Судебная практика ст 36 зк рф

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Утратила силу с 1 марта 2015 года

СТ 36 ЗК РФ — Утратила силу с 1 марта 2015 года

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Религиозным организациям, имеющим в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются в собственность бесплатно.

Религиозным организациям, имеющим в соответствии с федеральными законами на праве безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, эти земельные участки предоставляются на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

1.1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

2. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

3. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

5. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов.

6. В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

7. В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

8. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

9. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15 и пунктами 4 и 5 статьи 28 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 36 Земельного кодекса РФ

Комментарий к Статье 36 ЗК РФ временно недоступен.

Комментарий к СТ 36 ЗК РФ

Статья 36 ЗК РФ. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Комментарий к статье 36 ЗК РФ:

1. Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости исключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости) (см. п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 11). Причем это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений независимо от способа приобретения прав на недвижимость (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. С. 87 — 90).

Отсутствие в п. 1 комментируемой статьи четкого указания на субъекта, которому принадлежит право выбора исключительного права (собственность или аренда), привело к различным судебным решениям при применении этой нормы. При обобщении практики применения п. 1 ст. 36 ЗК Пленум ВАС РФ в Постановлении N 11 разъяснил, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка. Сегодня, с учетом положений ст. 15 и п. 4 ст. 28 ЗК (в редакции ФЗ от 10.05.2007 г. N 69-ФЗ), законодатель признал, что собственники недвижимости вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу ЗК. Соответствующее положение было включено в ФЗ о введении в действие ЗК с 30 ноября 2007 г. (см. п. 2.2 ст. 3).

Кроме того, следует учитывать, что резервирование земельного участка также не препятствует приватизации земельного участка под зданием, строением, сооружением, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения у собственника недвижимости (см. Постановление Президиума ВС РФ от 30.05.2007 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2007 года» // Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10).

Одним из основных принципов приватизации государственного и муниципального имущества является отчуждение такого имущества в частную собственность на возмездной основе. Из общего правила, устанавливающего возмездность приобретения собственником зданий, строений, сооружений земельных участков, могут быть сделаны исключения федеральными законами и законами субъектов РФ (см. п. 2 ст. 28). Одно из таких исключений предусмотрено в абз. 3 комментируемого пункта, закрепляющем право религиозных организаций получить бесплатно земельные участки под объектами религиозного и благотворительного назначения. При применении данного положения (а также абз. 4 настоящего пункта) существенным является решение вопроса о том, на каком праве принадлежит религиозной организации объект недвижимости, расположенный на земельном участке, а также об использовании названного объекта по назначению.

2. В комментируемой статье определена компетенция органов государственной власти, органов местного самоуправления и закреплены общие положения по определению цены выкупа земельных участков под объектами недвижимости. До 1 января 2010 г. данные нормы применяются с учетом положений ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК, которая в целях стимулирования приобретения земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений предусматривает иные подходы к установлению выкупной цены земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями.

3. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость» не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 23 названного Закона).

Принятие данных норм имеет фискальную цель — взимание земельного налога с собственников земельного участка под многоквартирным домом. Приведенные положения на первый взгляд дают основания полагать, что в данном случае специального решения компетентного органа о предоставлении земельного участка в собственность не требуется и общая долевая собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме на сформированный земельный участок возникает в силу закона. Но подобное толкование едва ли однозначно. В самой ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» употребляется термин «переходит в общую долевую собственность». Гражданское, земельное и жилищное законодательство не устанавливает возможность автоматического прекращения ранее существующего права на земельный участок. В любом случае для прекращения таких прав требуется определенный юридический факт, указанный в законодательстве. Буквально нормы указанной статьи таких оснований (юридических фактов) не содержат, а фактически определяют условия возникновения общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами у собственников помещения: формирование земельного участка и его государственный кадастровый учет.

