Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

Предварительный договор без задатка

Профессиональная помощь юриста в составлении любых договоров.

Стоимость 1000 рублей. Срок исполнения 30 минут.

Доставка. Гарантия.

Телефон: 89506408355

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

г. Екатеринбург «22» сентября 2015 г.

Мы, Иванов Иван Иваныч 20.09.1930 года рождения, проживающая по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Жданова, дом 111, паспорт 65 55 № 555555, выданный ОВД района и города Камышлова Свердловской области 11.11.2011 года, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

Петров Петр Петрович 04.04.1994 года рождения, проживающая по адресу: Свердловская область, Камышловский район, село Обуховское, ул. Мира, дом 111, паспорт 65 99№ 777777, выданный Отделением УФМС России по Свердловской области в Камышловском районе 11.11.2011 года, именуемая в дальнейшем «Покупатель»,

заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Покупатель и Продавец обязуются заключить договор купли-продажи в отношении следующего имущества: часть жилого дома с земельным участком, находящееся по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Луговая, дом 9, принадлежащее Продавцу на праве собственности, по согласованной цене 3 150 000 (три миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей. Покупатель обязуется купить, а Продавец обязуется продать имущество на условиях, указанных в настоящем договоре.

2. Указанное недвижимое имущество принадлежит Продавцу на основании:

  • Часть жилого дома, литер А, площадь 77 кв.м., кадастровый номер: 66:20/01:11:11:11:11 – договора безвозмездной передачи части дома собственность граждан №888 от 22.12.2012 г., зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 16.08.2012 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 66-01/20-18/2005-211, выдано свидетельство о государственной регистрации права 66 АБ 222222.
  • Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под часть дома индивидуальной жилой застройки (одноэтажный), площадь 777 кв.м., кадастровый номер: 66:46:0101001:111 – договора купли-продажи земельного участка № 111 от 11.11.2012 г., зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 28.11.2008 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации № 66-66-20/015/2008-999, выдано свидетельство о государственной регистрации права 66 АГ 777777.

3. Продавец и Покупатель принимают на себя обязательства заключить Договор купли-продажи, указанного имущества не позднее 22 октября 2015 года в течение 3-х рабочих дней с момента извещения Продавца о готовности внести полную сумму денег составляющую цену имущества Покупателем. В случае отказа от покупки без уважительной причины Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в сумме 30 000 (тридцати тысяч) рублей. В случае отказа Продавца продать имущество до указанного настоящим Договором срока Продавец уплачивает Покупателю неустойку в сумме 30 000 (тридцати тысяч) рублей.

4. Оформление сделки купли-продажи осуществляется за счёт Покупателя. Оформление документов на имущество, необходимых для совершения сделки купли-продажи, осуществлено Продавцом до заключения настоящего договора.

5. Покупатель обязан при подписании Договора купли-продажи выплатить Продавцу сумму, указанную в п. 1 настоящего Договора. Цена окончательная и изменению не подлежит.

5.1. Расчёт между Сторонами производится следующим образом: денежные средства, указанные в п. 1. настоящего предварительного договора, наличными деньгами выплачиваются Покупателем перед подписанием основного Договора купли – продажи, если иной порядок не указан в основном договоре купли-продажи.

6. До подписания настоящего предварительного договора Имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передана в ренту, аренду или другое пользование. Покупатель в соответствии со ст. 551 ГК РФ приобретает право собственности на вышеуказанное имущество с момента государственной регистрации перехода права собственности.

7. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть данного предварительного договора, а так же отсутствие обстоятельств, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

8. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче вышеуказанного имущества, сторонами передаточный акт составляться не будет.

9. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора купли-продажи, предусмотренного настоящим предварительным договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением, в соответствии со ст.3 настоящего договора.

10. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
10.1. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
10.2. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть данный предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным статьей 11, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков.

11. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до «22» октября 2015 года включительно.

12. После заключения основного Договора купли-продажи и регистрации сделки Продавец обязуется освободить имущество не позднее 10 дней.

