Договор мены реальный договор или консенсуальный

Договор мены. Виды

Договор мены для многих граждан более труден к восприятию, чем та же сделка купли-продажи. Покупая имущество, все предельно ясно: у товара есть цена, которую необходимо оплатить, чтобы получить необходимую вещь. Мена в этом отношении не такой гибкий процесс, товары могут быть неравноценны, и тогда требуется доплата. К тому же оба участника договора одновременно выступают в сделке как продавец и как покупатель, и тут же возникает вопрос, какие обязательства должны быть выполнены в первую очередь.

Договор мены равноценный и неравноценный

Трудно найти две квартиры одинаковые по цене. Такой вариант встречается только в тех случаях, когда владельцы предлагают квартиры, одинаковые по площади, с одной и той же планировкой и в похожем состоянии. Но на формирование цены влияет и множество дополнительных факторов: удаленность от метро, престижность района, в котором она расположена, наличие ипотечных обязательств.

Если все же владельцы договорились об одинаковой стоимости обеих квартир, тогда считается, что договор мены равноценный, и дополнительные обязательства по доплате не возникают. У обеих сторон одинаковый объем прав и обязательств: передать принадлежащую им квартиру и принять квартиру контрагента.

В ином случае у одной из сторон возникает дополнительное обязательство – совершить доплату. И тут необходимо четко прописать все сроки исполнения обязательств для обеих сторон.

Договор мены консенсуальный или реальный?

В основе классификации договоров на консенсуальные и реальные лежит момент возникновения прав и обязанностей. Консенсуальный договор заключен, если стороны согласовали все основные условия, а сам договор составили в установленной форме. А вот реальный договор к тому же требует хотя бы от одной из сторон выполнения действия по передачи вещи.

Исходя из такой классификации, можно сказать, что договор мены – консенсуальный, если сразу после подписания договора у сторон возникают обязанности по передаче имущества. В тексте договора могут быть прописан срок, в который должен быть совершен обмен. Иногда сроки для сторон не совпадают. Очередность передачи тоже отображается в тексте, особенно актуально это для неравноценного обмена, где присутствует фактор доплаты.


Образец договора мены

При составлении договора мены жилых помещений необходимо указать:

  • Сведения о сторонах соглашения (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
  • Полные сведения о квартирах, являющихся предметом сделки (точный адрес, метраж, количество комнат, примерная стоимость);
  • Ссылка на документы, на основании которых установлено право собственности на недвижимое имущество за обеими сторонами (дарение, завещание и т.д.);
  • Сумма доплаты, которую производит одна из сторон (в случае её наличия);
  • Сведения о технике и иных предметах, которые передаются вместе с жилым помещением;
  • Порядок фактического совершения обмена (как правило, она заключается в обычной передаче ключей и документов на жильё от одной стороны другой, для чистоты сделки процесс можно проводить при свидетелях или у нотариуса);
  • Любые другие условия, которые стороны считают важными для достижения соглашения.

Образец договора мены можно скачать здесь. В случае нестандартных ситуаций при обмене жилья специалисты Мытищинской юридической компании помогут составить письменное соглашение таким образом, чтобы максимально исключить риски для клиента.

Регистрация договора мены

В соответствии с пунктом 2 статьи 567 ГК РФ к письменному соглашению об обмене жилья предъявляются требования аналогичные договору купли-продажи. Это означает, что обмен жилых помещений подлежит государственной регистрации. Только после этого новые собственники квартир обретут свои права на недвижимость.

Чтобы зарегистрировать договор мены, необходимы следующие документы:

1. Заявления сторон о передаче прав собственности на старое имущество и регистрации собственности на новую недвижимость;

2. Письменное соглашение;

3. Документы о праве собственности на обмениваемые квартиры;

4. Кадастровые паспорта.

В некоторых случаях закон обязывает предоставлять дополнительные документы. Например, если квартира является совместной собственностью супругов, то потребуется согласие второго супруга. Особенность состоит в том, что согласие должно быть заверено у нотариуса.

Юридическая помощь

Юристы нашей компании оказывают следующие услуги:

  • Юридическая консультация по вопросам заключения соглашения об обмене;
  • Оформление сделки с учётом требований и интересов клиента;
  • Представление интересов клиента при заключении соглашения, его регистрации и передаче имущества;
  • Составление искового заявления о восстановлении прав клиента, нарушенных соглашением об обмене;
  • Представление интересов клиента в суде всех инстанций.

