Договор о передаче прав и обязанностей по договору купли продажи

Содержание:

Образец договора купли-продажи прав аренды

Продажа прав аренды на объекты недвижимости – это серьезная и ответственная процедура, представляет собой сделку по переуступке этих прав. Как правило, в большинстве случаев подобные сделки принято считать взаимовыгодными, они отличаются тем, что позволяют сэкономить драгоценное время на расторжение договора аренды, это касается и оформление нового договора.

В тот момент, когда собственно и будет заключаться сделка, связанная с продажей прав недвижимости, в обязательном порядке должны строго соблюдаться все условия, только в этом случае, есть возможность избежать проблем, а сделку можно считать грамотно проведенной и действительной.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с опытными юристами, которые не позволят совершить тех или иных ошибок, уберегая вас от непредвиденных проблем, неожиданных и неприятных сюрпризов, с которыми порой приходится сталкиваться.

Образец типового договора купли-продажи прав аренды

Арендатор при желании может сдать имущество, которое им и было арендовано в субаренду, естественно передавая и права, обязанности иным лицам.

Помимо этого, всегда можно передать имущество в безвозмездное пользование, сюда относятся и арендные права в залог, что следует обязательно учитывать.

Получение платы за перенаем права аренды никак не станет влиять на обязательства со стороны прежнего арендатора по НДС. Что касается переуступки прав аренды, причем и за денежные средства, то это позволит с особой легкостью получить недвижимость в аренду, причем будут соблюдены все те же самые условия, на каких и оформлялся договор с предыдущим арендатором, что очень удобно.

Если договор аренды оформляется на длительное время, причем были соблюдены все необходимые, выгодные условия, то перекупая право аренды, контрагент, не остается внакладе.

Помимо всего сказанного, важно добавить, переуступка прав аренды используется в тот момент, когда аренда изначально станет оформляться на одно из предприятий, входившие в холдинг. Внимательно изучая «шапку» договора, то можно заметить, что указаны не только участники, но и список тех документов, которые являются важными и необходимыми.

Специалисты рекомендуют заключать договор данного вида тогда, когда требуется документальное оформление процесса покупки права на аренду тех или иных помещений. В этом случае, следует указать адрес помещения, номер этажа, комнаты, если возникнет такая необходимость. Начиная изучать стоимость покупки права на аренду, можно придти к выводу, что она варьируется, многое зависит от тех или иных факторов, например, учитывается квадратура помещения.

Для чего нужна переуступка прав аренды?

Как правило, сделка подобного рода играет важнейшую роль, и обычно она требуется тогда, когда первоначальный арендатор желает передать права на землю, или различные помещения третьему лицу, избегая каких-либо сложностей, проблем и проволочек.

Говоря о сделке по переуступке прав в целом, то можно смело заявить, что это простейшая процедура, чего нельзя сказать о расторжении договора, его повторного заключение, и т.д. Это требуется в тот момент, когда арендатор пожелает взять на себя все необходимые права предыдущего владельца, естественно его обязанности, сюда относится и выплата налогов, плата за аренду.

организации и другие субъекты Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи гаража.

Про образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, смотрите тут.

В действительности эта процедура – представляет собой передачу, как прав, так и обязанностей, которые возложены на арендатора.

Сделка данного вида заключается и на нежилое помещение, сюда относятся земельные участки, те или иные объекты недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора купли-продажи прав аренды?

Несмотря на то, что многие считают, что такая процедура, как продажа прав аренды является аналогичной субаренде, следует опровергнуть это утверждение. Ведь внимательно изучив первый случай, можно придти к выводу, те права и обязанности, указанные в договоре, в любом случае переходят к контрагенту, говоря же, о первоначальном арендаторе, то он исключается из договорных отношений вовсе.

Выделяя субаренду, то здесь контрагенту переходит право использования имуществом, взятым в аренду.

Договор, заключаемый между арендатором и контрагентом, должен быть возмездным, только в этом случае, есть шанс исключить риск признания такого договора, как дарения, нельзя не учесть то, что подобная форма передачи прав на недвижимость, считается запрещенной между юридическими лицами. Это и сводится к тому, что лишь договор перенайма аренды, в котором указываются права аренды, размер, тяжело оспорить, соответственно его практически невозможно признать недействительным.