13. Продавец обязуется после заключения настоящего договора не предпринимать действий направленных на отчуждение данного объекта недвижимого имущества третьим лицам.

14. Изменение, расторжение и пролонгация договора возможна по взаимному согласию сторон.

15. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность и не разглашать условия настоящего договора третьим лицам.

16. Все споры по настоящему договору разрешаются путем переговоров, а в случае не достижения согласия – в соответствии с действующим законодательством РФ.

17. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному каждой стороне.

Адрес: г. Камышлов, ул. Советская, д. 7, офис 88 (2 этаж)

Телефоны: 89122781115 или 89126686183

E-mail: [email protected]

НЕДВИЖИМОСТЬ В КАМЫШЛОВЕ:

покупка, продажа, обмен, ипотека, юридическое сопровождение, составление договоров, новостройки в Екатеринбурге

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Как показывает практика, перед подписанием договора купли-продажи квартиры, часто возникает потребность в подписании предварительных соглашений, которые могут быть выражены в различных формах.

Необходимость подписания таких соглашений зачастую возникает из следующих оснований, например:

  • Продавцу квартиры нужно время для того, чтобы собрать полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора;
  • Покупателю требуется время для того, чтобы собрать полную сумму средств.

В связи с вышеуказанными факторами сторонам может быть предложено подписать следующие виды сделок:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры;
  • Договор о намерениях;
  • Договор задатка и др.

Поэтому следует обратить внимание на некоторые нормы действующего законодательства:

1. В соответствии с частью 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, — в письменной форме.

2. Частью 4 статьи 635 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае заключения договора о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, его нельзя считать предварительным договором.

Отдельно отметим, что договор задатка в гражданском законодательстве вообще не прописан, однако понятие «задаток» четко определено в Гражданском кодексе Украины.

Статья 570 Гражданского кодекса Украины определяет, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом. В соответствии со статьей 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

3. Согласно части 1 статьи 657, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

То есть, учитывая вышеизложенное, наш юрист по недвижимости рекомендует подписывать только тот вариант предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • Стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором;
  • В котором обеспечением выполнения условий договора выступает именно «задаток» (в таком случае продавец и покупатель несут солидарную ответственность в случае нарушения условий договора);
  • Который будет нотариально удостоверен в обязательном порядке.

Рассмотрим перечень действий, которые Вам нужно совершить для подписания предварительного договора купли-продажи квартиры.

1. Обеспечить явку лиц, имеющих права на эту квартиру и обязательно всех кто будет выступать, как продавец / продавцы при подписании основного договора купли-продажи.

Самый простой вариант, когда квартира принадлежит одному владельцу, но такой случай встречается довольно редко. Чаще квартира принадлежит нескольким собственникам присутствие которых на подписании данного рода сделок является обязательным. Очень часто недвижимость приобретается в браке, в таком случае лицу, которое продает квартиру, необходимо обеспечить присутствие мужа / жены, которые будут давать согласие на продажу такой квартиры при подписании основного договора.

2. Истребовать у продавцов для осмотра оригиналы правоустанавливающих документов, паспортов, идентификационных кодов, свидетельств о браке / разводе.

2.1. Что касается правоустанавливающих документов, то они могут быть следующие:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. свидетельство о праве на наследство;
  3. договор отчуждения (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания);
  4. копия решения суда и др.

2.2. Паспортные данные, на что обратить внимание?

Согласно пункту 8 Положения о паспорте гражданина Украины утвержденного постановлением ВРУ от 26 июня 1992 года № 2503-XII, а именно: «Срок действия паспорта, изготовленного в виде паспортной книжечки, не ограничивается. В паспортную книжечку при достижении гражданином 25- и 45-летнего возраста вклеиваются новые фотографии, соответствующие его возрасту. Паспорт, в котором не вклеено таких фотографий при достижении его владельцем указанного возраста, считается недействительным.»

2.3. Свидетельство о браке / разводе

Обратите внимание, отметка в паспорте не является документом, который подтверждает факт замужества или расторжения брака, такими документами согласно Семейного кодекса Украины является только свидетельство о браке и свидетельство о расторжении брака.