Несмотря на то, что понятие договора мены возникло ещё до купли-продажи, до настоящего времени с этим видом соглашений возникает немало проблем. Например, неточное указание цены либо характеристик предмета сделки вынуждает обманутую сторону обращаться в суд за защитой своих прав. Своевременная квалифицированная помощь юристов поможет избежать таких проблем.

Реальный и консенсуальный договор — основные отличия

Консенсуальный договор постоянно встречается в деловом обороте. Что это такое и в чем отличие консенсуального договора от реального — вопросы, на которые ответит эта статья.

Какой договор является реальным, а какой — консенсуальным? С какого момента считается заключенным договор?

Одной из классификаций существующих типов договоров служит их деление на реальный и консенсуальный договоры. Отличие между ними заключается в определении момента вступления в силу договора. Консенсуальный договор считается заключенным с момента установления сторонами консенсуса по существенным условиям договора и юридического оформления этого согласия: наличие этого признака и дает определение консенсуальному договору.

Для заключения реального договора недостаточно установления согласия сторон. Реальный договор вступает в силу при вручении вещи, которую одна из сторон должна передать другой стороне, при достижении и юридическом закреплении согласия сторон. Реальным договором является договор, имеющий сложный юридический состав:

  • установление консенсуса сторон относительно существенных условий;
  • вручение одной стороной имущества.

Причем вручение вещи хронологически происходит всегда после установления консенсуса. Примером реального договора служит заём.

Разделение реальных и консенсуальных договоров закреплено в ст. 433 ГК. Реальность договора прямо определяется в ГК, по остаточному принципу консенсуальный договор — договор, о реальности которого не сказано в законе.

Какие договоры относятся к консенсуальным и реальным (пример)

К консенсуальным договорам относится большинство названных в ГК типов договоров, например договоры поручения, подряда, кредита. Реальных договоров немного, к ним относятся, например, договоры страхования, ренты, банковского вклада.

У некоторых видов договоров есть как реальные, так и консенсуальные разновидности. Договор дарения сконструирован как реальный договор, но договор обещания дарения — консенсуален. Договор непрофессионального хранения реален, а профессионального — консенсуален. С 01.06.2018 договор займа, за исключением договора, оформленного между гражданами является как консенсуальным, так и реальным. Договор займа между гражданами по-прежнему признается исключительном реальным (п. 1 ст. 807 ГК РФ). Подробности можно узнать из нашей статьи Договор займа реальный или консенсуальный.

Если в ГК в определении договора используется глагол «обязуется» относительно стороны договора — это является признаком консенсуального договора. Если используется глагол действия, к примеру, «передает» — это говорит о реальной модели договора. Это наглядно отражено в законной дефиниции договора дарения (п. 1 ст. 572 ГК).

Практическое значение классификации

Ключевое значение на практике имеет вручение имущества, требуемое при заключении реального договора. Если такое вручение имеет юридический дефект, то договор останется не заключенным (не путать с его недействительностью) и обязательства у сторон не возникнут.

Например, считается незаключенным договор банковского вклада, если вкладчик в момент его заключения был неплатежеспособным (определение ВС РФ от 22.11.2011 № 5-В11-106).

Стороны, по мнению судебной практики, не способны по своему желанию изменить конструкцию договора с реальной на консенсуальную. Так, было сочтено незаконным упомянутое в договоре бюджетной ссуды (фактически — займа, то есть реального договора) указание на обязанность стороны предоставить заём (постановление ФАС Поволжского округа от 30.03.2004 № А55-6633/03-14).

Итак, реальный договор отличается от консенсуального договора необходимостью вручения имущества при его заключении. Причем юридический дефект при вручении имущества может привести к незаключенности реального договора.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!

ДОГОВОР МЕНЫ

1. Понятие договора мены содержится в ст. 567 ГК: «По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой».

По своей правовой природе договор мены, как самостоятельный вид гражданско-правового договора, близок договору купли-продажи.

Договоры купли-продажи и мены тесно связывает история их зарождения и развития. Старшим из них является договор мены, возникший на заре развития человеческого общества в период, когда денег как таковых во всех их формах проявления еще не существовало. Естественно, в тот период и сама мена не имела правового характера. В римском праве в течение длительного времени, включая классический период истории римского права, мена рассматривалась в качестве непоименованного реального контракта . Собственно говоря, и договор купли-продажи в римском праве, совершавшийся способом манипуляции, первоначально был, по существу, сделкой по обмену определенной вещи на соответствующее количество материала, в роли которого выступала медь. По мере развития торговли и появления чеканных металлических денег договор купли-продажи стал основным в системе договоров по передаче вещей в собственность. Договор мены во многих странах Европы получил в законодательстве статус поименованного договора лишь в позднее Средневековье. При этом законодательные акты посвящали договору мены незначительное число правовых норм, рассматривая его хотя и в качестве самостоятельного, но тем не менее вспомогательного (дочернего) договора по отношению к договору купли-продажи. Таковым, по существу, он продолжает оставаться и в современном гражданском законодательстве в промышленно развитых странах, включая Россию.