Внимательно изучив этот договор, то в нем можно заметить договоренности передачи прав аренды, обязанности, которые возлагаются на нового арендатора, с которыми ему следует внимательно ознакомиться. Помимо этого, конечно же, сюда относится порядок, его содержание, вопросы, касающиеся внесения арендной платы, ремонта, и т.д.

В тексте данного договора, а именно – перенайма, в обязательном порядке предусматривается и передача новому арендатору со стороны предыдущего важнейших документов, это и оригинал первичного договора, те документы, которые и станут подтверждать внесение арендной платы, со стороны предыдущего арендатора.

Такой договор обычно оформляют в форме договора аренды, ведь в этом случае, его можно смело считать основным договором. Прежде чем оформлять подобные договора, следует проконсультироваться по данному вопросу с опытными и профессиональными юристами, тем самым ознакомиться со всеми его «подводными камнями», нюансами.

Договор возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи

Договор купли-продажи – это договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

Предмет договора купли-продажи — вещи (имущество). Договоры купли- продажи определяются ст. 454 Гражданского кодекса РФ и иными законами и правовыми актами.

Особенности составления договоров возмездной уступки прав (цессии) по договору купли-продажи

Одним из самых универсальных и наиболее доступных как для обычных граждан, так и для юридических лиц является договор купли-продажи.

Структура договора купли-продажи:

  1. Преамбула.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Цены и порядок расчетов.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок действия договора.
  7. Прочие условия.
  8. Реквизиты и подписи сторон.

При составлении договора купли-продажи допускается, при необходимости, добавлять дополнительные разделы.

Общая структура преамбулы одинакова для всех видов договоров. Первое, что указывается в преамбуле, это вид договора (договор купли-продажи). Желательно также указать подвид договора, например, договор купли-продажи автомобиля.

Далее необходимо определить дату подписания договора. Она включает число, месяц и год, причем месяц указывается прописью. Как правило, дата подписания договора является одновременно и датой его вступления в силу.

Следующим необходимым реквизитом договора является место его подписания, либо составления. Здесь необходимо указать название города или иного населенного пункта, в котором происходит совершение сделки.

В преамбуле должны содержаться полные наименования сторон договора. Кроме того, необходимо указать должность, фамилию, имя и отчество лиц, представляющих каждого контрагента и указать вид документа, который дает полномочия данному лицу.

Следующая часть договора – часть, в которой отражены условия заключения договора. Все условия принято разделять на существенные, обычные и случайные.

Существенные условия – это условия, которые необходимы и доста¬точны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заклю¬ченным, необходимо согласовать абсолютно все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его су¬щественных условий. Именно поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными, а какие нет. Для договоров купли-продажи существенными условиями являются наименование товара, цена товара.

В отличие от существенных, обычные условия не нуждаются в согласо¬вании сторон. Обычные условия предусмотрены в соответствующих нор¬мативных актах и автоматически вступают в действие в момент заклю¬чения договора. Впрочем, для «солидности и объемности» договора некоторые стороны включают их в текст договора. Особенно это характерно для договоров купли-продажи недвижимости.

Случайными называют те условия, которые изменяют, либо дополняют обычные условия, выраженные диспозитивными нормами, а также условия, которые не предусмотрены законом, но которые стороны считают необходимым включить в свой договор.

Данные условия включаются в текст договора по усмотре¬нию сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных, они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст дого¬вора.

В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования дан¬ного условия.

В противном случае договор считается заключенным и без случайного условия. Так, если при согласовании условий договора купли-продажи стороны не решили вопрос о том, каким видом транспорта товар будет доставлен покупателю, договор считается заключенным и без этого случайного условия.

Однако если покупатель докажет, что он предлагал до¬говориться о доставке товара воздушным транспортом, но это условие не было принято, договор купли-продажи считается незаключенным.

Форма договора купли-продажи

Договоры купли-продажи составляются в простой письменной форме.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору купли-продажи возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, как движимые, так и недвижимые. Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). Договором купли-продажи, как правило, предусматриваются условия о гарантийном качестве и сроке годности товара. Условие в договоре о товаре – наименование, количество, в случае необходимости – индивидуально определяющие признаки (индивидуальный номер, адрес и технические характеристики объекта недвижимости и т.д.) – ст. 455, 465, 554 ГК РФ.

