основателей реализовать свое видение. Венчурные инвесторы практикуют конструктивный подход. Даже если у них есть собственная позиция по тем или иным вопросам, они доверяют видению предпринимателей и оставляют финальное слово за ними.

Успешные венчурные инвесторы устанавливают такие правила управления, которые дают стартаперам возможность экспериментировать и приводить компанию к экспоненциальному росту.

Конкуренция и кооперация

Традиционные инвесторы часто соперничают друг с другом за право заключить сделку, а иногда даже конфликтуют внутри совета директоров.

Венчурные инвесторы верят, что с конкурентами можно сотрудничать во благо стартапа.

Традиционные инвесторы полагаются на свое умение находить возможности, недоступные для других. Поэтому сделки заключаются в условиях строгой секретности и бюрократии, требующей подписания соглашений о неразглашении, договоров о намерениях и других документов. Переговоры обычно происходят в агрессивной манере, чтобы избежать появления «нежелательных» игроков.

Венчурным инвесторам духа соперничества тоже не занимать. Однако в этой индустрии также распространен дух сотрудничества и сосуществования. Часто разные инвесторы объединяют свои усилия, чтобы увеличить шансы стартапа на успех. Время от времени можно увидеть, что венчурные инвесторы действительно гордятся тем, что смогли привлечь к сделке кого-то из своих коллег. Более того, часто для экономии времени и денег соглашения о неразглашении никто не подписывает, а бумажная работа начинается уже с этапа договора о намерениях.

Конкурирующие венчурные инвесторы могут сотрудничать между собой, если это принесет пользу обоим сторонам.

Венчурный инвестор

В этой статье мы попробуем разобраться, чем же отличается обычный инвестор от венчурного инвестора. И рассмотрим основные и наиболее яркие особенности венчурного инвестирования.

Руководствуясь общим определением, инвестор это физическое или юридическое лицо, вкладывающие собственный капитал с целью получения прибыли в дальнейшем. Главная цель обычного инвестора это минимизация его инвестиционных рисков. Именно риски играют определяющую роль в различии между обычными и венчурными инвесторами.

Особенности венчурного инвестора

Главное отличие и особенность венчурного инвестора в том, что он способен принять на себя все возможные риски ради получения сверхприбыли. То есть уровень риска не играет определяющей роли в выборе объектов для инвестирования.

Как правило, венчурные инвесторы всегда находятся в поиске инновационных и перспективных инвестиционных проектов, участие в которых может обеспечить им сотни, а иногда и тысячи процентов прибыли.

В случае удачного вложения, сверхприбыль для венчурных инвесторов обеспечивается их долевым участием в проекте, так как в большинстве случаев венчурные инвесторы входят в проект не как кредиторы, а как акционеры, то есть совладельцы компании.

Покупка контрольного пакета акций является основным и наиболее распространенным способом участия венчурного инвестора в какой-либо бизнес идеи.

Венчурный инвестор это очень щепетильный партнер, в том плане, что его всегда интересуют все нюансы инвестиционного проекта и четкое обоснование инвестиций.

Риски, сопровождающие венчурного инвестора, весьма высоки и именно по этой причине венчурные инвесторы в большинстве случаев напрямую участвуют в управлении проектом. И это не лишено логики, ведь по большей части новые проекты не имеют никакого опыта и знаний в области права, грамотной маркетинговой политики и т.д. А венчурный фонд всегда готов предоставить квалифицированных специалистов самого широкого круга специальностей. Иногда венчурный фонд берет на себя составление стратегии развития бизнес идеи, сопутствующие юридические услуги, помогает выйти на рынок и т.д.

Финансирование за счет венчурных фондов.

Капитал, необходимый для вложения и запуска нового инвестиционного проекта венчурные инвесторы привлекают различными способами. Это могут быть и банковские кредиты, и средства страховых организаций, пенсионных фондов, вложения частных лиц и даже благотворительные пожертвования.

Для удобства управления венчурным капиталом создаются венчурные фонды.

Венчурный инвестор и этапы его инвестиционной деятельности

Основные этапы венчурного инвестирования

  • поиск наиболее подходящих инвестиционных проектов
  • анализ, оценка и выбор перспективных проектов
  • составление бизнес плана и стратегии инвестирования
  • переговоры с партнерами, заключение инвестиционного договора
  • управление проектом, помощь в развитии
  • выход из проекта

На этом этапе венчурными инвесторами подбираются наиболее подходящие проекты для финансирования. Не все проекты, обратившиеся за финансированием, получают его.