См.: Зомъ Рудольф. Институции. Учебник истории и системы римского гражданского права. С. 261.

Роль договора мены резко возрастает во время войн и иных кризисных ситуаций в странах в периоды обесценения денег.

Взаимосвязь и взаимозависимость договора мены и договора купли-продажи в российском законодательстве проявляются и в источниках правового регулирования договорных отношений в области мены товаров. Согласно п. 2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК), если это не противоречит правилам гл. 31, посвященной договору мены, и существу мены. Таким образом, договорные отношения по мене товаров регулируются двумя видами нормативных источников: нормами о договоре купли-продажи (их подавляющее большинство) и специальными нормами о договоре мены, основанными на положениях гл. 31 ГК.

Так, к договору мены применяются правовые нормы о форме договора, качестве, комплектности (комплекте) товаров, их ассортименте, количестве товаров, определяемых родовыми признаками, месту и порядку передачи, ответственности за ненадлежащее качество и иные нарушения по исполнению обязательств, предусмотренные ГК для договора купли-продажи. Одним словом, применяются все нормы, не являющиеся специальными, созданными для договора мены, и не противоречащими правовой сущности данного договора.

Договор мены является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

2. Сторонами договора мены могут быть все без исключения субъекты гражданского права, в том числе физические и юридические лица, а также публично-правовые образования (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

Никаких ограничений по участию в качестве стороны договора мены для каких-либо субъектов гражданского права закон не содержит.

Поэтому невозможно признать основанным на законе мнение о невозможности выступления в гражданско-правовом договоре в качестве стороны государства . Обосновывается данное мнение тем, что якобы натуральный обмен противоречит основным принципам бюджетного устройства страны. Во-первых, не ясно, о каких принципах бюджетного устройства страны идет в данном случае речь. Во-вторых, в практике нередко между Российской Федерацией и субъектами РФ заключаются договоры мены зданиями и сооружениями, предназначенными для управленческих, производственных, жилищно-бытовых и иных целей. Все такие договоры признаются действительными.

См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Т. 2. М., 2000. С. 108.

3. Предметом договора мены, как сказано в ГК, являются товары. При этом закон не определяет того, что следует понимать под товаром, употребляемым в широком смысле слова. Исходя из сущности договора мены, под предметом данного договора, во-первых, необходимо понимать имущество, используемое как в предпринимательских целях, так и для личного, семейного, домашнего и иного потребления, не связанного с предпринимательской деятельностью. В данном смысле слова понятие предмета договора мены идентично понятию предмета договора купли-продажи.

Работы и услуги, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты гражданских прав к предметам договора мены не относятся. На этом основании понятие бартерной сделки, употребляемое в п. 3 ст. 2 Федерального закона от 8 декабря 2003 г. «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» , не имеет ничего общего с понятием договора мены, используемым в ГК.

СЗ РФ. 2003. N 50. Ст. 4850.

В соответствии с данным Законом внешнеторговая бартерная сделка, совершаемая при внешнеторговой деятельности и предусматривающая обмен товарами, работами, услугами, иной собственностью, — в том числе сделка, которая наряду с указанным обменом предусматривает использование денежных и (или) иных платежных средств.

В приведенном понятии бартерной сделки речь идет, по существу, о новой разновидности гражданско-правовой сделки, близкой к договору мены, но не идентичной ему.

Во-вторых, под предметом договора мены следует понимать вещи. Имущественные права не могут быть предметом договора мены по причинам, изложенным при определении предмета договора купли-продажи. Наше мнение совпадает с мнением В.В. Витрянского и подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженной в информационном письме его Президиума от 24 сентября 2002 г.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2002 (издание 4-е, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 265.

ВВАС РФ. 2003. N 1.

В-третьих, предметом договора мены могут быть любые вещи, движимые и недвижимые, в любом их сочетании. В рамках действия договора способны обмениваться недвижимые вещи с недвижимыми и движимыми, движимые вещи с движимыми и недвижимыми. По предмету договора — единичному (а не всеобщему) товару никакого отличия договора мены от договора купли-продажи не существует. Отличие в другом: такому единичному товару противостоит другой единичный товар (договор мены) или всеобщий товар — деньги (договор купли-продажи).