Цена является вторым существенным условием договора. Цена должна выражаться только в денежной сумме, быть определенной и реальной. Определенность цены означает, что обе стороны правильно оценивают размер цены и согласны с ней.

Реальность цены договора означает, что цена должна по общему правилу соответствовать нормальной (обычной) стоимости аналогичного товара, который обращается на рын¬ке. Цена и порядок расчетов – ст. 489, 555 ГК РФ.

Для договоров купли-продажи жилой недвижимости, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем – перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением – ст.558 ГК РФ.

Сторонами договора является продавец и покупатель. Продавец несет две основные обязанности: по передаче товара покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемый товар, а покупатель: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену товара).

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя, в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, касающейся сторон, предмета договора, способов его исполнения, страхования, хранения предмета договора и т.д. При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по уплате санкций и возмещению причиненных убытков.

Основные гражданско-правовые риски

Продавца
Просрочка оплаты.
Просрочка или необоснованный отказ от приемки товара.
Уклонение покупателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Покупателя
Отсутствие у Продавца права распоряжаться товаром.
Просрочка передачи товара.
Продажа товара ненадлежащего качества, некомплектного, без необходимых документов и принадлежностей.
Уклонение продавца от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Риск случайной гибели

В соответствии со ст. 459 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит к покупателю с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит к покупателю с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Договор купли-продажи считается исполненным, если он подтвержден документально (накладная, акт приема-передачи, иные документы, предусмотренные в договоре).

Закон РАА

Договор купли-продажи прав аренды (перенаем)

Договор купли-продажи прав аренды (перенаем). Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Получение платы (вознаграждения) за перенаем права аренды после государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или после подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) не влияет на обязательства прежнего арендатора по НДС («п. 8 ст. 167» НК РФ).

Если прежний арендатор применяет метод начисления, то получение платы по договору перенайма не влияет на его обязательства по налогу на прибыль, так как порядок учета доходов в данном случае не связан с моментом фактического поступления денежных средств («п. 1 ст. 271» НК РФ).
При кассовом методе сумма полученной платы за перенаем учитывается прежним арендатором в составе доходов от реализации имущественных прав на дату ее поступления («п. 2 ст. 273» НК РФ).

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, новый арендатор имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии правильно оформленного счета-фактуры прежнего арендатора и при условии, что арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях («пп. 1 п. 2 ст. 171», «п. 1 ст. 172» НК РФ).
О том, в каком периоде можно принять к вычету «входной» НДС, см. «Практическое пособие по НДС».

Если на момент перенайма часть арендной платы выплачена арендодателю авансом, который возмещается новым арендатором (получение требования)
При перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.
В силу «п. 12 ст. 171» НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок оплаты («п. 9 ст. 172» НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.
Если к новому арендатору перешло требование, возникшее у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у нового арендатора не возникает вопроса о применении норм «п. 12 ст. 171», «п. 9 ст. 172» НК РФ (см. «подраздел» «Если на момент перенайма часть арендной платы выплачена арендодателю авансом, который возмещается новым арендатором (передача требования)» раздела «НДС при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости»).

Возмещение прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, не признается в составе расходов нового арендатора. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором («п. 1 ст. 252», «п. 14 ст. 270», «п. 3 ст. 273» НК РФ).

Договор купли-продажи прав аренды

ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРАВ АРЕНДЫ
(перенаем)

г. _______________ «___»________ 20__ г.

_____ (наименование предприятия, организации) __________, именуемое в дальнейшем «Продавец» в лице ____ (должность, фамилия, имя, отчество) _______, действующего на основании _______________________, с одной стороны, и ________ (наименование предприятия, организации) ___________, в лице ________ (должность, фамилия, имя, отчество) __________, действующего на основании ____________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Предметом настоящего договора является выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании ______________________, расположенных по адресу: ___________________________________________, (___-й этаж, помещение Nо. ___) общей площадью ______________ кв. м., для использования под ___________________________________________ в соответствии с Уставом Покупателя.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
2.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств, обусловленных договором купли-продажи прав аренды (перенаем).