Кроме этого, если потенциальный продавец терял паспорт, или паспорт был переиздан по каким либо другим причинам, там может не оказаться вышеуказанных отметок о браке. В таком случае Вам необходимо истребовать у продавца справку из ЗАГСа о том, состоит ли, или состоял ли, данный человек в официальном браке. Данную справку также можно получить подав адвокатский запрос с помощью адвоката.

3. Сверить реквизиты продавца / продавцов, что указаны в предварительном договоре, с идентифицирующими документами (паспорт, идентификационный код);

4. Предмет предварительного договора.

Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее — Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором.»

5. Четко указать срок, до которого стороны договариваются подписать основной договор.

По согласованию с продавцом укажите достаточный срок для подготовки им документов для продажи.

6. Определить место подписания основного договора.

Обязательно, в предварительном договоре укажите адрес нотариуса у которого будет осуществляться сделка купли-продажи квартиры.

7. Сумма основного договора в гривнах.

Согласно статьи 524 Гражданского кодекса Украины, обязательство должно быть выражено в денежной единице Украины — гривне. Стороны могут определить денежный эквивалент обязательства в иностранной валюте.

Из этого следует, что в предварительном договоре нужно обязательно указывать сумму в гривнах и при необходимости указать её эквивалент в иностранной валюте.

Обратите внимание:

Часто стороны, при купле-продаже недвижимости, стараются занизить реальную стоимость в предварительном договоре (в основном) с целью уменьшения оплаты налогов.

По этому, в предварительном договоре, как и основном, рекомендуем Вам указывать всю сумму, которую Вы реально будете оплачивать, так как в случае судебного разбирательства доказать, что Вы уплатили за квартиру больше, чем указано в договоре, будет не реально.

8. Определить обязанности сторон.

Обязательства продавца (пример):

1. предоставить:

  • оригиналы документов, которые подтверждают право собственности на Объект;
  • «Выписка с реестра прав собственности недвижимого имущества» на Объект (при необходимости);
  • технический паспорт;
  • отчет о независимой экспертной оценке;
  • справку о зарегистрированных лицах – Форма — № 3;
  • решение совета опеки и попечительства (если совладельцами Объекта являются, или прописаны малолетние, несовершеннолетние или недееспособные лица);
  • свидетельство о браке / расторжении брака;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • акт сверки по электроэнергии.

2. Подготовить пакет документов необходимый для подписания договора купли-продажи Объекта и предоставить копии покупателю (указать до какаого числа), но не позже чем за день до подписания договора купли-продажи Объекта;

3. Снять с регистрационного учета всех зарегистрированных на Объекте лиц до подписания договора купли-продажи Объекта;

4. Освободить Объект на протяжении четырнадцати календарных дней со дня подписания договора купли-продажи Объекта и передать ключи от Объекта покупателю;

5. С момента подписания данного договора, не изменять условий, сроков и цен продажи Объекта, без согласования с покупателем, а также прекратить показы Объекта;

6. Обеспечить присутствие всех дееспособных собственников со всеми документами, необходимыми для подписания договора купли-продажи Объекта; При их отсутствии – предоставить нотариально засвидетельствованное поручение на право подписания договора купли продажи Объекта и необходимых для нотариуса заявлений в пользу покупателя. В случае присутствия несовершеннолетних, малолетних, недееспособных или ограничено дееспособных собственников (сособственников) Объекта, обеспечить присутствие лиц, уполномоченных действовать от их имени, с правом распоряжения Объектом, а именно с правом подписания договора купли-продажи Объекта;

7. Не проводить ремонтные и другие роботы связанные с перестройкой (перепланировкой) Объекта, а также не проводить других действий, что могут существенно повлиять на стоимость Объекта, а именно: не проводить демонтаж и замену сантехнических систем; не разбирать / заменять полностью или частично покрытия полов; не проводить демонтаж газового и электрического оборудования Объекта; не проводить демонтаж телефонных кабелей, кабелей телевизионных антенн, вентиляционных систем; не сдавать Объект в аренду; никого не регистрировать в Объекте;

8. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );

9. Уплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости Объекта, налог с доходов физических лиц при продаже недвижимого имущества (если возникает), услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта;

10. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

Обязательства покупателя (пример):

  1. Уплатить, сбор в пенсионный фонд в размере 1% от стоимости Объекта, услуги банка, связанные с оформлением договора купли-продажи Объекта и услуги нотариуса до подписания договора купли-продажи Объекта;
  2. Предоставить нотариусу оригиналы соответственно оформленных паспортов гражданина Украины (должны бить вклеены фотографии по достижению 25 или 45 лет), или гражданина другой страны (с заверенным примером), или справку на временное / постоянное проживание и оригинал регистрационного номера учетной карточки плательщика налогов на каждого из собственников Объекта, предоставить свидетельство о браке/расторжении брака, заявление/согласие супругов ( при необходимости \ требовании нотариуса );
  3. Провести расчет с продавцом до подписания договора купли-продажи Объекта;
  4. Прибыть для подписания договора купли-продажи Объекта в день, место и время согласованные сторонами, но не позже срока указанного в пункте (соответствующий пункт договора) данного договора.

9. Согласовать ответственность сторон.

Оптимальным вариантом является ответственность сторон в равных долях, согласно статьи 571 Гражданского кодекса Украины, которая регламентирует, правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

  1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.
  2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, должна возместить другой стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если иное не установлено договором.
  3. В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его исполнения задаток подлежит возврату.

10. После согласования всех условий договора, подписать каждую страницу предварительного договора.

Возврат задатка.

Ольга Лысина

Добрый день уважаемые риелторы и юристы! Подскажите пожалуйста, можно ли вернуть задаток, если сделка не состаялась. Я выбрала квартиру, собственниками которой являлись супруги, по выписке ЕГРН у них общая совместная собственность. На подписание предварительного договора купли продажи о задатке, пришла только жена (муж с ее слов уехал в командировку). Я ей передала 40т.р. в качестве задатка (расписку о получении денег она подписала), основной договор обязались заключить до 30 июня, но не успели. Могу ли я теперь вернуть свой задаток и как грамотно это сделать?

Если Вы внесли именно задаток (не аванс), и сделка не состоялась по Вашей вине, то задаток остаётся у Продавца (380 ГК РФ). Если сделка не состоялась по вине Продавца, то он обязан вернуть Вам двойную сумму задатка.
Если в договоре чётко не прописано, что это задаток, то внесённая сумма является авансом. Аванс Вам обязаны вернуть.

Может ли предварительный договор купли продажи обеспечиваться задатком?

Предварительный договор купли продажи обеспечиваться задатком может. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ. После вступления в силу этого закона в ст. 380 добавился еще один пункт( пункт 4)
п. 4 ст. 380 ГК РФ.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
так же на этот счет есть позиции Верховных Судов
Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6 (Судебная коллегия по гражданским делам)
Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Предварительный договор, на то и предварительный, что может обеспечиваться хоть чем.
Хоть задатком, хоть авансом, хоть устными договорённостями. Всё зависит от степени готовности/неготовности сторон на те или иные действия. Задаток несёт в себе достаточные серьёзные последствия для обеих сторон по сделке. Так что, заключая ПДКП с задатком, на десять раз оцените СВОЮ готовность к сделке, ну и конечно возможность обратного изъятия этого задатка с продавца (хотя бы в его размере) в случае невозможности совершения сделки.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости. Возможность его заключения предусмотрена в статье 635 Гражданского кодекса, а также в статье 182 Хозяйственного кодекса Украины.

Важно отметить, что правила хозяйственного законодательства имеют приоритет, то есть применяются в тех случаях, когда стороной сделки выступает юридическое лицо. Например, если участником такого договора выступает предприятие, срок действия предварительного договора не может превышать одного года.