Тщательной оценке подвергаются такие моменты, как

  • профессионализм менеджмента компании
  • наличие выгодной и оригинальной технологии
  • перспективность проекта. Ширина охвата рынка.

На этом этапе, венчурный инвестор знакомится с подготовленным бизнес планом, резюме проекта, или его демо-версией.

В случае если проект отвечает необходимым критериям, и заинтересовал потенциального инвестора, следует более тщательный, глубокий и доскональный анализ проекта. Производится анализ рынка, соответствие и наличие рыночного спроса на продукт, проверка и тестирование технологии, анализ её уникальности и защищенности.

После оценки правовых особенностей проекта и знакомства со всеми возможными проблемами, влияющими на невозможность заключения сделки, происходит тщательный финансовый анализ проекта.

На этапе обсуждения особенностей проекта и непосредственно заключения договора венчурный инвестор выходит на первый план, ведь главной его целью является приобретение контрольного пакета акций по самой выгодной цене и управление компанией, в целях минимизации своих рисков.

Удачными инвестициями считаются вложения, подталкивающие и стимулирующие компанию к росту и развитию.

Участие в управлении.

Венчурный инвестор может участвовать в инвестиционном проекте, как правило, тремя способами

  • личное участие венчурного инвестора в управлении
  • передача управления в руки руководства компании
  • смешанный вид.

Выход из проекта.

В большинстве случае венчурный инвестор вкладывает капитал в проект, развивает его, добивается рентабельности, затем получения прибыли и стабильного производства, занимает определенную нишу на рынке. В результате потраченных усилий стоимость компании возрастает, то есть возрастает её капитализация.

После повышения стоимости компании, венчурный инвестор продает свою долю и получает от этого прибыль. Так как в начале существования проекта стоимость доли венчурного инвестора была значительно ниже, чем после её успешного развития.

Ликбез для инвестора: инвестиционный договор

Сегодня застройщики вновь начали использовать такой финансовый инструмент для привлечения средств от инвесторов в объект строительства, как инвестиционный договор. Именно о нем и рассказывает юрист практики строительного права ЮФ «Constructive lawyers» Александр Босенко

История развития

Еще в далеком 1991 году государство позаботилось о регулировании инвестиционной деятельности на территории Украины путем принятия закона «Об инвестиционной деятельности». Этот закон определил общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности.

Застройщики привлекали инвестиции по различным схемам инвестирования, главное, чтобы объекты строительства соответствовали требованиям всевозможных норм, и при этом не нарушали чьи-то права и интересы (ч.1 ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Инвестиционные договора на строительство жилья были направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность недвижимости путем внесения определенной денежной суммы напрямую застройщику.

Такие договоры применялись застройщиками с целью привлечения инвестиций для строительства до 2006 года.

Но, после скандала с компанией «Элита центр», 14 января 2006 года, в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» были внесены изменения, что коренным образом изменило систему инвестирования строительства в Украине. В следствии чего инвестирование могло осуществляться исключительно через: фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), путем выпуска целевых облигаций и через негосударственные пенсионные фонды. Цель таких нововведений – привлечения посредников.

Таким образом, с 14 января 2006 года инвестиционные договоры (назовем их «старыми» инвестдоговорами) являются вне закона.

Что сегодня представляют собой инвестиционные договора

Инвестиционные договора, которые используют сегодня («новые» инвестдоговоры) начали активно применяться в строительстве с 2013 года.

Предметом «новых» инвестдоговоров, является инвестиционная деятельность покупателя (внесения денежных средств) с целью в будущем подписать нотариально заверенный договор покупки-продажи квартиры. При этом на фонд возлагается обязанность обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию для дальнейшей (после ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности за фондом) передачи квартиры в собственность инвестору.

Инвестиционный договор — это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства (застройщик, генеральный инвестор и др.) и инвестором.

По своей сути предлагаемый сегодня к подписанию инвестиционный договор — это симбиоз предварительного договора (так как в нем присутствуют элементы такого типа договора) и института совместного инвестирования (в связи с привлечением недиверсификованных венчурных корпоративных инвестиционных фондов). Я ранее уже рассказывал о схеме инвестирования через предварительные договора, а паевые инвестиционные фонды опишу максимально лаконично.