3. УСЛОВИЯ ВЫКУПА ПРАВА АРЕНДЫ
3.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты ___% от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере: _______ долларов США за один квадратный метр плюс НДС __%. Общая сумма составляет __________ ______________________) долларов США и возврату не подлежит.

4. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПРОДАВЦА
4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее _______________________________________.
Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в Москомимущество для регистрации.
4.2. Продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех иных необходимых
документов и выполнение других зависящих от Продавца условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке.

5. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПОКУПАТЕЛЯ
В соответствии с настоящим договором Покупатель:
5.1. Обязуется оплатить сумму выкупа права аренды помещения указанную в п. 3.1 настоящего договора.
5.2. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом, при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему договору. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего договора продажи прав аренды.
5.3. Покупатель обязан реализовать право аренды в ___ дневный срок начиная с момента указанного в п. 4 настоящего договора.

6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
6.1. Право на заключение договора продажи прав аренды помещений возникает с момента поступления денежных средств, причитающихся Продавцу по настоящему договору на его расчетный счет.
6.2. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, не позднее указанного в п. 5.3 настоящего договора продажи прав аренды по обстоятельствам, не зависящим от Продавца.

7. ПОРЯДОК И СРОКИ РАСЧЕТОВ
7.1. Покупатель в соответствии с п. 5.1 настоящего договора перечисляет в течение _____ банковских дней со дня подписания договора денежные средства за выкуп права аренды помещений, на расчетный счет Продавца. Оплата производится в рублевом эквиваленте по курсу ММВБ на день платежа.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
8.2. В случае, если договор аренды на помещения указанные в п. 1.1 настоящего договора не будет заключен по независящим от Покупателя причинам, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму указанную в п. 3.1 настоящего договора, плюс проценты на эту сумму в размере учетной ставки банковского процента существующей в г. _____________ на момент заключения настоящего договора, либо на момент возврата Продавцом указанной суммы (по выбору Покупателя) за период начиная со дня получения Продавцом суммы указанной в п. 3.1 настоящего договора продажи прав аренды и заканчивая днем возврата вышеуказанной суммы.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате нарушения сторонами условий настоящего договора продажи прав аренды, будут, по возможности, решаться путем переговоров между сторонами.
9.2. В случае не достижения соглашения в результате переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с законодательством РФ.

10. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
10.1. Настоящий договор продажи прав аренды может быть расторгнут по соглашению сторон.
10.2. В случае неисполнения Покупателем обязательств по договору (п. п. 5.1., 7.1) настоящий Договор купли-продажи прав аренды (перенаем) считается расторгнутым автоматически.

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
11.1. Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
11.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

12. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПРОДАВЕЦ: ____________________________________
ПОКУПАТЕЛЬ: __________________________________

Договор переуступки права требования квартиры образец

14 сентября 2018 17601

Как составить договор купли продажи квартиры

Договор переуступки прав на квартиру: нюансы и риски

Образец договора переуступки права требования на квартиру (договор цессии), его составляющие и особенности оформления, которые снизят ваши риски.

Для покупки квартиры в новостройке существует два варианта: купить ее непосредственно у застройщика либо у инвестора.

Во втором случае сделка будет оформляться через договор цессии – это частный вид договорных отношений (продавец – цедент, покупатель – цессионарий).

Если дом уже сдан, то продажа квартиры осуществляется по договору купли-продажи, а это предмет другого разговора.

В одной из статей мы уже говорили о переуступке права на квартиру — зачем нужна и как оформить, рассмотрели нюансы и риски договора переуступки прав на квартиру.

Настала очередь рассмотрения образца договора уступки права требования квартиры.

Понятие договора переуступки права на квартиру

Это специфический договор, по которому, передается не право собственности на квартиру, а право требовать ее у застройщика.

Договор этот еще носит название — договора цессии, где, сторона, передающая право требовать квартиру — цедент, а приобретающая это право — цессионарий.

Согласно ГК РФ и закону 214-ФЗ, заключая договор уступки требования, покупатель приобретает право на получение квартиры и обязанность оплатить ее стоимость.

Договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке

При заключении договора цессии

Зачастую на рынке предлагают заключить договор цессии на строящиеся квартиры по предварительному договору купли-продажи, на основании которого вы не приобретете право собственности на жилье, а лишь право на заключение основного договора купли-продажи.