В-четвертых, в одном-единственном случае предметами договора мены, по нашему мнению, могут быть только деньги, но различной валютной принадлежности. Речь идет о договорах по обмену российских рублей на доллары США или евро, или иностранной валюты на российские рубли. В данном случае обмену подлежат неодинаковые в количественном выражении содержащихся в них денежных единиц валюты, приравниваемые к одному знаменателю на день заключения договора мены. Таким знаменателем является их рыночная цена, определяемая курсом обмена, ориентированного на равноценную потребительскую стоимость приобретаемых на них товаров. Распространение действия договора мены на сделки по обмену валют подчеркивает наиболее важную сущностную характеристику договора мены — равноценность обмениваемых в отношении друг к другу однопорядковых товаров, в данном случае денег различной валютной принадлежности.

4. Содержание договора мены подвержено главным образом воздействию специальных правовых норм.

Прежде всего это относится к цене договора и расходам, которые должны нести стороны в процессе исполнения лежащих на них обязанностей (ст. 568 ГК). Наиболее распространенный тип договора мены характеризуется равноценностью стоимости товаров, передаваемых сторонами друг другу при исполнении договора. Как следствие этого, вопрос об использовании сторонами денег в качестве дополнительной оплаты товаров при их обмене между сторонами не возникает. Деньги в договоре мены используются лишь в качестве оплаты расходов по взаимной передаче и принятию товаров. Данные расходы обычно связаны с доставкой товаров одной стороной другой, составляя иногда при транспортировке товара на длительное расстояние и оплате экспертизы при приемке товара по количеству и качеству весьма солидную сумму. Такие расходы осуществляет, как правило, сторона, которая несет соответствующие обязанности по договору.

Однако в некоторых договорах мены обмениваемые товары неравноценны. В этих случаях сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, может быть вынуждена оплатить разницу в ценах до или после передачи товара, если иной порядок не предусмотрен договором. Данная обязанность по оплате разницы, исходя из судебной практики, возникает, когда неравноценность обмениваемых товаров признана сторонами в самом договоре мены или, во всяком случае, вытекает из согласованного волеизъявления сторон.

Так, при рассмотрении одного дела кассационный суд в своем постановлении записал, что содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров . Правильная оценка сложившихся между сторонами отношений может быть дана только после выяснения воли сторон по затронутому вопросу. Суд исходил из того, что в ст. 568 ГК содержится лишь презумпция равноценности товаров в договоре мены. Высший Арбитражный Суд РФ, по существу, поддержал подобного рода толкование ст. 568 ГК. Нельзя вместе с тем забывать, что указанная презумпция, как и все другие презумпции толкования законов, опровержима. В конечном счете все зависит от обстоятельств каждого конкретного дела, рассматриваемого судом.

ВВАС РФ. 2003. N 1.

При обмене товарами обязанности сторон договора мены по времени исполнения нередко совпадают. В случае же, когда по договору подобного рода совпадение в исполнении указанных обязанностей сторонами отсутствует, применяются положения о встречном исполнении обязательств, предусмотренные ст. 328 ГК. В соответствии с данными правилами сторона, на которой лежит встречное исполнение, при неисполнении другой стороной обязанности по договору вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него и потребовать возмещения убытков.

Важная специальная норма о переходе права собственности на обмениваемые товары установлена в ст. 570 ГК. В отличие от ст. 223 ГК, предусматривающей в качестве общего правила переход права собственности на вещь по договору с момента ее передачи, право собственности на товары по договору мены переходит к сторонам после одновременной передачи соответствующих товаров обеими сторонами. Это означает, что в договоре, предусматривающем неодновременный обмен товарами, право собственности переходит к сторонам после передачи товара стороной, исполняющей свою обязанность последней. Данное положение не применяется к договору мены, предметом которого является недвижимая вещь: право собственности на нее переходит от одной стороны к другой в момент государственной регистрации. Специфику имеет и правовая норма, содержащаяся в ст. 571 ГК. В отличие от ст. 461 ГК, на которую содержится ссылка в ст. 571, сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены товар, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. Гл. 9.

Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. 2002. N 10 (С. 120 — 128) и N 11 (С. 115 — 125).

17.1. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Договор мены тесным образом связан с договором купли-продажи в силу экономической, юридической, исторической общности, поскольку начало товарообмену положил договор мены одного продукта на другой.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК РФ).