Деятельность института совместного инвестирования регулируется Законами Украины «Об инвестиционной деятельности» и «Об институтах совместного инвестирования».

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) — это совокупность активов, принадлежащих инвесторам участникам фонда, находятся в управлении компании по управлению активами (КУА) и учитываются отдельно от результатов ее хозяйственной деятельности.

Паевой инвестиционный фонд — это своеобразный аккумулятор временно свободных денежных ресурсов физических и юридических лиц, которые направляются на приобретение ценных бумаг, недвижимости, валютных ценностей и других активов.

ПИФ не является юридическим лицом.

Прибыль ПИФов распределяется между управляющей компанией и инвесторами фонда пропорционально доле их инвестиций.

На сегодняшний момент самыми распространенными в Украине являются паевые венчурные инвестиционные фонды.

Форма договора

Действующим законодательством Украины четко не предусматривается форма заключения для такого типа договора, а точнее обязательное нотариальное удостоверение.

Застройщики предлагают заключить инвестиционный договор в простой письменной форме, чего вроде бы и достаточно. Но, как было ранее упомянуто, инвестиционный договор имеет элементы предварительного договора, а предварительные договора нотариально удостоверяется (ч. 1, ст. 635, ст. 657 Гражданского кодекса Украины).

Стоить отметить, что на сегодняшний день нет судебных прецедентов о признании инвестиционного договора недействительным в связи с отсутствием нотариального удостоверения. Также, уже существует практика получения квартир в собственность через такие инвестиционные договора.

Учитывая, что нормы Гражданского кодекса Украины (ч. 4 ст. 209, ч. 4 ст. 639) позволяют «обратится к нотариусу» и с целью устранения возможных непредвиденных проблем в будущем, я рекомендую его нотариально удостоверять. Но не забывайте, что при этом будут дополнительные расходы!

Легитимность «нового» инвестиционного договора

Законодательством Украины прямо не предусмотрен такой вид договоров, как инвестиционный договор в строительстве. Тем не менее, нормами Гражданского кодекса Украины установлено, что стороны имеют право заключить договор, который не предусмотрен, но соответствует общим основам гражданского законодательства (ст. 6).

Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» прямо предусмотрен такой механизм финансирования строительства как институты совместного инвестирования (далее – ИСИ). Согласно ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», договор является основным документом, регулирующим отношения между субъектами инвестиционной деятельности.

Все это свидетельствует о законности такого типа договора.

Механизм получения права собственности

В Украине существуют различные схемы инвестирования. Так, по одним схемам мы становимся первичными собственниками новосозданного имущества, по другим – вторыми собственниками, как и при инвестдоговоре.

Это связано с тем, что продавец (фонд) по инвестиционному договору, de jure, является таким же инвестором, как и потенциальный покупатель. Так, между заказчиком строительства и фондом подписан инвестиционный договор, целью которого является получения последним квартиры в собственность. Покупатель подписывает аналогичный договор с фондом, с целью в будущем также получить квартиру, но уже от него.

После ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса, фонд регистрирует на себя право собственности и только после чего реализует квартиру инвестору путем подписания договора купли-продажи квартиры. Только после наступления выше перечисленных факторов (ввод в эксплуатацию и регистрация права собственности), фонд сможет передать право собственности покупателю. Вот потому, инвестор становится вторым собственником новой квартиры.

Недостатки и преимущества инвестиционного договора

Недостатки:

  • Наибольший риск для инвестора — это банкротство заказчика или продавца (фонда);
  • Нечеткая законодательная регламентация;
  • Отсутствие контроля над заказчиком, генподрядчиком со стороны третьих лиц;
  • Существуют риски переноса сроков строительства на неопределенный срок (впрочем, как и при любых схемах инвестирования);
  • Не установлены сроки подписания договора купли-продажи квартиры, т.к. привязка идет к факту получения фондом права собственности;
  • Инвестиционный договор нигде в реестрах не «светится», что увеличивает возможный риск двойных перепродаж квартир;
  • Фонд вправе привлекать инвестиции до получения необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
  • Дополнительные затраты при регистрации договора покупки-продажи квартиры (налоги, пошлины, нотариальные затраты и пр.);

Преимущества:

  • Оптимизация налогообложения для застройщика/фонда;
  • Простая для понимания схема (например, в сравнении с облигационной схемой).