Такой договор не подлежит обязательной регистрации, что дает поле для деятельности мошенникам.

Перед заключением договора переуступки права на квартиру:

  1. убедитесь, что лицо, передающее вам право требования, действительно уполномочено совершать эти действия
  2. изучите внимательно договор долевого участия и предварительный договор купли-продажи
  3. проверьте, не имеются ли права третьих лиц на этот объект.

Важно проверить, не приобретался ли данный объект по ипотеке, т.к. если это так, вам придется переводить долг на себя или выплатить кредит, чтобы приобрести объект.

Не забывайте, что прежний дольщик обязан известить о предстоящей переуступке застройщика в письменном виде и вам надо это проконтролировать.

Согласно 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ:

  • документальное удостоверение прав требования покупателя (обязательно);
  • основной договор не должен ограничивать право на уступку требования;
  • необходимо заручиться согласием застройщика (если это закреплено в основном договоре) перед оформлением договора;
  • необходимо в обязательном порядке сообщить застройщику о заключении договора;
  • необходимо зарегистрировать договор;
  • после подписания и регистрации договора все права и обязанности продавца переходят к покупателю, равно как и возможные риски.

Вариантов мошенничества с договорами переуступки права требования достаточно. Чтобы оградить себя от основной их массы, постарайтесь оформлять договор переуступки права требования квартиры в новостройках, возводимых, согласно ФЗ №214.

Образец договора переуступки права требования на квартиру

Переуступка, цессия по договору долевого участия:

Переуступка, цессия по договору займа:

Переуступка, цессия по договору инвестирования в недвижимость:

Что должно содержаться в договоре цессии:

  1. Обязательными для включения в договор уступки права требования (образец) являются характеристики объекта сделки и сумма сделки. Также обратите внимание на необходимость уведомления застройщика и не находится ли продаваемый объект в залоге;
  2. Законодательством четко прописан срок, к который возможно совершение сделок цессии – это период с момента заключением договора и до момента передачи недвижимости в собственность на основании акта приема-передачи;
  3. На пункт, в котором прописывается цена договора, следует обратить пристальное внимание. Согласно законодательства, при заключении договора цессии, покупатель получает не только права, но и обязанности (в том числе и долговые) продавца. Следует учитывать, что в договоре цессии сумма указывается полностью, с учетом выгоды продавца. Однако, в случае возникновения сложностей с застройщиком, за исходные данные будет приниматься сумма из основного договора (которая скорее всего будет значительно меньше).

Договор переуступки права требования квартиры (образец) включает список документов, которые должны быть у покупателя после регистрации сделки, это:

  • оригинал основного договора и всех дополнительных соглашений, если таковые имели место быть;
  • официальная переписка с застройщиком;
  • финансовые документы, подтверждающие расчеты покупателя и застройщика

Дополнительно рекомендую проверить финансовую состоятельность застройщика.

Образец договора уступки прав на квартиры (цессии) включает все основные моменты, прописанные в законодательстве

После его государственной регистрации составляется акт приема-передачи вышеуказанных документов.

И еще несколько советов:

  • обращайте пристальное внимание на разницу между первоначальной ценой и ценой договора – она не должна быть слишком маленькой;
  • с даты заключения первоначального договора прошло более полугода – очень внимательно изучите документацию застройщика;
  • если по данному объекту большое количество квартир предлагается по договору цессии – обратите еще раз внимание на ход строительства и финансовое благополучие застройщика;
  • если вы не первый в цепочке договоров – возможно вы стали жертвой мошенников, проверьте все еще раз;
  • если вы собираетесь приобрести жилье по договору уступки прав требования у юридического лица – обратитесь за помощью к независимым экспертам.

В любом случае, нюансов может быть много в каждой конкретной ситуации, поэтому, надежнее всего посоветоваться со специалистом.

Для этого вы можете бесплатно задать вопрос юристу, который проконсультирует по содержанию договора переуступки права требования или проанализирует договор, который вы предоставите (в момент проведения акции бесплатно).

Сегодня мы разобрали образец договора уступки права на квартиру, особенности составления, оформления и некоторые важные нюансы.