Если предварительный договор купли-продажи подписывается только между физическими лицами, то такое ограничение не действует. При этом нужно отличать срок действия договора и срок выполнения обязательства по заключению основной сделки, на практике они могут не совпадать. Например, продавец и покупатель договорились о будущей продаже квартиры и заключили предварительный договор на 6 месяцев (более никаких сроков не предусматривалось). Таким образом, продажа квартиры может быть осуществлена как в первый месяц, так и в последний, и это не будет являться нарушением достигнутых договоренностей. Но если предусмотреть, что основой договор должен быть заключен не позднее 2 месяцев после подписания предварительного договора, то его заключение в более поздний срок будет считаться нарушением и основанием для применения юридических санкций.

В предварительном договоре должны быть указаны существенные условия

То есть те обязательные требования, которые предъявляются законом к договорам купли-продажи недвижимости и без которых основной договор не может порождать юридических последствий (письмо Верховного Суда Украины от 24.11.2008 года «Практика рассмотрения судами гражданских дел о признании сделок недействительными»). На момент подписания предварительного договора это могут быть все существенные условия будущей сделки или их отдельная часть. В том случае, если предварительный договор будет предусматривать только часть существенных условий будущей купли-продажи квартиры или дома, во время подписания основного договора стороны должны будут определить недостающие условия. Поэтому, чтобы избежать непредвиденных ситуаций, в предварительном договоре желательно сразу указать все существенные условия будущей сделки: 1) определить дату заключения основного договора; 2) на основании правоустанавливающих документов указать детальные характеристики продаваемого имущества; 3) зафиксировать цену, по которой будет отчуждена недвижимость; 4) определить порядок расчетов (оплата в момент подписания основного договора или после истечения определенного срока); 5) указать момент перехода права собственности (с даты заключения основного договора или после проведения покупателем полной оплаты). Юристы также отмечают, что стороны могут предусмотреть и другие особенности будущего договора купли-продажи недвижимости.

Форма предварительного договора

Есть также правило, согласно которому предварительный договор купли-продажи заключается в форме, установленной для основного договора. Общеизвестно, что любые договоры купли-продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Согласно ст. 205 Гражданского кодекса Украины существуют только две формы договора – устная и письменная. То есть предварительный договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Что касается нотариального удостоверения, то обратите внимание: хотя в законодательных актах нигде не указывается такая необходимость для предварительного договора, в судах достаточно часто неоправданно расширяют понятие формы договора и относят к ней нотариальное удостоверение. Поэтому в целях повышения собственной безопасности покупатель может предложить продавцу удостоверить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса в добровольном порядке. В ином случае нужно быть готовым к отстаиванию своей правовой позиции в суде.

Юридическая сила договора

В предварительном договоре обязательно надо указать, что его положения носят для сторон обязательный характер (силу договора). В противном случае непорядочный продавец может поставить вопрос о том, что подписанный между сторонами документ является лишь договором о намерениях и не порождает для него никаких юридических последствий (ч. 4 ст. 635 ЦК Украины).

Действия покупателя

Вслучае обнаружения покупателем сведений о том, что продавец может отказаться от подписания основного договора, покупатель, заинтересованный в приобретении недвижимости, должен направить продавцу письменное предложение о готовности и необходимости заключения основного договора, указать время и место нотариального удостоверения основного договора, а также направить в двух экземплярах образец основного договора. При этом все существенные условия в проекте должны точно отражать информацию об обстоятельствах продажи, которые были указаны в предварительном договоре. В противном случае это даст возможность продавцу на законных основаниях отказаться от продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям.

Заключение договора в судебном порядке

Если участником предварительного договора является юридическое лицо, то сторона такого договора в случае отказа владельца от продажи недвижимости имеет право требовать заключения основного договора в судебном порядке. Это право покупателя предусмотрено в ч. 3 ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины. К сожалению, такой возможности не предусмотрено для предварительных договоров, заключенных между физическими лицами. Однако в этой ситуации есть выход, ведь согласно ч. 2 ст. 635 Гражданского кодекса Украины стороны имеют право в предварительном договоре определить последствия необоснованного уклонения от заключения основной следки, то есть предусмотреть аналогичный порядок защиты интересов покупателя, который существует в хозяйственных правоотношениях.