Сложность толкования положений п. 2 комментируемой статьи и ст. 16 названного ФЗ определяет и неоднозначность их применения на практике. Чаще всего споры возникают в связи с заключением государственными органами, органами местного самоуправления договора аренды земельного участка с собственником нежилого помещения, располагающегося в многоквартирном доме. При рассмотрении подобного рода дел арбитражные суды делают прямо противоположные выводы: от возможности возникновения права общей долевой собственности с момента формирования земельного участка (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.09.2007 по делу N А56-24818/2006; Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А35-1680/07-С13) до признания необходимости принятия решения компетентным органом о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность собственникам помещений (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007(32286-А27-9); Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2008 по делу N А28-7432/2007-163/19).

Требуется в комментируемой статье установить особый порядок предоставления земельных участков, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При отсутствии сформированного земельного участка на основании заявления уполномоченного общим собранием собственников помещений лица возможно одновременное решение о формировании земельного участка и предоставлении его на праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (как это ранее было предусмотрено в п. 4 ст. 34, см. комментарий к ст. 34).

4. Пункт 3 комментируемой статьи определяет режим неделимого земельного участка, на котором находится здание, принадлежащее различным лицам на вещных правах. Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимых для использования каждого из них.

При рассмотрении нормы абз. 1 п. 3 комментируемой статьи КС РФ указал, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть — такой земельный участок выступает объектом прав в целом. ГК устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых — поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (п. 4 ст. 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности. Исходя из этого, КС РФ пришел к выводу, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности и, таким образом, по смыслу ч. 3 ст. 55 Конституции не может рассматриваться как ограничивающий права и свободы человека и гражданина (Определение КС РФ от 21.02.2008 N 119-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Слободенюка Владимира Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 6 и пунктами 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»).

Появление на неделимом земельном участке новых собственников объектов недвижимости (например, при отчуждении части помещений в здании) влечет за собой расторжение (изменение) договора аренды земельного участка, первоначально заключенного с одним арендатором. Расторжение возможно в судебном порядке, если первоначальный арендатор отказывается от добровольного расторжения договора аренды земельного участка и заключения нового договора с множественностью лиц на стороне арендатора. В силу нормы ст. 452 ГК должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора об изменении или расторжении договора.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением земельных участков лицами, указанными в абз. 2 п. 3 комментируемой статьи, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Особо законодатель выделил государственных и муниципальных юридических лиц (казенные предприятия, учреждения), владеющих помещениями на праве оперативного управления. В силу абз. 3 комментируемого пункта такие лица не заключают договор аренды земельного участка, а приобретают право ограниченного пользования им (сервитут).

5. Оформление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование только за одним из владельцев помещений в здании предполагает предоставление возможности владельцам иных помещений использовать земельный участок на основании соглашения об установлении сервитута для прохода, проезда и т.п.

6. В комментируемых нормах (п. п. 5 — 8) установлен порядок приобретения прав на неделимый земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими нескольким правообладателям. Такие лица должны совместно обратиться в компетентный орган с заявлением о предоставлении земельного участка. Применение данной нормы на практике вызывает существенные затруднения, поскольку совместное обращение всех сособственников часто невозможно. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

При этом, как указал КС РФ в Определении от 05.03.2004 N 82-О «По запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации» (Вестник КС РФ. 2004. N 5), п. 5 ст. 36 ЗК, предусматривающий совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлен на защиту прав и законных интересов всех собственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

Приказом Минэкономразвития России от 30.11.2007 N 370 (БНА ФОИВ. 2007. N 50) был утвержден перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения. Требовать иные документы органы государственной власти, органы местного самоуправления не вправе. Отсутствие требуемых документов служит основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

Пункты 7 и 8 комментируемой статьи предусматривают особенности предоставления земельных участков, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка.

С 17 мая 2008 г. в комментируемые нормы были внесены изменения, которые существенно изменили порядок предоставления земельных участков при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка. Если ранее обязанность по обеспечению изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка была возложена на орган местного самоуправления, то теперь именно лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка. Орган местного самоуправления обязан только утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (или утвержденный до 1 ноября 2008 г. проект границ земельных участков; об этом см. комментарий к п. п. 5 — 7 ст. 31). Кроме того, если ранее решение о предоставлении земельного участка предшествовало кадастровому учету и изготовлению кадастровой карты земельного участка, то теперь решение принимается только при наличии кадастрового паспорта земельного участка.