Правоприемственность по договору купли-продажи имущественных прав на квартиру

Правоприемственность по договору купли-продажи имущественных прав на квартиру

Одной из естественных черт современного человека является оптимизм. Оптимизм позволяет человеку смотреть на мир с чувством уверенности, надежды и доброты. Именно это чувство является основой счастья. Именно этого ощущения каждый человек стремится достичь в течение своей жизни. Однако оптимизм иногда имеет негативные стороны.

Вступая в договорные отношения, почти каждый, не смотря на неоднократные случаи мошенничества и ненадлежащего исполнения своих обязанностей контрагентами, сознательно или подсознательно надеется на лучшее. Особенно, если другой стороной таких правоотношений выступает юридическое лицо (автосалон, застройщик и тому подобное). Приближение квадратных метров или автомобиля аккумулирует у потребителей заряд эйфории, вызывает ощущение надежды на хороший результат, надежда на то, что все в жизни будет идти по сценарию, часто заставляя закрывать глаза на ненадежность контрагента или на очевидные пробелы в договоре. К тому же, не стоит пренебрегать такими вопросами, как страхование гражданской ответственности квартиры, которое подтверждает намерение сторон заключить правомерную сделку.

Такая безответственная поведение, среди прочего, приводит к тому, что человек оказывается неподготовленным к различным жизненным и/или юридических ситуаций, когда условия договора, вместе с личными обстоятельствами, не позволяют получить желаемую вещь в собственность, значительно затрудняют или удлиняют процедуру такого получения.

Как пример, можно рассмотреть следующую реальную ситуацию. Отец, с целью приобретения своей дочери жилья, заключил с застройщиком договор купли-продажи имущественных прав (далее – Договор) на квартиру в жилом доме, который на момент заключения Договора находился на стадии строительства. Согласно условиям Договора, застройщик обязался передать в собственность покупателю имущественные права на квартиру после полной оплаты покупателем стоимости таких имущественных прав. Оплата имущественных прав покупателем должна была происходить ежемесячно в равных частях в течение 5-ти лет.

К большому сожалению, через год после заключения вышеупомянутого Договора, отец (покупатель) внезапно умер, не оставив завещания. Таким образом, возникла ситуация, при которой покупатель де-факто отсутствует, а надлежащее исполнение Договора сторонами является невозможным: обязанность по оплате стоимости имущественных прав не может быть выполненным покупателем, а застройщику никому передать имущественные права на квартиру.

С юридической позиции, в этой ситуации, казалось бы, нет ничего сверхсложного. Да, есть определенная неурегулированность отношений, но нет ничего такого, что потребовало бы значительных усилий юриста. С позиции потребителя (дочери, для которой указанная квартира была приобретена, и которая желает в ней проживать), указанная ситуация относится к категории дел, не подлежащих решению или могут быть решены лишь путем долгих и изнурительных юридических баталий.

В зависимости от целей и возможностей сторон, разрешения подобной ситуации сводится к двум цивилизованных опций: Договор прекращается в связи со смертью покупателя, а застройщик возвращает денежные средства, уплаченные покупателем за имущественные права, или права и обязанности по Договору переходят к правопреемнику покупателя. Однако реализация любого из указанных сценариев требует предварительного определения круга наследников покупателя – кому застройщик будет возвращать средства или кто заменит умершего в обязательстве.

Что касается целей и возможностей застройщиков, а также факторов, которые влияют на принятие ими тех или иных решений в подобных ситуациях, мы не будем комментировать в этой статье. На самом деле, можно непрерывно дискутировать о рисковости той или иной юридической схемы сотрудничества (вида, структуры и условий договора) с тем или иным застройщиком или относительно репутационных рисков, которые несет застройщик. Однако, как показывает практика, каждый раз одна и та же ситуация может быть решена совершенно по-разному, в зависимости от уровня надежности застройщика протяжении конкретного промежутка времени, текущих взаимоотношений сторон, возможности покупателя (его правопреемников) в отношении выполнения взятых на себя обязательств, намерений сторон относительно решения проблемной ситуации и тому подобное.