На что обратить внимание

  • Первый универсальный совет при любых схемах инвестирования — акцентируйте внимание на репутации субъектов строительства, в том числе и фонда, их опыте в строительстве, успешности реализации проектов, как долго они существуют рынке и т.п.;
  • На стадию строительства объекта (в сегодняшних реалиях лучше инвестировать в объект с высокой степенью готовности);
  • Также, не забывайте проверять разрешительные документы на строительство. В противном случае могут возникнуть трудности с получением правоустанавливающих документов или неполучения их вообще.

Что в договоре должно быть предусмотрено

  • Детально прописаны характеристики квартиры и месторасположения самого дома (кадастровый номер земельного участка, на основании каких разрешительных документов строится, строительный адрес дома, номер очереди/секции, номер квартиры, этажное ее расположение, этажность объекта, количество комнат, общая/жилая площадь кв. м и т.п.);
  • Экспликация квартиры и этажа, должны быть неотъемлемыми дополнениями к договору;
  • Сроки завершения строительства и подписания договора купли-продажи квартиры;
  • Материальная ответственность фонда за нарушения условий договора, в том числе и за его расторжения;
  • Порядок и сроки возвращения внесенных средств при «выходе» из инвестпроекта;
  • Возможность досрочного расторжения договора в случае невыполнения договорных обязательств фондом;
  • Порядок и сроки устранения выявленных недостатков;
  • Предусмотрите максимальное допустимое увеличение площади квартиры (проектной от фактической). Все что больше – вы не обязаны доплачивать.

Подводим итоги

В Украине, к сожалению, пока нет надежных механизмов инвестирования в строящуюся недвижимость.

Успех получения заветной квартиры в собственность гарантирует не сам механизм привлечения средств и не идеальные условия договоров, а хорошая деловая репутация и порядочность застройщика.

Сегодняшний способ инвестирования путем подписания инвестиционных договоров – это более новый способ вложений в строящейся объект, а время покажет эффективность и надежность данного механизма или же его фиаско.

Александр Босенко, юрист практики строительного права ЮФ Constructive lawyers

Еще по теме:

  • Стоит сходиться после развода Развод - уйти, чтобы вернуться? Психологи утверждают, что расставание супругов по тяжести психологического удара занимает второе место после смерти близкого человека. Тем не менее в России, по статистике, на 100 браков приходится 70 […]
  • Подбор страховки Медицинское страхование Сравнение стоимости оформления программ страхования - медицинское страхование, которые предлагают ведущие страховые компании. Заказать и оформить обязательный или добровольный полис страхования по выгодной цене вы […]
  • Воен юрист Юрист по военным делам Запорожье Опытный адвокат (юрист) по военным делам и вопросам мобилизации в г. Запорожье и г. Днепропетровске Скрябин Алексей Николаевич и Мерзляк Дарья Сергеевна окажут Вам юридическую помощь по военным делам и […]
  • Заявление о снятии с учета енвд ооо 2018 Заявление о снятии с учета ЕНВД В нашем сегодняшнем материале мы расскажем читателя о процедуре снятия с учета ЕНВД и правилах заполнения соответствующего заявления. В нижней части страницы можно скачать бланк заявления о снятии с учета […]
  • Исковое заявление об уменьшении исковых требований образец Ходатайство об уменьшении размера исковых требований Один из видов уточнения иска — ходатайство об уменьшении размера исковых требований. Когда истец неправильно определил цену иска. Или ответчик частично исполнил обязательство. Или […]
  • Бланки доверенности на продажу автомобиля Доверенность на автомобиль Бланк доверенности на право управления автомобилем Другие варианты доверенностей на автомобиль: 1) Бланк доверенности на автомобиль в формате рисунка. Сохраните на своем компьютере, распечатайте и заполните от […]
  • 3 ндфл для ип для собеса Справка о доходах ИП: образец для соцзащиты Обновление: 25 июля 2017 г. Справка о доходах Представлять сведения о своих доходах предпринимателям нужно не только в налоговые органы, но иногда и в другие органы, учреждения, организации. […]
  • Договор найма жилого помещения может быть изолированное сга Форум для студента СГА 4235. Жилищное право. Мод.01 и Зачёт Нравится Не нравится дама 12 фев 2014 luysi (06 Октябрь 2013 - 20:03) писал: Нравится Не нравится Марина4437 24 фев 2014 Нравится Не нравится ivaiva 12 мар […]