Гражданин — собственник недвижимости, которому земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования для садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, может реализовать свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости в собственность в порядке, установленном либо ст. 36 ЗК, либо ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость». Порядок оформления права собственности, установленный данным Законом, в большей степени отвечает интересам граждан.

7. Иностранные граждане, лица без гражданства — собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК, но с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами РФ (см. комментарий к п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15, п. 5 ст. 28).

Арбитражный суд Республики Татарстан

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ СОБСТВЕННИКОВ ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ СТ. 36 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ

В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены в ЗК РФ и в иных федеральных законах, в соответствии с которыми для приобретения прав на земельный учас¬ток граждане или юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (далее государственный орган) с соответствующим заявлением. В месячный срок со дня поступления заявления государственный орган принимает решение о предоставлении земельного участка. После принятия решения государственный орган готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора в течение месяца с даты принятия соответствующего решения.

Данное законодательное регулирование порядка заключения договора позволяет сделать единственно правильный вывод о том, что для органа государственной власти или органа местного самоуправления заключение договора купли-продажи или договора аренды носит обязательный характер.

Однако в практике применения этих положений довольно частыми являются случаи нарушения прав собственников зданий, строений, сооружений со стороны государственных органов, которые могут выражаться в необоснованном отказе в предоставлении земельного участка, в непринятии соответствующего решения, в ненаправлении проекта договора и т.п.

В связи с этим в судебной практике наметились два подхода в защите нарушенных прав 1 . Один из которых дает возможность собственнику объекта недвижимости обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ). К положительным сторонам данного подхода следует отнести все особенности рассмотрения данной категории дел, а именно сокращенные сроки рассмотрения дел; обязанность органов и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия, (бездействие) доказывать обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, законность оспариваемых решений и действий (бездействия) государственных органов; немедленное исполнение решения; право суда указать в резолютивной части решения необходимости сообщения суду об исполнении решения суда соответствующим органом или лицом и многое другое. Однако в свою очередь необходимо помнить и о соблюдении трехмесячного срока пода¬чи заявления в суд, установленного в ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

В случае если нет законных оснований к отказу в удовлетворении требований заявителя о предоставлении земельного участка, например, в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, то результатом обращения с подобным заявлением является вынесение судом решения, в котором суд признает действие (бездействие) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным и обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Второй подход заключается в возможности обратиться в суд в общем исковом порядке с заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка. При реализации второго подхода в судебной практике встал вопрос о соотношении ст. 445 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) и ст. 36 ЗК РФ в части необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (обязанности направления проекта договора в качестве оферты государственному органу). И если практика применения ст. 445 ГК РФ давно сложилась и не вызывает сомнений в том, что основания для понуждения обязанной стороны к заключению договора отсутствуют, если вторая сторона предварительно не обращалась к ней с предложением заключить договор 2 , то в отношении применения ст. 36 ЗК РФ такой вывод делать все же преждевременно.

Так, несмотря на то, что Высший Арбитражный Суд РФ по этому вопросу определил свою позицию уже в 2005 г., во многих арбитражных судах по-прежнему вызывает сомнение правильность подобного подхода, который сводится к тому, что соблюдение досудебного порядка спора является необходимым для рассмотрения такой категории споров.

И сомнения эти обусловлены следующим. Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ право на приватизацию земельных участков реализуется в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами. В самом Земельном кодексе, в частности в ст. 36, нет ни одной нормы, обязывающей собственников зданий, сооружений направлять проект договора государственному органу. Наоборот, совершение этих действий целиком и полностью возложено именно на государственные органы. Во-вторых, среди других федеральных законов, которые регулировали бы вопросы приватизации земельных участков можно отметить Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее закон о приватизации), Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Однако и они ничего нового не привносят в порядок переоформления прав на земельные участки собственниками объектов на них расположенных, а наоборот отсылают в этой части именно к ЗК РФ.