Что касается потребителя, то следует взять во внимание то, что жилой дом медленно возводится застройщиком, а на момент смерти покупателя сумма средств, выплаченных им по Договору (с учетом «первого взноса»), составила 45% стоимости квартиры. Также необходимо учесть, что фактическая стоимость квадратного метра в жилом доме, который строится, растет с каждым годом. Итак, намерение дочери покупателя относительно переоформления на себя Договора считается логичным и справедливым. Вариант с прекращением Договора и возвратом застройщиком средств выглядит невыгодным и неприемлемым для потребителя.

Однако здесь стоит добавить, что отмеченная ситуация осложняется следующими факторами: на момент смерти покупателя никаких юридических оснований для правопреемства у дочки нет; отсутствие завещания означает наследование всех прав и обязанностей умершего по закону, а следовательно, потенциальный конфликт интересов наследников, кроме дочери, наследниками первой очереди являются ее мать и родной брат; уровень надежности и позиция застройщика относительно этой ситуации неизвестны, а дом до сих пор находится на стадии строительства; все платежи, а также акты приема-передачи по Договору, должен вести себя покупатель, к тому же нарушение сроков осуществления таких платежей или подписания соответствующих актов влекут за собой наложение определенных штрафных санкций на покупателя; согласно положениям Договора, его действие прекращается в случае смерти покупателя, при этом порядок правопреемства по Договору никоим образом в документе не урегулирован.

Что говорит Закон

Однако, несмотря на указанные факторы, из этой ситуации все же есть выход. Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса, обязательство прекращается смертью должника, если оно является неразрывно связанным с его лицом и в связи с этим не может быть выполнено другим лицом. Также, согласно указанной статьи, обязательство прекращается смертью кредитора, если оно является неразрывно связанным с его лицом. По Договору покупатель выступал и как должник (по собственным обязательством уплачивать стоимость имущественных прав), и как кредитор (по обязательству застройщика передать покупателю имущественные права на квартиру и саму квартиру).

Таким образом, поскольку обязательства покупателя по Договору не является неразрывно связанным с его лицом и, соответственно, может быть выполнено другим лицом (правопреемником), первым шагом дочери покупателя, которая непосредственно заинтересована в получении имущественных прав на квартиру, должно стать инициирование процедуры переоформления прав и обязанностей покупателя по Договору на себя.

Для этого необходимо обратиться к застройщику и уведомить его о факте смерти покупателя, а также о своем намерении правопреемства по Договору. Стоит отметить, что практика оформления правопреемства по подобным договорам в таких ситуациях не является новой для отечественных застройщиков, ведь некоторые из них уже сталкивались с подобными случаями, имеют определенный опыт и соответствующие наработки. Не лишним будет договориться с застройщиком порядка оплаты имущественных прав на период переоформления дочерью Договора на себя (внесение средств через терминал или кассу банка или же введение «кредитных каникул»).

Параллельно с обращением к застройщику или перед этим необходимо обратиться к нотариусу с целью открытия наследства, ведение наследственного дела и установления состава наследства. Для этого необходимо обратиться к нотариусу по месту жительства умершего в пределах 6-месячного срока с момента смерти покупателя и составить заявление о принятии наследства. Поскольку покупатель не оставил завещания, а квартира (имущественные права на которую является предметом Договора) покупается для проживания дочери, а также учитывая, что кроме нее наследниками первой очереди является совершеннолетний сын и жена покупателя, логичным и разумным шагом дочери было бы разрешению ситуации, которая сложилась с наследием, со своими братом и матерью.

Вариации на тему.

Здесь также есть несколько вариантов. Во-первых, жена и сын покупателя представляют нотариусу заявления об отказе от наследства – в таком случае дочь наследует все имущество (включая права и обязанности) умершего, а ее брат и мать не наследуют ничего. Во-вторых, все наследники составляют заявления о принятии наследства и наследуют все имущество (включая права и обязанности) умершего – в таком случае дальнейшее развитие дела осложняется дополнительными расходами и действиями по распределению между наследниками наследуемого. В-третьих, все наследники составляют заявления о принятии наследства и заключают между собой договор о разделе наследственного имущества – в таком случае каждый из наследников может получить ту долю наследственного имущества, которая его интересует. Стоит отметить, что заключение подобного договора должно состояться до выдачи нотариусом свидетельства о наследстве.

