Договор социального найма жилого помещения в гк

Договор социального найма жилого помещения в гк

Традиционно гражданское и жилищное право РФ выделяют социальный и коммерческий наем. Коммерческому найму жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ (Наем жилого помещения). Социальный наем жилых помещений урегулирован нормами нового Жилищного кодекса Российской Федерации (глава 8 ЖК РФ).

Обратимся к определению и содержанию данных договоров.

Согласно п.1 ст.671 ГК РФ договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, жилищным законодательством (п.1 ст.60 ЖК РФ).

Наймодателем и нанимателем по договору коммерческого найма может выступать как физическое, так и юридическое лицо (в таком случае договор именуется арендой жилого помещения).

Договор коммерческого найма является срочным возмездным, консенсуальным, двухстороннеобязывающим.

В соответствии со ст. 683 ГК РФ д оговор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий [1] .

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖФ РК. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п.2 ст.672 ГК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока (ст.60 ЖФ РК). Договор социального найма не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора (например, когда улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п.). Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Как договор коммерческого, так и социального найма должны быть заключены в письменной форме (ст.674 ГК РФ; ст.63 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору коммерческого и социального найма корреспондируют друг другу. Как одна сторона «обязана», другая сторона «вправе требовать», и, наборот.

Основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма (ст.676 ГК РФ):

— передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

— осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан (ст.678 ГК РФ):

— использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

— своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст.675 ГК РФ).

Перейдем к правам и обязанностям сторон по договору социального найма.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.2 ст.65 ЖК РФ):

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

5) нести иные обязанности, в соответствии с законом или договором.

Согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.3 ст.67 ЖК РФ):

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Следует учитывать, что члены семьи нанимателя в соответствии с договором социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Как наниматель, так и наймодатель – несут ответственность за невыполнение своих обязанностей и нарушение условий договора.

В заключение данного параграфа остановимся на особенностях расторжения договора найма жилья. Прежде всего, заметим, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон (по договору социального найма – с согласия всех проживающих лиц).

Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В судебном порядке договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях (ст.687 ГК РФ):

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Дополнительно к договору социального найма, последний может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случаях (ст.83 ЖК РФ):

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора.

Согласно ст.84 ЖК РФ выселение может быть осуществлено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без такого предоставления.

[1] Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – с.211.

Статья 60 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения (действующая редакция)

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

2. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

3. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 60 ЖК РФ

1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья.

По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем. От имени собственника действует уполномоченный им государственный орган или орган местного самоуправления (либо управомоченное им лицо).

Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, то такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов в установленном порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жильем (см. комментарий к этой статье).

2. Обязанность заключить договор социального найма вытекает из решения соответствующего органа, предписывающего наймодателю предоставить гражданину (нанимателю) возможность занять жилое помещение.

Нанимателем по этому договору может быть только гражданин. Данное положение соответствует ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только проживающими в нем гражданами (см. комментарий к ст. 17).

Предметом договора должно быть жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный).

3. Жилищный кодекс РФ предоставляет нанимателю по договору социального найма значительное число прав.

Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи (на условиях, предусмотренных ст. 70); обменять жилое помещение (ст. 72 — 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 — 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием реализации указанных прав является согласие наймодателя (в письменной форме).

4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности, неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 68, 83).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).

5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что способствует стабильности жилищных отношений.

Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.

В то же время возможны последствия такого изменения. Согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Поэтому следствием повышения материального статуса семьи должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).

6. Законодатель обязывает наймодателя передать нанимателю жилое помещение, но не касается момента заселения.

Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Эта статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение. Дело в том, что обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).

Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора.

7. Договор социального найма существенно отличается от договора найма, предусмотренного гл. 35 ГК РФ («коммерческий» наем). Договор «коммерческого» найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).

Договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ)

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Объект договора: жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры).

Существенное условие: размер платы.

Договор найма жилого помещения заключается исключительно в целях проживания в жилом помещении. В качестве нанимателя всегда выступает физическое лицо, которое заключает договор с целью проживания в жилом помещении.

ГК выделяет два вида такого договора: договор социального найма и договор коммерческого найма. Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. В ГК содержатся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1-3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Сравнительная таблица «Договоры социального и коммерческого найма»

Договор коммерческого найма

Заключение договора и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами.