Что касается ГК РФ, то в соответствии со ст. 217, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При этом при приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Таким образом, мы видим, что законодатель старается вывести за рамки ГК РФ регулирование вопросов приватизации государственного или муниципального имущества, что совершенно оправдано, т.к. институт приватизации в любом случае носит временный характер, и придает нормам ГК РФ лишь субсидиарный характер. Однако специальное приватизационное законодательство в свою очередь обращается к ЗК РФ.

В-третьих, в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Вышеизложенное в совокупности со сложившейся практикой применения коллизионных норм ГК РФ и ЗК РФ, конечно же, может привести любого правоприменителя либо в тупик, либо к неправильным выводам.

Однако, как мы полагаем, избранная ВАС РФ позиция является единственно верной и может быть теоретически обоснована.

Следует еще раз начать с того, что правоотношения по переоформлению прав на земельный участок имеют в своей основе переход земельного участка из государственной собственности в частную, т.е. по своей сути относятся к приватизации, а, следовательно, в соответствии со ст. 217 ГК РФ должны быть урегулированы в специальных законах о приватизации. И здесь невозможно не согласиться с В.В. Витрянским, который справедливо отмечает, что ЗК РФ никакого отношения к процессу приватизации государственного и муниципального имущества не имеет и его задача регулировать земельные отношения, т.е. отношения, связанные с охраной и использованием земель, в том числе и при их приватизации 3 .

Но на сегодняшний день мы имеем приватизационные нормы в ЗК РФ, которые регулируют порядок приобретения и прекращения права собственности на земельные участки и нормы, регулирующие порядок приобретения права аренды на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений. Это порождает за собой еще большую проблему, а именно регулирование имущественных отношений, подпадающих под сферу частноправового регулирования ЗК РФ, являющимся актом публично-правового права.

Следовательно, основная проблема, с которой столкнулись суды при разрешении соответствующих споров, обусловлена глобальной проблемой, связанной с разграничением (соотношением) сфер регулирования гражданского и земельного законодательства. Правильное решение которой и позволит в конечном итоге ответить на частный вопрос о том, нужно или нет до подачи искового заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды земельного участка направлять проект соответствующего договора государственному органу?

Основания разграничения сфер гражданского и земельного законодательств стали принципиально важным предметом многих научно-теоретических дискуссий, но на доктринальном уровне пока еще не сформировалось единство мнений. Камнем преткновения стал вопрос о возможности регулирования одних и тех же отношений одновременно обеими отраслями законодательства. Одни ученые полагают возможным «двойное» регулирование земельных отношений, но при этом приоритетными определяют нормы гражданского права 4 . Но тогда, по справедливому замечанию А.А. Иванова, нужно вернуться к вопросу о применении абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ. Возможно, следует подумать об «усилении» данной нормы, т.к. на сегодняшний день есть все основания считать эту норму «регламентной», обязывающей законодателя при принятии новых законов вносить изменения в ГК РФ. В противном случае должны применяться нормы ГК РФ 5 .

Другие, занимая противоположную позицию, приоритет отдают соответственно нормам земельного права 6 .

Однако наиболее обоснованным представляется все же четкое разграничение сфер действия отраслей законодательства. Сторонниками такого подхода являются многие ученые. Так, Б.М. Гонгало очень ярко и убедительно выразил свою позицию в этом вопросе: «Не должно быть в Земельном кодексе (как и любом другом отраслевом акте) гражданско-правовых норм. (Как не должно быть в Гражданском кодексе земельно-правовых норм). Отдайте «Богу — богово, а кесарю — кесарево». Иначе, зачем вообще отраслевая кодификация? При противоположном подходе дублирование и, еще хуже, противоречия неизбежны» 7 .