Необходимо также помнить о некоторых особенностях оформления наследства. В случае, если кто-либо из наследников в течение установленных 6-ти месяцев не подал нотариусу заявление о принятии наследства, он считается таким, что не принял наследство. Наследник, который на момент смерти наследодателя постоянно проживал с наследодателем считается принявшим наследство, если в течение указанных 6-ти месяцев не заявил об отказе от наследства. В случае невозможности наследника лично прибыть к нотариусу, заявление о принятии наследства или об отказе от нее (подпись наследника должна быть засвидетельствована нотариально) может быть направлено нотариусу средствами почтовой связи.

По формированию нотариусом наследственной массы, важными являются два следующих момента. Первый – права и обязанности умершего по Договору должны обязательно быть включены в состав наследства. Второй – если из документа, который удостоверяет право собственности, усматривается, что имущество может быть общей совместной собственностью супругов, нотариус должен выяснить, есть ли у наследодателя тот из супругов, который его пережил и который имеет право на ½ долю в общем имуществе супругов. При наличии второго из супругов нотариус, на основании соответствующего заявления, выдает ему свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. В таком случае, с целью избежания каких-либо конфликтных ситуаций между наследниками, рекомендуется составление заявления женой умершего об отказе от оформления ему свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов и желание наследование по закону на общих основаниях.

Итак, после получения свидетельства о праве на наследство, с отражением в нем всех прав и обязанностей покупателя по Договору, финальным шагом будет представление копии такого свидетельства застройщику для подтверждения оснований для правопреемства, а также формализация самого правопреемства – заключение между дочкой покупателя и застройщиком соответствующего договора, по которому к дочери (как к правопреемнику по закону) переходят все права и обязанности покупателя по Договору.

Таким образом, как можно увидеть, выход из ситуации найден. Потребитель, хотя и с некоторым опозданием, получит свое имущество. Получит ли он назад свои нервы и потраченное время – нет.

Многим неприятным ситуациям в нашей жизни легко предотвратить. Нужно только быть внимательнее и осмотрительнее или просто привлечь к делу компетентного юриста, для которого внимательность и осмотрительность является работой.

Еще по теме:

  • Как проходит имущественный суд Раздел имущества при разводе Украина Самым конфликтным и тяжелым делом является раздел имущества при разводе, который чаще всего происходит как следствие расторжения брака (развода). Но раздел имущества не всегда связан с разводом. Раздел […]
  • Получение квартиры государственной семье Льготное жилье в Харькове: кто может претендовать на покупку Харьковские семьи платят ежемесячно 1300 грн по кредиту за квартиру Растущий курс доллара, нестабильная экономическая ситуация в последние годы для многих жителей города и […]
  • Как оформить ходатайство в суд образец Ходатайство о приобщении документов Если после подачи иска в суд необходимо дополнить материалы дела какими-то письменными доказательствами, подайте ходатайство о приобщении документов. Особенно сложных требований к составлению и подаче […]
  • Закон о репатриации россии Репатриация в Российскую Федерацию в 2018 году Термин «репатриация» не часто используется в одной связке с Россией – обычно он встречается при беседе с ассимилированными евреями, которые стремятся вернуться на родину, или же в разговоре с […]
  • Лицензирование образовательной деятельности ип Лицензирование образовательной деятельности ип Открытая общественная правовая информационная система Задать вопрос юристу Главная › Вопрос-Ответ › Образование › Нужна ли лицензия на образовательную деятельность для ИП с […]
  • Рассчитать количество дней отпуска при увольнении онлайн калькулятор Калькулятор отпускных Калькулятор отпускных - поможет рассчитать сумму отпускных. Калькулятор отпускных производит расчет по правилам ст. 139 ТК РФ и Положения об особенностях порядка исчисления средней заработной платы, утв. […]
  • Допустимая недостача при инвентаризации Недостача при инвентаризации: что делать и как списать Под понятием «недостача» следует понимать разницу между конечной стоимостью реализуемой продукции, которая должна быть в торговой точке, и полученной фактической цифрой. Сегодня […]
  • Ликвидация оао славянки в 2018 году Как проводится ликвидация ОАО в 2018 году Одной из самых распространенных форм организации юридического лица является ОАО. При этом его регистрация и функционирование имеет свои особенности. Аналогичным образом обстоит дело с […]