Одновременно следует обратить внимание на невозможность реализации покупателем положений ч. 2 ст. 220 Гражданского кодекса Украины о том, что суд вправе признать основной договор купли-продажи действительным и не требующим нотариального удостоверения на том основании, что стороны в предварительном договоре уже согласовали все существенные условия и совершили действия по его частичному выполнению. Все договора купли-продажи недвижимости считаются заключенными исключительно с момента их нотариального удостоверения и государственной регистрации (п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Украины № 9 от 06.11.2009 года).

Задаток и предварительный договор

На Украине также сложилась практика, согласно которой будущий покупатель с целью закрепить за собой интересующий его объект недвижимости передает продавцу часть денег. Как правило, эта сума составляет от 3 до 5% от общей суммы сделки. Зачастую переданные деньги оформляются как задаток, о чем составляется отдельный договор либо прописывается отдельный пункт в предварительном договоре. Но в этом вопросе существует один неприятный момент. Поскольку задаток осуществляет обеспечительную функцию по отношению к основному договору, то он может существовать лишь тогда, когда основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости уже подписан. Но поскольку на момент передачи денег основной договор еще не заключен, то внесенная покупателем сумма не может расцениваться как задаток и в случае незаконных действий со стороны продавца она в двойном размере возврату не подлежит. В такой ситуации покупатель вправе будет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была им передана. Поэтому в предварительный договор купли-продажи целесообразно не включать пункт о передаче денег в качестве задатка, а указать, что покупатель передал продавцу аванс и в случае не подписания продавцом договора купли-продажи недвижимости в установленный предварительным договором срок он должен будет уплатить в пользу покупателя штраф в размере 100% от полученной суммы аванса.

Еще по теме:

  • Получение медицинской лицензии для стоматологии Медицинская лицензия Лицензирование медицинской деятельности необходимо компаниям, которые предоставляют соответствующего рода услуги. Медицинская лицензия оформляется для любой организации данного профиля: больниц, клиник, […]
  • Мировой суд судебного участка 92 Мировой суд судебного участка 92 Судебный участок №92 Волгоградской области Аппарат мирового судьи мировой судья Митьковская Анна Викторовна Назначен на десятилетний срок полномочий Постановлением Волгоградской областной Думы от […]
  • Продажа земельного участка промназначения Продажа земельного участка промназначения 1 814 755 грн. Договорная 27 919 грн. 1 786 816 грн. 167 868 грн. 1 786 816 грн. 27 919 грн. 1 786 816 грн. 32 526 грн. 376 911 грн. Договорная 1 814 755 грн. […]
  • Коммерческая организация приняла решение инвестировать INVESTITsII Коммерческая организация приняла решение инвестировать на пятилетний срок свободные денежные средства в размере 40 тыс. рублей. Имеются два альтернативных варианта вложений. По первому варианту средства вносятся на депозитный […]
  • Увольняется директор филиала Вопрос-ответ Увольнение директора филиала происходит так же как и обычного работника, либо есть особенности? Статьей 55 ГК РФ определено, что филиалы и представительства не являются юридическими лицами и, соответственно, не могут […]
  • Извещение сроки коап Постановление Верховного Суда РФ от 9 февраля 2015 г. N 310-АД14-6262 Суд оставил ранее принятые судебные постановления без изменения, жалобу - без удовлетворения, поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждены […]
  • Судебная практика по ст 111 ч 2 п з Судебная практика и вопросы квалификации преступлений против здоровья (Кошаева Т. О.) («Юридическая литература», 2004) Текст документа СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА И ВОПРОСЫ КВАЛИФИКАЦИИ ПРЕСТУПЛЕНИЙ ПРОТИВ ЗДОРОВЬЯ Т. О. Кошаева, кандидат […]
  • Вклады в газпроме под проценты Проценты по вкладам Газпромбанка Вклады Газпромбанка пользуются большой популярностью, так как эта кредитно-финансовая организация является одной из самых надежных в нашей стране. Предлагаем вам ознакомиться с условиями депозитов, […]