Аналогичных взглядов придерживается профессор Е.А.Суханов: «Специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не «своеобразие» регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. Дело Земельного кодекса — устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли «как основы жизни и деятельности человека» и «исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы». Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву» 8 . На четкой дифференциации сфер регулирования земельного и гражданского законодательств настаивают и другие видные специалисты гражданского права 9 . И нельзя не отметить, что логика законодателя была нацелена именно на такое регулирование, чему подтверждение идея, заложенная в самой норме ст. 3 ЗК РФ, которая, однако, на практике не всегда соблюдается. Так, А.Л. Маковский справедливо опасается того, что норма п. 3 ст. 3 ЗК РФ, «явно отнесенная в Земельном кодексе к числу принципиальных, дает неограниченную возможность (уже отчасти реализованную в Земельном кодексе) урегулировать права на основной по ценности и значению объект имущественных прав — землю и ее гражданский оборот особыми правилами, которые как угодно могут отличаться от всех (в том числе и наиболее общих и принципиальных) правил гражданского закона» 10 .

На еще одно обстоятельство, придающее дополнительное значение правильному разграничению гражданского и земельного законодательства обратил внимание В.В. Чубаров. «Принятие земельного законодательства, — отмечает В. В. Чубаров, — отнесено Конституцией РФ к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Гражданское законодательство, напротив, согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ находится в исключительном ведении Российской Федерации. Таким образом, разграничение этих отраслей между собой приобретает дополнительное практическое значение. Ведь признание того или иного вопроса подлежащим регулированию земельным законодательством допускает в принципе его решение законодателями субъектов Российской Федерации.

Квалификация земельного законодательства в качестве комплексной отрасли законодательства дает возможность правильно ответить и на этот вопрос. В частности, она позволяет «уберечь» нормы гражданского права по поводу земельных участков от передачи их на усмотрение каждого из более чем 80 субъектов Российской Федерации» 11 .

Таким образом, нормы ст. 36 ЗК РФ в совокупностью со ст. 3 ЗК РФ и ст. 2 ГК РФ позволяют сделать вывод о том, что при бездействии исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления или отказе в заключение соответствующего договора, и избрании стороной искового порядка защиты своих прав, путем понуждения к заключению договора, возможны только при соблюдении досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, как это и предусмотрено в ст. 445 ГК РФ.

Если уже никто не оспаривает тот факт, что в соответствии со ст. 36 ЗК РФ для государственного органа заключение договора носит обязательный характер, то никто не должен ставить под сомнение и то, что нормы, регламентирующие порядок заключения договоров, когда для одной из его сторон заключение в силу закона носит обязательный характер, есть и должны быть именно в ГК РФ, а следовательно, подлежать непосредственному применению.

Именно этот подход превалирует сегодня в практике окружных судов, и даже тех, которые изначально занимали противоположную позицию 12 .

В заключении следует также отметить, что при коллизиях гражданского и земельного законодательства в настоящее время избран подход, в соответствии с которым применяется закон принятый позднее, либо закон, содержащий специальное регулирование в отличие от общего регулирования. Однако, если Земельный кодекс РФ — это акт публично-правового права, он не может и не должен регулировать имущественные отношения, подпадающие под сферу регулирования ГК РФ, являющегося актом частного права.

Учитывая трудности, которыми сопряжено своевременное внесение изменений, дополнений в ГК РФ и оправданный строго взвешенный подход в части необходимости этих нововведений, сложившуюся практику применения ГК РФ и ЗК РФ следует признать «правильной» только с формально-юридических позиций, с концептуальной точки зрения такой подход в корне неверный 13 .

И, несмотря на сопротивление со стороны представителей науки земельного права, выступающих в защиту своей отрасли права, следует согласиться с теми, кто настаивает на перенесении из ЗК РФ в ГК РФ всех норм, направленных на регулирование имущественных отношений по поводу земельного участка. Исключение должны составлять нормы о приватизации земельных участков, которые ввиду своего временного характера должны быть выведены в отдельное специальное законодательство 14 .

1 См. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. — 2005. — № 5.

2 См. Вестник ВАС РФ. — 1997. — № 5. — С. 55-56.

3 См.: Витрянский В.В, Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. — 2003. — № 1.

4 Чередникова М.В. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещных прав: автореф. дис. канд. юр. наук. — Екатеринбург, 2005. — С. 7-8, 10-11, 14-15; Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права // Нотариус. — 2003. — № 2; Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. — 2002. — № 1. — С.61; Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Зем- лякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. — 2002. — № 9. — С. 78.