Закон устанавливает, что каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Сторонами договора могут быть как граждане, так и организации, владеющие имуществом на праве собственности (ст. 567 ГК РФ).

Предметом договора мены являются не изъятые из гражданского оборота вещи.

Договор мены может носить смешанный характер. Так, стороны могут обменять одну вещь на другую с доплатой, составляющей разницу в стоимости обмениваемых вещей.

Правовой результат, достигаемый сторонами в договорах мены, заключается в переходе права собственности от каждой из сторон на передаваемое в обмен имущество.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

43. Понятие, сущность и содержание договора мены.

Договор мены – это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Юридическая квалификация договора: взаимный, консенсуальный (может быть реальным), возмездный.

Стороны договора: не имеют специальных названий. Каждая из сторон по договору мены признается продавцом в отношении передаваемого товара и покупателем в отношении получаемого товара.Субъектный состав сторон: граждане, юридические лица.

Существенные условия договора: предмет, к которому относятся вещи (товары), не ограниченное в обороте имущество и имущественные права. Неопределенность в наименовании и количестве товара, подлежащего передаче в обмен на определенное имущество, влечет в силу ст. 432 ГК РФ признание договора мены незаключенным.

Основной квалифицирующий признак договора — передача имущества и в собственность. Обмен вещами с передачей их только во владение или в пользование свидетельствует об установлении между сторонами иных отношений, чем из договора мены.

К форме применяются общие требования, предусмотренные ст.158-164 ГК РФ.

Срок определяется сторонами самостоятельно.

Цена (стоимость) каждого из встречных предоставлений по общему правилу предполагается равноценными, если договором не предусмотрено иное. Если в соответствии с договором цена встречных предоставлений не равноценна, то при передачи менее среднего покупатель обязан уплатить разницу.

Каждая из сторон несет одинаковые права и обязанности:

1. Передать продукцию в порядке, предусмотренном договором;

2. Передать продукцию свободной от прав третьих лиц;

3. Передать продукцию со всеми принадлежностями и документами;

4. Передать продукцию к сроку и в количестве, установленными в договоре;

5. Передать продукцию в согласованном ассортименте;

6. Передать продукцию надлежащего качества;

7. Передать товар в согласованной комплектности и комплекте;

8. Передать продукцию в согласованной таре и (или) упаковке;

9. Известить вторую сторону о нарушении ею условий договора;

Еще по теме:

  • Как проходит имущественный суд Раздел имущества при разводе Украина Самым конфликтным и тяжелым делом является раздел имущества при разводе, который чаще всего происходит как следствие расторжения брака (развода). Но раздел имущества не всегда связан с разводом. Раздел […]
  • Как оформить ходатайство в суд образец Ходатайство о приобщении документов Если после подачи иска в суд необходимо дополнить материалы дела какими-то письменными доказательствами, подайте ходатайство о приобщении документов. Особенно сложных требований к составлению и подаче […]
  • Оплата труда в госслужбе Украинским чиновникам изменили структуру зарплаты Министр соцполитики объяснил, как новшества скажутся на суммах, которые получают госслужащие Кабинет министров Украины изменил структуру начисления зарплаты госслужащим. Теперь доля оклада […]
  • Специальные средства слезоточивого действия полиции Специальные средства слезоточивого действия полиции 1. Сотрудник полиции имеет право лично или в составе подразделения (группы) применять специальные средства в следующих случаях: 1) для отражения нападения на гражданина или сотрудника […]
  • Формы и системы оплаты труда надбавки и доплаты Доплаты и надбавки Экономика предприятия Принципы организации производственного процесса Производственный цикл Маркетинг на фирме Уставный капитал Доплаты и надбавки При анализе организации заработной платы особое […]
  • Стоимость медицинской страховки для шенгенской визы Медицинская страховка для шенгенской визы: цены и особенности страхования для туристов Если вы решили съездить в одну из стран Европы, для поездки вам потребуется медицинская страховка для шенгенской визы. Страховой полис входит в […]
  • Вступит в наследство через суд Вступление в наследство через суд Судебная защита прав, в том числе, наследственных, гарантируется каждому гражданину РФ. Жизненные ситуации, при которых встает необходимость в признании или защите прав на наследство, возникают очень […]
  • Продажа старых лицензий Продажа старых лицензий Политика лицензирования программных продуктов. Продажа наших систем новым клиентам осуществляется с обязательной продажей годового технического сопровождения. Если Заказчик перечисляет всю стоимость ПО, но не […]