Чтобы получить жилье по договору социального найма — требуется наличие двух условий – нуждаемость в улучшении жилищных условий и проживание в данном населенном пункте.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). Дальнейшие отношения будут складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение без ордера означает незаконное занятие жилой площади. Согласно п. 1 ст. 672 ГК жилые помещения в государственном и муниципальном фонде социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор социального найма жилого помещения

Понятие и виды договора найма жилого помещения

До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.

Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.

Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название договора коммерческого найма.

Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.

ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.

По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).

Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.

Стороны договора

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.

Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.

На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Объект найма

Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Срок найма

Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Плата по договору социального найма

Плата по договору социального найма включает:

  • плату за пользование жилым помещением (плата за наем). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
  • плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. Он устанавливается органами местного самоуправления в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома;
  • плату за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ.

Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:

  • передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
  • принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
  • обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
  • проводить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:

  • вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
  • сдавать жилое помещение в поднаем;
  • разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
  • осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
  • требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.

Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).

Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.1. Предмет и форма договора социального найма жилого помещения

Большинство статей гл. 8 Жилищного кодекса РФ содержат новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях данной главы правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Из определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 статьи 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Жилищного кодекса РФ (см. также ст. 51-55 ЖК РФ). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Жилищным кодексом РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В отличие от договора коммерческого найма, о котором говорилось выше, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Речь идёт, конечно, о простой письменной форме (не нотариальной). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Ранее на практике письменная форма договора социального найма не всегда соблюдалась. Однако это не влекло каких-либо негативных последствий для граждан, поскольку основным документом, подтверждающих право на данное жилое помещение (наряду с решением органа, предоставившего жилое помещение), считался ордер на жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 комментируемой статьи речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Еще по теме:

  • Федеральный закон 181-фз статья 23 Регулирование труда инвалидов Инвалид - человек, который имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма. Это приводит к ограничению жизнедеятельности и вызывает необходимость его социальной защиты (ст. 1 Федерального […]
  • Статья 228-230 тк рф Обязанности работодателя при несчастном случае на производстве. Если в организации произошел несчастный случай, работодатель обязан совершить следующие действия: 1. немедленно оказать первую помощь пострадавшему и при необходимости […]
  • Авто в аренду с правом выкупа томск Прокат автомобилей и других транспортных средств в Томске ПАЗ люкс (21 - 60 мест) на свадьбу в кортеж, юбилей, в аренду на любое мероприятие. Мин. заказ 2часа, от 900 до 1100 руб./час. Автобусы от 7 до 50 мест. Автомобили […]
  • Протокол осмотра трупа в квартире Протокол осмотра трупа (образец заполнения) ПРОТОКОЛ осмотра трупа Осмотр начат в 12 час. 25 мин. Осмотр окончен в 14 час. 40 мин. Следователь следственного отдела Следственного комитета при прокуратуре РФ по г. Энску Тайской области […]
  • Запись актов гражданского состояния в приморском районе Органы ЗАГС (органы записи актов гражданского состояния) г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области 1. #1 ДВОРЕЦ БРАКОСОЧЕТАНИЯ 190000, Санкт-Петербург, Английская наб., д. 28 м. ВАСИЛЕОСТРОВСКАЯ м. САДОВАЯ м. САДОВАЯ т. (812) 3149848 2. […]
  • Договор о порядке совместного проживания и ведения домашнего хозяйства Глава 8. Право общей совместной собственности супругов. Статья 60. Основания приобретения права общей совместной собственности супругов. 1. Имущество, приобретенное супругами за время брака, принадлежит жене и мужу на праве […]
  • Дом в земле в геленджике Купить дом в Геленджике - 196 объявлений Сегодня 03:20 | Дом в Геленджике Коттедж, 140 кв.м., 4 сот. ПРОДАЖА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА: Выставляем на продажу новый, монолитно-каркасный дом "Средиземноморье 1", 138,5 м2, 1.5 этажей, с участком 4 […]
  • Характеристика статьи 171 ук рф УГОЛОВНОЕ ПРАВО Незаконное предпринимательство (ст. 171 УК). Объект пре­ступления — совокупность общественных отношений, складыва­ющихся в процессе осуществления предпринимательской деятельности в установленном законом порядке. Здесь […]