5 Иванов А.А. Об основных направлениях совершенствования законодательства о вещных правах // Вестник гражданского права. — 2008. — № 4. — Т.8. — С. 98.

6 Крассов О.И. Право частной собственности на землю. — М., 2000. — С. 39; Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник. — М., 1999. — С. 21; РыженковА.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). — Волгоград, 2005. — С. 555.

7 Гонгало Б.М. Цивилистика в динамике // ЭЖ-ЮРИСТ. 2004. — № 18. — С. 6.

8 См.: Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. — 2003. — № 1; Он же. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. — 2006. — № 12.

9 См.: Витрянский В.В. Указ. соч. — С. 15; Чубаров В.В. Кодификация российского земельного законодательства // Кодификация российского частного права / под ред. Д.А. Медведева. — М.: Статут, 2008. — С. 297-300; Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова). — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). — Волтерс Клувер, 2006.

10 Приводится по: Митягин К. С. Правовая природа земельного участка: научно-практические межотраслевые правовые подходы // Законодательство. — 2008. — № 1. 11111110

11См.: Чубаров В.В. Указ. соч. — С. 301-302.

12 См.: Постановление ФАС СКО № Ф08-3255/02 по делу №А53-3706/2002-С4-32 от 02.09.02 г.; Постановление ФАС СКО № Ф08-5769/2008 от 23.09.08 г.; Постановление ФАС ПО № А65-29622/2007 от 28.08.08 г.

13 См.: Гонгало Б.М. Указ. соч. — С. 7.

14 См.: Чубаров В.В. Указ. соч. — С. 306.

Статья посвящена вопросам защиты прав собственников зданий, строений, сооружений при приватизации земельных участков.

Ключевые слова: приватизация земельных участков; аренда земельных участков; переоформление права на земельный участок; недвижимое имущество.

The article is devoted to the protection of rights of the proprietors of buildings, constructions, and edifices at privatization of ground areas.

Еще по теме:

  • Может ли бывшая жена прописать ребенка от другого Развод. Право на проживание в квартире после развода и прописке ребенка Я муж. Квартира приобретена мною до брака. В квартире я прописал нашего ребенка, жена прописана в другой квартире. В случае развода ребенок остается с матерью. Имею […]
  • Договор ссуды между ооо Как оформить использование имущества единственным учредителем? Физическое лицо является владельцем недвижимости. Это же лицо является единственным учредителем ООО. Как макимально эффекивно и выгодно оформит отношения физ.лица-цчредителя и […]
  • По каким дням выдают права после лишения Возврат прав после лишения Экзамен после лишения прав. Обновление информации от 23 июня 2015 года . В скором времени Государственной думой РФ будет принят законопроект, который предусматривает досрочный возврат прав после лишения. А […]
  • Как получить временное проживание в россии гражданину украины 2018 Как получить РВП гражданину Украины Иностранные граждане с безвизовым въездом в РФ имеют право находиться на территории РФ только 90 дней в течение каждых 180 дней. Это правило действовало и в отношении граждан Украины, но в связи с […]
  • Материнский капитал за третьего ребенка в 2017 году Правила получения материнского капитала за третьего ребенка С рождением третьего малыша материальный аспект – настоящее испытание для семейного бюджета. Так что финансовая поддержка от государства всегда кстати. Программа материнского […]
  • Нет страховки осаго какое наказание Штраф за езду без страховки ОСАГО в 2018 году Штраф за езду без страховки ОСАГО составляет 800 рублей. С 1 июля 2018 года изменений в штрафах за отсутствие ОСАГО нет. Также при управлении без полиса ОСАГО возможно получить штраф 500 […]
  • Статья 219 нк рф социальные налоговые вычеты с комментариями Социальные налоговые вычеты. Новый порядок предоставления с 2016 г. Автор: Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo - Consulting & audit C 1 января 2016 г. физические лица смогут реализовать свое право на получение социальных вычетов у […]
  • Региональный банк данных детей сирот краснодарского края Региональный банк данных о детях Региональный банк данных о детях, оставшихся без попечения родителей Формирование и использование регионального банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, в министерстве осуществляет отдел […]